住みながら販売活動はできる？

ご自宅の売却のご相談を受お受けする際、良くご質問いただくのが、 「住んでても売れますか？」 という問いです。結論から申し上げると、「大丈夫です、住んでても売れます」   住みながら販売することのメリットは、 ・売却活動での内覧の際に内覧者が実際にその物件で生活することをイメージしやすい点 ・内覧に来た購入検討者に対してご自宅の魅力を伝えやすい点 と言えると思います、   がしかし、メリットがあればデメリットもあります ・内覧希望者が見学に来るので、ある程度は綺麗に掃除しておく必要があること ・内覧希望が入った際は在宅していなくてはいけないので、日程調整が必要になること この２点は、売主様にとって結構な負担になると思います。   ですが！ この二つのデメリットについては、 当社の「360°パノラマ撮影」や「家具消しサービス」をご利用いただくと、ほぼ解消することが可能です。 室内を360°パノラマ撮影することにより、家財や掲示物などを消した画像を作成することができ、この画像をネット掲載などの販売活動に利用しますので、「掃除しなくては。。。」という負担が軽くなると思います。 また、この360°パノラマ撮影によって生成される「VR内覧」機能により、見学希望の方が実際に現地に行かなくても、スマホやパソコンからバーチャルで内覧することが可能になりますので、見学希望者との日程調整の負担も軽くなります。 最終的に購入の決断をするためには、やはり最低でも一度は現地を見学することが大切ですが、このサービスをご利用いただければ、売却活動に対する不安や負担がかなり軽減されるのではないでしょうか。   サービスの概要はこちら　　をタップ！当HPトップページよりご覧ください。   こちらのサービスは当社にて専任媒介契約を結んでくださった場合は、無料でおこなっています！！ 「売り出したいけど荷物が多くて片づけられない・・・」 「ネットに部屋の写真を掲載しても綺麗に見えないかも・・・」 売却をご検討していても、このようなお悩みがある方は、是非お気軽に当店に一度ご相談してみてください。

境界明示とは？測量費用っていくらかかるの？

不動産を売却する際（土地・戸建て）には、売主には原則として境界明示の義務があります。 境界とは誰の土地がどこまでかを示すことを言い、コンクリートの杭や金属のプレートなどで示します。 境界明示とは、誰の土地がどこまであるか、を示した杭を設置することを言います。既に杭がある（境界が明示されている）場合は不要ですが、杭が無い場合は、土地家屋調査士へ依頼して、境界杭の設置（測量）を行います。この際に測量費が発生します。 法務局で保管されている地積測量図を参考に建物やブロック塀等を測量して、現況の面積を求める現況測量（※隣接土地所有者等の立会いは不要）と、境界杭が設置されていなかった場合に、隣地所有者立ち合いの元で確認し、土地の境界を確定させる確定測量があります。 確定測量の方が正確な数字が出ますが、費用も高いです。確定測量の結果、現在の登記情報の面積との差異が許容誤差を超えている場合は、地積更正登記と言って、登記情報の更正をするケースもあります。 実際の売却の場面での測量のタイミングは、売買契約後、決済までの間におこなうことが多いですが、接道状況に心配がある（接面2ｍ以上の確定）、明らかに杭が見当たらない、ような時は、販売を開始するにあたり、つまり売買契約より前に測量を入れることもあります。 売買契約後のタイミングで測量をおこなう場合は、決済時の費用の支払いになることが多いです、つまり売却代金での清算が可能です。 一方、売買契約前に測量を入れる必要がある場合は、売却代金が入るより先に費用が持ち出しで発生する可能性もあります。   いずれの場合も、当店では、個々のお客様と個々の物件に合わせて、最適な方法をコンサルティングいたします。 不動産の売却までの道のりは、一つとして同じパターンは存在しません、平坦な道のりではないことも多いです。それらを親身にサポートし、無事売却まで到達させるのが私たちの務めです。 当社では、土地家屋調査士の士業連携もしております。地域に根付き、小さな企業ならではのフットワークの軽さ、柔軟な対応ができることが私たちの強みです。ご売却をお考えのお客様は、是非一度当社にご相談ください。

松戸市五香のマンションの売却相談を受けました

こんにちは！ 松戸不動産情報館の庄司です。 ーーーーーーーーーーーー 本日、松戸市五香の区分マンションの売却のご相談をお受けしました。 取得時から20年近く経ち、家族構成も変わったため、お住み替えをご希望されているとのことでした。 当社としてまずは、近隣売出相場の確認、当該マンションの過去の成約事例の確認をおこない、販売開始に適するであろう価格帯の机上試算でのご提案と、 お住み替えとのことでしたので、住宅ローンの残債務についてや、新居取得のための資金計画やローン商品のご紹介など、詳しくご説明させていただきました。 後日、訪問査定にお伺いするお約束をさせていただきましたので、その際には、ご売却までの流れや、販売計画、お住み替えのタイムスケジュール（これが結構いつもシビアです💦）、資金計画等、 綿密にお打ち合わせさせていただく事となりました。   無事、お住み替えが叶いますよう、精一杯お手伝いさせていただければ嬉しいです。  

不動産売買の仲介手数料とは？①

不動産売買の仲介手数料とは？① 仲介を通して不動産を売買した場合は仲介手数料が生じます。仲介手数料は不動産売買をする場合の最も大きな費用となることから、その計算方法等について気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。 この記事では「不動産売買の仲介手数料」とはどういうものか？について解説します。 「仲介」とは、不動産会社が売買契約の成立に向けて現地案内や、物件および権利関係の調査・説明、代金額その他契約条件の調整などに尽力する行為のことです。仲介手数料とは、これらの不動産会社の仲介サービスに対する報酬対価となります。 仲介手数料は、不動産会社の仲介サービスに対して支払われるため、仲介が介在しない不動産取引であれば仲介手数料は生じません。 仲介手数料は、売主と買主との間に不動産会社の仲介が介在する場合に発生します。それに対して、新築物件のように売主が不動産会社の場合には、仲介手数料は発生しません。 中古物件でも不動産会社が売主で、その不動産会社から直接購入する場合も仲介手数料は生じないことになります。 不動産売却では、買取で売る場合も仲介手数料は生じないです。買取とは、不動産会社へ市場価格より割安で売ることを指します。 また、不動産会社を利用しない個人売買も仲介は存在しないため、仲介手数料は生じません。仲介手数料はあくまでも売主と買主との間で不動産会社による仲介サービスが存在しなければ発生せず、仲介が介在しない取引であれば生じないものとなります。 では、実際いくらかかるのか？ については②でお話します。

任意売却とは？住宅ローンの返済が苦しくなったら

任意売却とは   任意売却＝不動産売却＋債務整理 「任意売却」とは、住宅ローンや担保付借入事業資金の返済が、何らかの理由によって困難になってしまい、今後競売にかけられてしまいそうな担保不動産を、自らの意思によって一般市場で売却することを指します。不動産売却に加えて、「債務整理」という側面も持ち合わせていることが特徴です。 　 通常、住宅ローン返済中の不動産を売却しようとした場合、債権者へ借入金を全額返済して抵当権を解除してもらう必要があります。 したがって、売却代金で残債を全額返済できない場合や、不足分を自己資金で補えない場合は当然抵当権は解除されず、その不動産を売却することはできません。 しかし、そのような状況でも、債権者と協議して売却を可能にすることが「任意売却」なのです。 　 いざ、競売になってしまうと、価格が市場価格の5割程度になってしまいます。ですが、任意売却の場合だと、市場価格に近い価格で売却できる可能性があり、残債務を軽減する効果が大きく、債権者が回収できる金額も増えることになります。 任意売却は、債務者にとっても債権者にとってもメリットがある方法と言えるのです。 それ以外にも、競売と違い周囲に返済困難な状況を知られずに売却活動ができることや、契約時期や引越し時期についてある程度相談することが可能な場合があること、 残債務の返済方法については、再出発後の生活に負担のない返済計画にすることができる、などのメリットがあります。 いずれにしろ、住宅ローンの返済が苦しくなったら、絶対に放っておかず、返済計画の見直しなど早めに借入先の金融機関に相談することが第一です。   次回は、任意売却について逆にデメリットや、進め方などについてお話します。

区分マンションお預かりしました

こんにちは！ 松戸不動産情報館の庄司です。 ーーーーーーーーーーーー 先日査定させていただいた、区分マンションを専属専任媒介でお預かりしました。 約27畳のワンルームのお部屋です、とても広くゆったりとしています。大変綺麗に使用されていたので、そのままでもすぐ入居できそうです。 常磐緩行線馬橋駅まで徒歩約12分と近く、お買い物施設も充実している場所なので、そういった点も加味して査定価格をご提示させていただきました。 最終的には売主様にご判断いただき、販売開始価格を決定していただきましたので、物件検索サイトSUUMOやathomeなどにも掲載するなど、さっそく販売活動を始めていこうと思います。   物件紹介ページはこちら

相続した土地を手放す方法は？

相続などにより土地を取得した方が、管理や維持の面でその土地を望まず、 土地を手放したいと考える方が増加していました。 これまでは、「相続したものの中で、その土地の相続だけを放棄する」ということはできませんでした。 令和５年４月２７日からは、 相続等により土地を取得した方が、その土地の所有権を国庫に帰属させることができるようになります。 土地の管理コストの、国への転嫁などを防止するため、 申請できる土地には、一定の要件があります。 以下の場合は、国庫に帰属(土地を手放す)することができません。 ①建物がある土地 ②担保権などが設定されている土地 ③道路その他、他人による使用が予定されている土地 ④有害物質などに汚染されている土地 ⑤境界が明らかでない土地、所有権につき争いがある土地 そのほかにも、個別の判断を要する要件がありますが、 これらの要件をクリアした土地は、 10年分の、管理に要する費用を納付すれば、 土地の所有権が国庫に帰属(国のものとなる)されます。 詳しくはこちら⇒法務省：相続土地国庫帰属制度について   要件をクリアすれば国庫に帰属できますが、 要件も厳しく、10年分の管理費用の納付も必要になりますので、 土地を手放す手段としては、 売却する方法もあるので 十分検討の上、土地の処分を考えていくことを お勧めいたします。

新年度へ向けて／不動産売却相談対応の心得

こんにちは！ 松戸不動産情報館の庄司です。 ーーーーーーーーーーーー ３月ももうすぐ終わりですね、当店は年度の切り替わり期を迎えています。 先日、2022年度の総括と、2023年度へ向けての事業目標、展望について総合会議をおこないました。 私たち不動産売買部も、新年度の体制と目標を再確認しました。気持ちを新たに今まで以上にお客様目線で活動していきます。   不動産を売却することは、人生の中で何度もある方はあまりいないのではないかと思います。まず何から始めればよいか、どこに相談したらよいか、疑問や不安がたくさんあるのではないでしょうか。 ですので、お一人お一人の方に最適な不動産売却を提案し、細かなところまで寄り添い、正しい知識と確かな判断材料を提供し、安心して取引を終えていただきたい、売却を完了することによって新しい人生を歩めたり、抱えていた不安や問題を少しでも軽くできたり、お客様に、結果、笑顔となっていただきたい。 来期も、この心得を大切にし、日々精進します！   松戸市の不動産売却なら、松戸不動産情報館へご相談ください。 空き家についての空き地ご相談も！   庄司

相続登記とは

相続登記って？ 土地・建物・マンションなどの所有者(被相続人)が亡くなった際に、不動産を引継いだ方(相続人)の名義に変える手続きのことです。 名義を変更するには、 ①相続の発生(所有者が亡くなる) ②遺産分割協議(遺言書の有無による) ③相続登記に必要な書類を揃えて、法務局に提出 ④相続登記完了 という流れになります。   この申請で、所有権（所有物を自由に処分できる権利）が相続人のものとなり、名義も変更されることとなります。所有権の移転には、ほかにも売買などの原因がありますが、亡くなった方から相続により名義変更することを【相続登記】と呼びます。     相続登記を放置してるとどうなる？ 相続登記を怠っている間に、その不動産を売りたいとなった場合、名義が売る方（相続人）の名義に変更されていなければなりません。この時、相続人あるいは相続人の一人（数名で不動産を相続した場合）がたとえば認知症になったなどの場合、有効に遺産分割協議が進まなかったり、相続登記（名義の変更）ができません。また、相続人同士の紛争が起きたり、連絡先がわからなくなるときもあり、いざ名義変更が必要なときに申請ができない、ということもよくあります。 このほか、放置している間に相続人が亡くなり、代襲相続（相続人の子供が代わりに相続する）等、さらに話し合いが困難になる場合もあるので、相続が発生した時は相続登記をきちんとしておいた方が良いのです。ですが現在は義務化がされておらず、所有者の分からない土地ができたり、連絡がつかない土地が増えたことで、維持管理や税金の面で役所が把握できないことなどが、問題となっていました。   相続登記の義務化 上記の問題が長年懸念視されていたことから、民法と不動産登記法等の改正により、令和６年４月１日より、相続登記が義務化されることになりました。   相続登記が義務化されると 相続登記の申請が義務化（令和６年４月１日から）されると、相続が開始（不動産の所有者が亡くなった場合）し、相続などにより不動産の所有権を取得した相続人は、相続が開始されたことを知り、所有権を取得したことを知った日（遺産分割協議がある場合、協議の日）から３年以内に、相続登記をすることが必要となります。正当な理由がない申請漏れには、１０万円の過料の罰則もあります。過去の相続にも適用されますので、注意が必要です。 改正された後は例えば、複数の相続人のうち１人の相続人の所有にしたいとき、その相続人単独での登記申請を可能にする、添付書面の簡略化、相続登記が必要な不動産の一覧を証明書として発行してもらえるなど、手続的な負担が軽減される予定です。   今後の改正について 所有者不明土地の発生を予防するために、令和６年４月１日に「相続登記の申請が義務化」されますが、その前に、 ①「長期間経過後の遺産分割の見直し」などが令和５年４月１日施行 ②「相続した土地を国庫に帰属させることができる制度」が令和５年４月２８日施行 が決まっており、 その他、登記してある住所を変更した場合の変更申請についても、義務化が予定されています。   ②の国庫帰属については、特に地方など土地の利用ニーズの低下などにより、土地を相続することになったものの相続したくない、手放したいと考える方が増加していることが背景となっています。ただし、一定の要件を満たした土地のみがこの制度の要件となります。現在の法律では、土地だけを相続放棄することはできませんが、この制度により不要な土地だけを手放し、ほかの遺産は相続することができるようになるので、とてもメリットがある改正だと思います。   相続が過去にあったものの現在放置している方、手放したい不動産がある方、相続人同士で「法の改正があるらしい」ということを念頭に置き、少しずつでも話し合いをすすめておくことを、お勧めいたします。

不動産を売却するまでの流れ

  不動産売却の流れ 「不動産を売りたい」と思ったら、まず何から始めたら良いのでしょうか。 売却が完了するまでの一連の流れを、順を追ってお話いたします。   ①不動産売却相談 不動産を売りたい、となったら何から始めればよいのでしょうか。まずはその不動産に関連する資料を確認することから始めましょう。取得した時から年数が経っている場合など、手元に資料が見つからなくても大丈夫です。まずは当社にご相談ください。売却の流れや必要な諸費用のご説明、物件に関するヒアリングなどからスタートします。   ②査定の申込依頼 不動産の売却価格を決めるために価格査定の依頼をします。所有の不動産がいくらで売れるのかの判断を不動産業者に委ねます。設定価格が高すぎるとなかなか売れず時間がかかることが予想され、逆に低すぎると売主様の利益に反する可能性があります。最終的に販売開始価格の決定をするのは所有者様（売主）ですが、そのための判断材料として、プロの目で価格査定を行います。   ③物件の調査 不動産業者は物件の調査を行います。現地での調査はもちろんですが、自治体に出向いての調査もおこないます。 自治体での調査は法令上の制限や建築時の資料の確認、道路の種類、上下水道等のライフラインについてなど。 現地調査は境界杭や前面道路の現況、建物の状態、周辺状況、近隣状況などを調査します。   ④媒介契約締結 不動産業者に売却活動を依頼するための契約を締結します。「媒介契約」といものです。販売開始価格や媒介契約の期間、仲介手数料などが記載されたものです。 媒介契約には3つの種類がありますが、詳しくは別記事でご紹介します。   ⑤売却活動開始 不動産業者は、物件ポータルサイトなどのインターネット広告に掲載したり、紙のチラシを作成して配布するな広告活動を始めます。所有者様は、物件見学の要望に備えて内覧の準備をしておくとよいでしょう。 当社では、室内の撮影を360°パノラマカメラでおこないます。スマホやパソコンなどから気軽に内覧できるサービスをおススメしていますので、売主様の内覧日程調整の負担軽減となっています。   ⑥売買契約の締結 購入希望者が見つかったら、細かな条件の調整などを不動産業者がおこない、買主、売主、両者の条件が整ったところで、売買契約を締結します。ここでは、物件の状態や現況などの不動産に関する大切な内容を買主に伝えることや、売買契約の大事な条項の確認などが必要です。   ⑦引越など引渡しの準備 室内外の残置物の撤去や、お引っ越しの準備など、最終的に物件を引渡す準備を行います。   ⑧決済・お引渡し 物件の引渡しを行います。一般的には買主の指定の金融機関で行います。物件代金の振込、司法書士への報酬の支払い、不動産業者へ仲介手数料の支払い、鍵のお渡し、この日を境に物件の所有権が変更となりますので、入居やリフォーム工事が可能になります。   ※確定申告 物件を売却したことによる利益（譲渡所得）には所得税が課税されます。譲渡した年の翌年の確定申告が必要になります。条件を満たしている場合は軽減措置が受けられますが、確定申告をしなければ軽減措置は受けられませんので、その際契約時の書類が必要となります。大切に保管しておきましょう。     ◆まとめ◆ 以上が、不動産売却の流れです。 売却活動から引き渡しが完了するまでの期間は、価格設定や経済状況により一概には言えませんが、最低でも半年から1年くらいの期間を見ておくと余裕を持って行動できると思います。（買主が住宅ローンを利用する場合は、「売買契約」から引渡しまで1か月から2か月程度見ておくと良いと思います）

譲渡所得税って？

  今日は、不動産を売却した時にかかる税金の中でも、譲渡所得税と住民税についてお話します。 不動産を売却し、譲渡所得がある場合は所得税と住民税が課税される可能性があります。 税額は譲渡所得額をもとに算定されるため、不動産売却後の税額について考える際は、まず譲渡所得額を正しく算定することが必要です。 譲渡所得額は、不動産の売却価格から、取得費や譲渡費用を差し引いた金額になります。   譲渡所得額　＝　収入額（売却価格）－（取得費　＋　譲渡費用）   上記の計算式のうち、 取得費とは、売却した不動産の取得（購入）にかかった諸費用のことで、物件の購入費用、仲介手数料、印紙税等です。 取得費がわからない（証明できる書類がない）場合は、「売却価格の5％の金額」を取得費の代わりとして、譲渡所得の計算に用いることができます。   譲渡費用とは、不動産の売却にかかった諸費用のことで、仲介手数料、印紙税等です。   例えば、取得に3,200万円かかった不動産を3,700万円で売却し、150万円の譲渡費用がかかった場合の譲渡所得額を算定してみましょう。   3,700万円（売却費）－（3,200万円（取得費）＋150万円（譲渡費用））＝350万円   上記計算式から、譲渡所得額が350万円となり、この350万円に対して、原則として所得税と住民税が課税されることとなります。この場合は確定申告が必要となります。   一方で、不動産を売却しても譲渡所得が出ない場合は所得税と住民税の課税対象とならず、不動産売却後に税金を納める必要はありません。   居住用不動産を売却する場合は、控除の特例があります、こちらはまた別の機会でご説明します。   また、譲渡所得にかかる住民税は、譲渡所得の確定申告後に送られてくる「住民税納付書」の記載にしたがって納付します。 納付方法は市区町村によって異なりますが、4期（6月末、8月末、10月末、翌年1月末）に分けて納付か一括で納付、が一般的です。

勉強会開催しました！査定のキホンを再確認

こんにちは！ 松戸不動産情報館の庄司です。 ーーーーーーーーーーーー 「不動産鑑定評価基準」 ？？？ 何やら難しい言葉ですが、宅建士ならみなもちろん知っている・・・はず。 ですが、普段査定業務を行わないスタッフだと、曖昧になっている場合もあるかも？ というわけで、売却のお客様にご来訪いただく専用サイトを新規オープンするにあたり、 スタッフの知識の再確認と重要内容の共有のため、勉強会を開催しました。 「不動産鑑定評価基準」とは、 不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う際の基準のこと（まんまですね）です。 この知識は基本中の基本です、不動産店が査定をする際ももちろん用います。 お客様の大切なご資産の売却価格のご提案をさせていただくためには、この知識が頭に入っていることが大前提です。 勉強会では、あやふやになってしまっていたところや、勘違いしてしまっていた点などを修正し、知識の再確認をすることができました。 また、査定業務に従事しないスタッフにも大切な内容として共有することができました。 実務に際していると、つい忘れがちな内容もありますね（それではダメなのだけど）。 やはり！日々勉強ですね！！！   ーーーーーーーーーーーー 松戸の不動産売却なら、松戸不動産情報館にお任せください！