任意売却の進め方

任意売却の進め方 以前の記事、任意売却とは？住宅ローンの返済が苦しくなったらでは、任意売却のメリットについてお話しました。 任意売却は通常の不動産売却とは異なるため、どのように進めればよいかわからないという方もいらっしゃるか思います。一般の不動産市場で売却を行うため、売却自体の準備や進め方は普通の売却と同じですが、準備と売却後の手続きに違いがあります。 本記事では、任意売却の流れ、着手前にやるべきことについて解説します。   【任意売却のスケジュール】 （1）現状の把握と書類の準備（本人） 任意売却を検討する際、最初にやるべきことは、自分の現状を把握することです。 まずは、現在のローンの状況を正確に把握しましょう。滞納が始まっているかどうかも重要です。この点が不明だと、任意売却できる期間がどの程度残されているかわかりません。金融機関からの督促状などがあれば、一番最近届いたものを取っておきましょう。 また、建物や土地の状態がわかる書類があれば、こちらも用意しておいてください。不動産を購入した時の書類があると一番良いでしょう。図面や土地の測量図、建築確認済書などがないか探してみましょう。このような書類は、不動産会社に相談する際にも役立ちます。 （2）不動産会社への連絡と初回相談（本人） 現状把握を開始したら並行して、任意売却を依頼する不動産会社探しを進めます。任意売却を専門とする業者もあります。 （3）自宅の査定（不動産会社） 自宅にどの程度の価値があり、いくらで売れそうかを確認します。より正確な査定価格を算出するために、現地での訪問査定が行われる場合は、所有者の方の立ち合いが必要となります。 （4）債権者との交渉（不動産会社） 査定価格が算出できたら、査定結果を携えて債権者と交渉を行います。債権者が誰になるのかはタイミングによって異なりますが、多くの場合、保証会社か債権回収会社（サービサー）となり、税金の滞納があれば自治体の税務担当者です。 交渉では、任意売却を行うことで競売より高く売れる可能性があり、債権者の回収額も増えることなどを説明し、任意売却の許可を得ることを目指します。債権者が複数存在する場合などは利害関係が複雑化して交渉の難度も上がります。 ※売出価格は、査定書の内容を踏まえ、債権者側が売出価格を指定する場合が大半です。 （5）売却活動を行う（不動産会社） 任意売却の許可を得られたら、売却活動が始まります。通常の売却と同様に一般市場で行われます。最終的には任意売却である旨を購入希望者に伝えますが、任意売却であるという事実がサイトなどで公開されることはありません。そのため、競売とは異なり、経済状況が悪化したために売却することを他人に知られる心配はありません。 （6）内見対応 購入希望者が現れたら、次は内見です。内見の結果は購入を決める重要な要素なので、購入希望者が家の中を気持ちよく見学できるよう、各部屋の片づけや整頓をしておきましょう。この時点で引越しが決まっているのであれば、荷物の処分や整理を先行して進めておくとよいでしょう。 （7）契約締結・決済 内見の結果、購入の申込が入ると、売買契約の締結に移ります。当事者間で価格の合意ができれば、債権者と再度協議して、売却価格と配分案（売却代金の内訳）と抵当権の解除に対する最終的な合意を取ります。 通常の売買では、契約締結の時点で手付金が発生しますが、任意売却では手付金なしかまたは不動産会社の預かりとすることが多いです。 債権者の合意が取れ、代金の決済が完了すると、所有権の移転と抵当権の解除を行い、正式に引渡しとなります。 （8）残債処理 任意売却は、オーバーローン状態、不動産の担保価値よりもローンの残債が高い状態での売却なので、ほとんどのケースで残債が発生します。そのため、残債をどのように処理するかも重要です。少額ずつの分割払いなど、経済状況に応じて無理のない処理方法を検討するとよいでしょう。 ここまで来て、無事に任意売却完了となります。任意売却は、債務者が少しでも良い状態で新しい生活をスタートさせることが目的です。ここで述べたように、任意売却できる時間は限られています、ローンの返済が不安になったら、すぐに金融機関に相談することが大切です。

原価法とは

不動産を査定するには3つの計算方法があります。 ◎取引事例比較法 ◎原価法 ◎収益還元法 このうち、原価法は再調達原価がいくらになるかを計算した上で、物件の査定額を求める方法です。 今回は、原価法とは何か、どのように用いられるのかを分かりやすくご説明していきます。 【原価法とは】 原価法は、今建っている建物を取り壊して全く同じ建物を建て直すと仮定していくら費用がかかるかを計算します。 ただ、実際の物件は築年数が経過しているので、築年数が経過した年数に応じて建物が劣化していると仮定し、費用を計算します。 この費用を仮定の建て直し価格から差し引いたものが、物件の査定額。つまり、今の売却価格になるという仕組みです。 再調達原価(再調達価格)とは 再調達原価は、同様の建物を建築する場合にかかる費用をさします。建物構造ごとに定まっている1㎡あたりの建築単価に床面積をかけて算出します。再調達原価は不動産査定によく用いられますが、その他にも中古住宅の保険や金融において算出するケースもあります。 減価修正とは 減価修正とは、鑑定評価における価値の判定作業の一つです。不動産など、経年劣化・陳腐化の可能性がある資産は、価値を評価する際に低下した分を修正する必要があります。このように、様々な要因で価値が低下した分を修正・適切化する作業を減価修正と言います。 減価修正には、耐用年数を用いた方法(経過年数によって一律で数値を決める)と観察減価法(劣化具合を目視で確認して減価修正をおこなう)があり、基本的には併用されます。 原価法の計算式は、以下の通りです。 積算価格＝単価×総面積×残存年数（耐用年数－築年数）÷耐用年数 このうち、耐用年数は構造ごとに法律で決まっているので、そちらを利用して計算します。 軽量鉄骨プレハブ造(厚さ3mm以下)    19年 木造                22年 軽量鉄骨プレハブ造(厚さ3mm～4mm)    27年 重量鉄骨造(厚さ4mm以上)        34年 鉄筋コンクリート造            47年 例えば、築15年・面積90㎡の木造建物を原価法で査定するとします。 木造物件の1㎡あたりの単価を20万円と仮定すると、再調達価格は以下のようになります。 20×90=1800万円 次に、残存年数（耐用年数－築年数）÷耐用年数を計算します。 耐用年数は22年、築年数は15年なので、 残存年数÷耐用年数=7÷22=約0.32となります。 原価法で算出される価格はこの場合、1900万円×0.32=608万円となります。 【原価法で計算したら必ず価格補正をする】 原価法では同じ構造・面積・築年数の物件を計算したら、だいたい同じ金額になります。ただ実際には、立地が良いかどうかや周辺環境の良さ、駐車場の有無なども価格に影響します。途中でリフォームなどを実施していることなども、評価の分かれ目です。 このように、原価法の計算で評価できない部分は、計算後に価格を補正する形で盛り込みます。 補正の対象になる要素としては、以下のようなものが挙げられます。 規模が大きいほど価格は高くなる、エリア需要、駐車場の有無、リフォームや増築工事を実施しているほど高くなる 価格補正を実施して、原価法は完了となります。 一戸建ての場合、土地と建物は別々に査定することが多く、一般的に土地には取引事例比較法を用います。取引事例比較法については別の記事でお話します。

松戸市の戸建て、市川市の土地、売却相談

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー   松戸市の戸建て、市川市の土地について売却のご相談を受けました。 松戸市五香の戸建てについて、売却のご相談を受けました。 売却理由やご状況などの詳細をお伺いし、 売却後のお住まいについてなどもご確認した上で、 当店としてお預かりさせていただく場合の価格を提示しました。 また市川市の土地についてもご相談をお受けしました。 こちらは市街化調整区域となっており（※参考記事：市街化調整区域とは）、住宅の建築は基本できないこととなっていますので、ご依頼主に詳しくご説明し、それに合わせた価格設定とさせていただきました。 どちらの案件も媒介契約締結に向けて、物件調査等を進めて行きます。

「空き家特例」相続空き家の3000万円特別控除の要件をチェック

「空き家特例」相続空き家の3000万円特別控除とは② 適用要件の詳細編 「空き家特例」相続空き家の3000万円特別控除とは①では、その概要について触れました。本記事では、各要件の詳細についてお話します。   〇相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること この特例の適用期限は、2016年（平成28年）4月1日から2023年（令和5年）12月31日までの間で、かつ、相続のあったときから3年後の年末までの売却という適用条件があります。 たとえば、2019年7月1日に相続が開始（基本的に被相続人の死亡）されたとしたら、2022年の12月31日までの売却に適用となります。 〇被相続人が住んでいた土地と家屋の両方を相続していること 〇被相続人が亡くなる直前まで1人で居住していた家であること 相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたものであること。相続開始まで亡くなった人が一人暮らししていたことを証明するには「被相続人居住用家屋等確認書」や被相続人（亡くなった人）の住民票、電気ガスの閉栓証明書などが必要です。 ◇被相続人が介護保険法に規定する要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、かつ、相続の開始の直前まで老人ホームに入所をしていたこと。 ◇被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続開始の直前まで、その家屋について、その被相続人による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用またはその被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。 〇相続から売却までの間、賃貸に出したり相続人が住んでおらず、ずっと空き家であったこと この間に賃貸に出したり、といった事業をした場合は適用外となります。 また、相続人が相続後に一度でもその家に住んだら、たとえ適用期限内の売却であっても適用できません。 そのため、相続した空き家を安易に活用したり、一時的に自身で住んだりすることは避ける方がいいでしょう。 〇昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物ではないこと 適用条件に築年数が設けられている理由は、「昭和56年5月31日」に建築基準法の耐震基準が改訂されたからです。つまり、この特例は、「旧耐震基準」の家を対象にしているということです。 そもそもこの特例を作った背景には、深刻化する空き家問題があります。相続空き家の3000万円特別控除は、古くて耐震性が低い空き家が増えることを抑える目的としてつくられたものなので、建築年月日に条件が設けられています。 区分所有建物とは、簡単にいえば「マンション」のことです。 上記で述べたように「耐震性の低い空き家」を対象としているため、一戸建てに比べて、きちんと修繕計画がされているマンションは適用外となっています。 また、二世帯住宅でも区分所有登記されている場合は利用できません。 〇同じ被相続人の相続で、すでに空き家特例を利用していないこと 同じ被相続人（亡くなった方）の相続ですでに空き家特例を利用していないことが条件です。 〇買主が配偶者や直系血族などの関係人を除く、第三者であること 配偶者や一定の親族、同族会社など特別の関係にある人や会社に売却する場合は適用されません。 〇売却金額が1億円以下であること 自分以外の他の相続人と一緒に売却している場合や、複数年にわたって売却する場合も売却金額を合算します。 〇売却する空き家は耐震基準を満たしている、または取壊して更地にして売却すること 空き家特例は「旧耐震基準」の家を対象としていますが、そのままの状態で売却しても適用とはなりません。 「耐震性の低い空き家の増加を抑制」することが目的の特例なので、耐震性を向上させるか、耐震性の低い建物を解体しなければ適用されません。 耐震性を証明する書類として「耐震基準適合証明書」もしくは「建設住宅性能評価書の写し」が必要です。 適用となる条件は、 ◇耐震リフォームをして一定の耐震性を満たしたもの ◇耐震性が認められないものは解体していること のいずれかです。   空き家特例（相続空き家の3000万円特別控除）の適用により、納税が0円であっても必ず確定申告が必要となりますので注意してください。 上記の要件にあてはまるかどうか判断がつかない、空き家をどうしたら良いか判断がつかない、などでお困りの方は、まずは不動産店に相談してみるのも一つの方法です。 当店では、税理士や司法書士など、各士業との連携もスムーズですので、まずはお気軽にお問い合わせください。 空き家特例（相続空き家の3000万円特別控除）の申請時の必要書類 ・譲渡所得の内訳書（確定申告書付兼計算明細書）【土地・建物用】（5面） ・土地と建物の登記事項証明書（登記簿謄本） ・土地と建物の売買契約書のコピー ・被相続人居住用家屋等確認書 ・耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書のコピー（土地の売却の場合は不要） ※被相続人居住用家屋等確認書は、空き家特例対象の不動産の所在する市町村に申請し、交付を受けます。

「囲い込み」って？

囲い込みとは？   「囲い込み」 一般的にはあまり聞き馴染みがない言葉ではないでしょうか。 不動産における囲い込みとは、売主様から売却依頼を受けた物件を自社だけで取引したいがために、他社から問合せがあっても「契約予定などの嘘の情報」を伝えて他社経由のお客様に紹介できないようにする行為です。 一時期テレビやニュースで取り上げられたもののやはり一般の方にはあまり周知されていないようです。 今回はそんな「囲い込み」についてのお話です。       通常の取引では、専属専任媒介契約か専任媒介解約の場合、売主から不動産売却を依頼された不動産会社はレインズ：不動産流通機構に物件を掲載します。レインズは不動産会社であれば閲覧でき、買主側不動産会社はレインズの情報を基に物件を紹介をして成約を目指します。その為、レインズに掲載することで、日本中の不動産会社が抱える買主へ情報を届けることができるのです。   ■囲い込みの手口 買主側不動産会社がレインズ上で自社の買主様の条件と合致する物件を見つけ、売主側不動産会社に対して自社顧客へ紹介可能か打診をします。契約予定など紹介できない事情がなければ、通常は日程を調整して内覧の日程を決めますが、囲い込みをしている売主側不動産会社は、 「契約予定なのでご紹介できません」 「売主様からまだ鍵を預かってないので、まだ内覧できません」 などの理由で他社経由のお客様が内覧できないようにします。 そして、これは、嘘の場合もあるかもしれないのです。 ■なぜ囲い込みをするのか 囲い込みをする不動産会社の目的は、売主と買主双方から仲介手数料をもらう「両手取引」です。他社の不動産会社が入った取引になると、売主からしか仲介手数料がもらえない「片手取引」になるので他社の不動産会社をブロックして自社で買主を見つけます。 囲い込みをすることによって、他の不動産会社経由で興味を持った購入希望者全てが内覧できない状況になります。その為、購入希望者の絶対数が減りその分時間もかかり、早期売却が叶わない可能性が出てくるのです。また本来売れるはずの金額で売れなくなる場合もあり、売主様は不当に不利益を被ることになります。 まとめ 囲い込みは、売主様の利益を損なう行為で、売主様にとって大きなリスクがあります。不動産会社としては宅建業法には明確には違反しないと言われていますが、例えば嘘をついて内覧を拒否したとすれば、宅建業法31条1項「宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない」という、民法1条2項の信義誠実の原則に反しているとも考えられます。職業倫理に悖る行為であり、行政罰や刑事や民事で責任を問われる可能性もあるのです。 ほとんどの不動産会社は善良に仕事をしていますが、「囲い込み」と思われる行為は暗に継続しているのが現実です。 「囲い込み」がおこなわれている場合、一般の売主様が気づくことはなかなか難しい※ため、売主、買主、両者の間に立って、誠実な仕事をする会社や担当者を見極めることが大切です。 ※売主様がレインズへの登録状況の確認をすることができます 参考：売却依頼物件のレインズ登録内容が確認できます

住宅ローン完済と抵当権抹消

抵当権抹消とは 住宅ローンが残っている状態で住まいを売却するとき、必ずしなければならないのが「抵当権抹消」です。抵当権抹消を行わないと、売却の際に不都合な事態に陥ります。抵当権の具体的な内容から抵当権抹消の手続きの流れまで、きちんと把握しておきましょう。 抵当権と抵当権設定について 抵当権とは、民法に定められている「約定担保物権」の一つです。抵当権が設定されていると、債権者は債務者から返済がない場合に、抵当権が設定された不動産担保から弁済を受けられます。もう少し簡単に言えば、債務者が「ローンの支払いができなくなったときのための保険」です。金融機関が住宅ローン融資を実行する際、もしも返済が滞ったときのために、家や土地を担保して確保します。つまり債務の弁済（ローンの返済）ができなくなったときには不動産担保を売って債権を回収しますよ、という権利を確定させるわけです。この権利が「抵当権」です。 抵当権を設定するためには、「抵当権設定登記」を行います。抵当権設定登記は不動産登記の一つで、法務局にて行います。登記手続きは不動産の所有者本人でも行えますが、一般的には、間違いのないよう司法書士に依頼します。 ちなみに抵当権は、複数の抵当権者が存在することが可能で、その場合それぞれが抵当権設定登記を行います。抵当権者には順位があり、先に抵当権を設定した抵当権者から優先的に債権の回収ができることになっています。例えばA金融機関がBさんの自宅に対して最初に抵当権を設定したとしましょう。Bさんの債務弁済が滞ったとき、別の債権者CさんがBさんに対して、自宅の売却による弁済を迫っても、A金融機関への弁済が優先されるわけです。 売却時になぜ抵当権の抹消が必要なのか このように債権者の強力な権利である抵当権は、住宅ローンの返済が完了しても自動的に消えるものではありません。住宅ローンの返済が終わったら、抵当権設定登記と同様に法務局で「抵当権抹消登記」を行う必要があるのです。では、なぜわざわざ抵当権を抹消しなくてはならないのでしょうか。 一般的に抵当権が設定されている不動産は、「債務が残っている」と判断されます。ですから、抵当権が設定されている物件には、通常金融機関は新たな融資を行いません。つまり住宅ローンが使えないので、売れる可能性は低くなります。そもそも買主からすると、別の優先順位が高い抵当権者が債権を主張してくるリスクがある限り、まず購入に踏み切ることはないでしょう。適切な価格でスムーズに売却したいのなら、抵当権抹消登記は必ず行う必要があります。 抵当権抹消の手続きと費用 【手続きの流れ】 抵当権抹消の手続きは、以下のような流れで行われます。 １．住宅ローンの完済 住宅ローンの残債をすべて支払います。一括の「繰上げ返済」になるので、金融機関によっては手数料がかかります。 ２．必要書類の準備 ・住民票（原本およびコピー） ・抵当権抹消登記申請書 ・登記原因証明情報（解除証書や弁済証書と呼ばれる場合もあり） ・登記識別情報（登記済証） ・代理権限証明情報（金融機関からの委任状） ３．法務局へ申請 ４．登記完了後、法務局で登記抹消を確認する 抵当権抹消登記を申請してから完了するまでは、およそ1～2週間程度かかります。 【抵当権抹消登記にかかる費用】 ・登録免許税（抵当権を抹消する不動産の数×1,000円） ・司法書士への報酬（1件当たり5,000円から1万円前後） 登録免許税については、土地付きの建物に対して抵当権抹消登記を行う場合には、土地・建物それぞれが不動産1件とカウントされます。つまり合計2件の登記を行うため、登録免許税は2,000円になります。 なお、抵当権抹消登記を所有者自身で行う場合には、司法書士への報酬が必要ありません。ただし、不慣れな書類作成をミスなく行い、平日の日中に法務局へ出向く労力を考慮すべきでしょう。買主側から見ても、素人が登記を行うより専門家が代行した方が安心できると言えます。実際に融資実行の関係で、司法書士は手続き代行することを前提とする金融機関もあるようですから、自分でやろうとする場合は確認が必要です。 ところで、抵当権抹消登記には期限がありません。ただし、金融機関から送られてくる書類には有効期限があり、有効期限を過ぎた書類は無効になります。また、前述のように、買主側の住宅ローンの都合もありますから、できるだけ早めに登記するよう心がけましょう。

柏市南逆井の土地：媒介契約締結しました。

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 柏市南逆井の土地（古屋付き）媒介契約締結しました。 以前からご相談いただいていました、戸建の売却について、本日媒介契約を締結しました。 高く売ることよりもできるだけ早く売却することを優先したい、とのご要望でしたので「業者買取」を提案しました。 それでも少しでも売主様の手元に資金として残るよう、また、売主様の負担が少しでも軽く取引が進むよう、建築業者数社と価格や条件の交渉を続けてきました。また解体については、物価の高騰と相まって解体後のゴミの処理費用も高騰していて、結果解体費用も高騰しているため、数社に費用の見積もりを依頼し、少しでも安く安全な解体処理をする会社を探しました。 最終的に測量や残置物処分、解体・滅失登記、越境についての隣地との取り交わし、ブロック塀についての隣地との取り交わし、など、契約に取りかかるための詳細な条件の取り纏めが完了したので、媒介契約を締結させていただきました。 参考記事：滅失登記とは 通常媒介契約を締結した後は、レインズ公開やエンドユーザーに向けた広告活動を始めますが、この場合は一般媒介契約を締結し、広告活動などは行わず、上記のように双方の条件に折り合いがつき次第売買契約を締結する流れになります。 今回のケースのように業者買取というのは、価格は抑えめになりますが、早期売却というメリットがとても大きいのが特徴です。 当店では、売主様のご要望に添えるよう、あらゆる手法を検討し提案することを大切にしています。 売買契約締結後は、引き渡し日までに条件を整えるため、諸方面との調整をおこなっていきます。

建物滅失登記とは

  新たに建物を建てた際、新しい建物の登記をするということは想像ができると思います。しかし、解体した際にも登記が必要なことは知らない方もいらっしゃるかもしれません。今回は建物を解体した際に行う滅失登記について、登記申請は自身がやらなくてはならないのか、第三者へ依頼できるのか詳しくご説明します。 「建物滅失登記」は、建物をすべて解体、または火事で焼失したなどの場合に行う申請になります。家や店舗などの建物は、所有者や建物の所在、構造などを公に示す目的で登記簿に記載されているため、建物がなくなったことを反映させる必要があります。手続きが完了すれば、建物の登記簿は閉鎖され、建物の固定資産税がかからなくなります。滅失登記は、不動産登記をした時と同じように、建物だけではなく、土地についても登記を行う必要がありますが、基本的には建物だけの申請で問題ありません。 建物の滅失登記は、もし怠ってしまうと権利関係の明確化や抵当権者トラブル、保険金請求に問題が生じる可能性があるため、必ず行わなくてはなりません。 また、滅失登記は不動産登記法第五十七条に基づく義務であり、建物が解体されてから１ケ月以内に申請しないと10万円以下の過料が科される場合もあります。 建物がなくなっても、土地がなくなってしまうケースはほとんどないので、土地の滅失登記は基本的には必要ありません。ただし、海岸線の土地が永続的に沈んだり、大地震によって土地が変形した場合など適宜必要な登記申請をしなければなりません。 【滅失登記の申請は誰ができるのか】 建物の所有者である登記名義人が申請できます。複数人で共有している建物の場合には、共有者の中の1人が単独で申請できます。ただし建物解体の申請については、共有者全員の同意が必要になるため、それぞれ手続きの扱いが異なる点には注意しておきましょう。滅失登記は登記情報の表題に関する登記なので、司法書士ではなく、土地家屋調査士にのみ依頼できます。 つまり、滅失登記の申請ができるのは、建物の所有者と土地家屋調査士になります。また、所有者が亡くなっている場合は、相続人が申請を行うことも可能です。 【自分で申請できるか】 土地家屋調査士に依頼した場合、5万～10万円程度の費用がかかる場合が多いです。申請手続きをすべて自分でおこなうこともできるので、その場合は費用を節約できます。しかし、建物解体から1ヶ月以内という期限や手間、また正確性を考えると、専門家に依頼した方が安心とも言えます。 【申請に必要な書類】 ①建物滅失登記の申請書 滅失した建物の詳細を申請する書類になります。建物がなくなった理由となくなった日付、提出先の法務局、申請人の氏名や住所などを記入します。所在、家屋番号、種類、構造などの建物の詳細は、登記簿謄本の内容を書き写します。控えとしてコピーをとっておきましょう。 申請書は、法務局のホームページからダウンロード可能です。 法務省：不動産登記の申請書様式について ②滅失した建物の登記簿謄本や各種図面 「登記簿謄本（全部事項証明書）」は、申請書に記入する建物の詳細を確認するために使用します。建物図面や各階平面図、公図などの各種図面は、一括取得が可能で、添付書類として提出します。登記簿謄本と各種図面どちらも法務局の窓口交付、またはオンライン請求で取得できます。 ③建物滅失証明書 建物の取り壊し完了を証明する書類です。「建物取り壊し証明書」とも呼ばれています。解体工事完了後、工事を実施した解体業者が作成し、施主に渡します。記載されている内容に間違いがないか確認しましょう。 ④解体業者の証明書と会社の印鑑証明書 「解体業者の証明書」と「会社の印鑑証明書」も解体業者から施主に渡す書類です。受け取り時には、建物滅失証明書の工事人欄と相違がないか確認しておきましょう。 ⑤該当箇所の地図 法務局の担当者が現地確認する必要があるため、建物が滅失した箇所の地図を添付します。Googleマップなどのインターネットの地図を印刷し、該当住所に印をつけます。インターネットの地図が入手できなければ、図書館などで借りた住宅地図、または手書きの地図でも問題ありません。 ⑥現地の写真 可能ならば、建物が滅失した現地の写真を撮っておくと良いでしょう。必須ではないですが、写真があれば建物がなくなった証明にも使えるので便利です。 ⑦委任状（手続きを代行してもらう場合） 建物の所有者以外が代理で手続きする際に必要になります。所有者が法務局に直接行けない、または土地家屋調査士に代行をお願いする場合は、委任状を作成しましょう。   相続した空き家を売却するなど、非居住で建物が老朽化している物件は、その物件を「土地」として取引することも良くあります。この場合、滅失登記を含め解体に関する手続きは売主側で負うことを条件とすることも多いです。 売却の流れや費用を確認する際、建物解体や滅失登記についても忘れずに覚えておくと良いでしょう。

不動産売却後の確定申告は必要？不要？

不動産売却後の確定申告は必要？不要？ 確定申告の必要性は、不動産を売却したときの利益（譲渡所得）がプラスとマイナスのどちらであるかで判断します。 譲渡所得がプラスであれば確定申告は必要ですが、マイナスであれば原則不要です。 譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。参考記事：譲渡所得税って？ 　譲渡所得額＝譲渡価額−譲渡費用−取得費 譲渡価額は、不動産の売却価格のことです。譲渡費用は、仲介手数料や印紙税など不動産の売却時に支払った諸経費を指します。 取得費は、不動産を購入した時にかかった費用です。 更に建物部分の計算は不動産を購入した当時の価格から、経年劣化によって失われたと考えられる価値分である「減価償却費」を差し引いて計算します。 土地は経年劣化しないため、土地部分の取得費を計算するときに減価償却費は差し引きません。 ◎譲渡所得がプラスなら確定申告が必要◎ 不動産の売却時に確定申告が必要となるのは、譲渡所得がプラスであり売却によって儲けが出ているときです。 例えば不動産の譲渡価額が5,000万円、譲渡費用が400万円、取得費が4,000万円である場合、譲渡所得を計算すると「5,000万円−400万円−4,000万円＝600万円」となります。 計算の結果、譲渡所得がプラスとなっているため、確定申告をして税金を納める必要があります。 ◎譲渡所得がマイナスなら確定申告は原則不要◎ 不動産を売却したときの譲渡所得を計算すると、結果がマイナスとなり、損失が発生しているのであれば、確定申告は必要ありません。 例えば不動産の譲渡価額が3,000万円、譲渡費用が300万円、取得費が3,500万円である場合「3,000万円−300万円−3,500万円＝−800万円」となり、計算結果がマイナスとなるため、確定申告は不要です。 ただし「居住用財産の3000万円特別控除」の利用によって、計算結果がマイナスとなる場合は確定申告をしなければなりません。居住用財産の3000万円特別控除は、住んでいた自宅を売却したとき、所定の要件を満たすと譲渡所得を最大3,000万円控除してくれる制度です。 居住用財産の3000万円特別控除は自動で適用されるわけではありません。 マイホームを売却したときに居住用財産の3000万円特別控除を利用するときは、忘れずに確定申告しましょう。 不動産売却で損をした場合（譲渡損失が出た場合）、譲渡所得にかかる税金はゼロとなり支払いは発生しません。 そのため確定申告の必要もありません。 しかし確定申告をすることにより、下記の特例が利用できます。 　マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 　特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 特例の利用により税金の軽減措置が取れるため、税金対策として有効です。不動産売却で損をしても、税金の特例を利用したい人は確定申告を必ずしましょう。

個人売買の可能性とリスク

自力でも売れる？個人売買の可能性とリスク 不動産の売買は、不動産会社が売主と買主の間に入って仲介する方法が一般的です。しかし、個人同士の売買が不可能というわけではありません。個人間で売買が成立すれば、不動産会社に支払う仲介手数料が不要ですから、その分の利益が期待できます。しかし、個人間売買には特有のデメリットやリスクがあることも念頭に入れておく必要があります。 不動産の個人間取引が普及しない理由は？ 冒頭でも述べたように、自己所有の不動産ならば、個人間取引は可能です。不動産会社に支払う仲介手数料を考えると、個人間取引の金銭的なメリットは大きいでしょう。また、不動産会社に仲介を依頼しつつ、並行して個人間取引を成立させることも可能です。実際、一部の媒介契約では「自己発見取引（自分で取引相手を見つけること）」が認められています。 さらに、法律上も特に制限がありません。「資格が無ければ不動産の売買ができないのでは？」と思うかもしれませんが、自己所有の不動産を売買するだけなら無資格でも問題ないのです。また、不動産会社の仲介では必ずついてまわる「売買契約書」や「重要事項説明書」も、原則として不要です。（ただし、後々のトラブルを防ぐために売買契約書や重要事項説明書を作成、取り交わすのが一般的です。） 個人間売買は、以下のような流れで行われます。 １．売却したい物件の図面や、購入時の状態がわかる資料の準備 ２．売却価格を決める ３．必要に応じて広告出稿 ４．問い合わせや現地確認への対応 ５．価格交渉への対応 ６．売買契約書・重要事項説明書・履歴事項証明書などの作成（必要に応じて） ７．売買契約締結と決済、引き渡し ８．必要に応じて売却後のフォロー   かなりやることが多いというのが率直な印象ではないでしょうか。知人や友人に売買するならば、３から６は省略できるかもしれません。しかし、見ず知らずの他人に売却するときはそうはいかないのが実情です。こういった手間の多さが、個人間売買が普及しない理由の一つでしょう。 個人間取引のメリットとデメリット では次に、個人間売買のメリットとデメリットを整理します。 【メリット】  ・仲介手数料が節約できる メリットは実にシンプルで、仲介手数料がかからないことです。「たった一つだけ？」と思うかもしれませんが、不動産の売却において仲介手数料が占める割合は決して小さくありません。 仲介手数料は、（売買価格×3％＋6万円）＋消費税 という速算式で計算できます。仮に、売却したい物件が3,000万円で売れたなら、仲介手数料は「96万円＋消費税」です。また、物件の価格が上がれば、それだけ仲介手数料の金額も上がっていきます。   【デメリット】 ・法的な書類の作成を自分で行わなくてはならない ・売却後にトラブルが発生する可能性とそれに対応しなければならないリスクがある ・広告出稿など、買い手探しにコストがかかる ただし、個人で対応するにはハードルが高いと言えます。前述したように、自己所有物件を売買する個人間取引では、売買契約書・重要事項説明書の作成が義務付けられていません。しかし、これらの法的な書類を作成しなければ、大きなお金が動く不動産の売買を口約束で行うことになります。口約束では「言った・言わない」でトラブルが発生するリスクがあるため、実際は作成が必要なのです。 さらに、売買契約を締結した後に、決済（売買代金の授受）と物件の引渡しを行いますが、通常の手順とはこのときに物件の所有権移転登記まで行います。登記手続きは、法令上一般個人が行うことに何ら問題はありませんが、専門知識を要し複数の書類準備が必要なので、大抵の場合は決済の場に司法書士に同席してもらい、代行を依頼します。この場合、当然司法書士への報酬の支払いが発生します。 また、コストでのデメリットとしては買主を見つけるための広告出稿費用がかかることも、忘れてはいけません（個人で利用できる広告媒体には制限があることも、デメリットになります）。 個人間売買は、確かに「仲介手数料」という大きなコストを削減できるメリットがあります。しかし、準備やトラブル対応を考えると、不動産会社に仲介を頼むよりも労力が多いことは否めません。 要は、「コスト削減を取るか、リスクと手間の削減を取るか」という二者択一なのです。売主に不動産取引や決済の段取り、登記手続きなどの知識があり、個人間売買のリスクや手間を適切に管理できる自信があるのなら、売主・買主での直接取引を検討してもいいかもしれません。ただし、リスクを考えてくれぐれも慎重に行うべきでしょう。

住みながらの売却ー内見時の対応のコツ

住みながらの売却ー内見時の対応のコツ 居住中の物件の内見は、生活感や使用感が出てしまうことは否めません。しかし、購入希望者にとっては、内見は物件との最大の接点と言え、購入の重要な決め手になります。内見のイメージ次第で購入を判断することは珍しくありません。購入希望者に良いイメージを持ってもらうため、以下のようなポイントを心がけてみると良いでしょう。 ◎安心や清潔さを感じてもらうよう配慮する ◎ゆっくり内覧できる雰囲気をつくる ◎「売主の人柄や対応」もできるだけ好印象が吉 内見希望者は、その物件に何らかの魅力を感じていることは間違いありません。それは価格であったり、間取りであったり、さまざまです。しかしその反面、「使用感が合うか」「不潔にしていないか」「老朽・劣化の具合はどうか」「損傷箇所はないか」など、不安も感じています。 この不安を解消し、できるだけ気兼ねなくリラックスして内見してもらえるよう、配慮しましょう。居住中であっても、内見者に気を遣わせない雰囲気作りができれば、内見者は売主の生活や人柄も含めて評価します。結果的に物件の印象が良くなり、売却しやすくなることにつながります。 具体的な対策としては、不用品を少し整理する、照明器具を掃除したり電球を交換する、水回りはにおいに気を付ける、などです。積まれた郵便物を捨てたり、普段使わないものは見えない収納BOXに入れるなどしてスッキリした印象に見えるようにすると良いです。また照明器具の傘の埃を取るだけでも明るい印象になります。 購入希望者が見たいといった場所は、できる限り見せるようにすると良いでしょう。クローゼットの中などは見せにくい場合もありますが、可能な限り希望に応じる誠実な対応は、好印象にもつながります。 また、内見の際に、安易な口約束はしないことも大切です。これは後々のトラブルやリスクを回避することにつながります。例えば、フローリングの傷を指摘されたときに「ここは張り替えます」などと答えてしまうと、引き渡すまでにリフォームしなければならなくなります。設備や補修に関する問い合わせにどう対応すべきかは、事前に不動産会社と相談しておきましょう。

建築基準法上の道路とは

建築基準法上の道路とは 建物を建てるときには、原則として建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していなければなりません。これは、火災が起きたときの避難路や生活環境を維持するために必要です。そのために、建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上の長さで接していなければならないと定めています。 通常、見た目上、道路に見える、道路と言われるもののすべてが建築基準法上の道路ではありません。 建築基準法の道路は、次の条件のいずれかに該当するものでなければなりません。 建築基準法の道路には、以下の種類があります。 第42条第1項1号から5号に該当する道路 「1項道路」、などと呼ばれる道路のことで、 1.道路法の道路（国道、県道、市道、町道、村道等）で幅員4m以上のもの。（建築基準法第42条第1項第一号） 2.都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づいて造られた道路で幅員4m以上のもの。（建築基準法第42条第1項第二号） 3.建築基準法施行時に幅員4m以上あった道。（建築基準法第42条第1項第三号） 4.道路法、都市計画法等で事業計画がある幅員4m以上の道路で、2年以内に事業が施行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの（建築基準法第42条第1項第四号） 5.道路位置指定を受けたもので、幅員4m以上あるもの。（建築基準法第42条第1項第五号） この5つを指します。 上記の中で、5、の道路は位置指定道路と呼ばれ、特定行政庁（都道府県知事や市町村長等）から「土地のこの部分が道路である」という指定（道路位置指定）を受けた幅員4m以上の私道のことを言います。 建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならないという接道要件を満たすため、私道を道路として指定する場合があります。 第42条第2項に該当する道路 1950年（昭和25年）の建築基準法が定められる前からあった幅員が4m未満の道路のことです。 4m未満の道路に接している土地は、原則として建物の建築ができませんが、昔の道路は幅員が狭い道路も多く、救済措置として、すでに建物が建っていた場合は4m未満でも建築基準法上の道路として、特定行政庁（都道府県知事や市町村長等）が認めた道路のことです。「2項道路」または「みなし道路」と呼ばれます。 ただし、あくまでも救済措置のため、今から建物を再建築する場合は、幅員4m以上の道路となるように、敷地の一部を道路部分として負担しなければなりません。これを「セットバック」といいます。 不動産の価格を考えるとき、建築物を建築できるかできないかはとても重要なポイントになります、建築できない場合は、駐車場や資材置き場に使うなど、用途が限られてしまうため、査定価格に大きく差が出る可能性があります。 道路について知るには、自治体の道路課（各自治体により呼称は異なる）などに行けば教えてくれますし、インターネット上で公開している役所もあります。 松戸市の場合は、やさシティマップから閲覧が可能です。