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契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、2020年令和2年に施行された改正民法に登場した新しい概念のことです。
民法第562条1項
引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる
実際に引渡しを受けたものが契約内容と異なる場合には、買主が売主に対して、責任追及（追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償請求）をすることができる内容を示しています。
民法改正以前は、「契約不適合責任」にあたるものとして、以下のように「瑕疵担保責任」が規定されていました。
旧民法第570条
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
旧民法第566条
売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる
瑕疵担保責任の「瑕疵」とは、欠陥や問題を表す言葉です。この条文では「瑕疵」の範囲や内容がはっきりとせずわかりにくかったため民法改正の際に、イメージしやすい「契約不適合」という言葉を用いました。つまり改正によって、契約内容との不一致があった場合に責任追及ができる、ということが明確になったのです。
また、改正前は買主の権利は損害賠償請求と解除ができるのみでしたが、買主が権利行使できる選択肢が増えた点も大きく変わった点です。「契約不適合」な点は「隠れた」ものであるかどうかは要件ではなく、買主が事前に契約不適合である事実を知っていても売主の責任が生じるため、売主の責任はより大きくなったといえます。
買主が持つ権利
契約に適合しないことを契約不適合と言います。契約内容との不一致が生じた場合、買主側から請求できる権利を説明します。
なお、権利を行使するには期間があり、買主が契約不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければなりません。ただし、売主が「引渡しの時に契約不適合を知っていた時」または「重大な過失によって知らなかった時」は、買主から責任追及される可能性もあります。
①追完請求権
買主は、売主に対して、引渡しを受けた物の補修、代替品や不足分の引渡しなどを請求できます。
たとえば、中古住宅の購入で、売買契約時には雨漏りはないと言っていたのに、引き渡し後雨漏りが発生した場合、修理をしてください、と請求できるということです。なお、買主側の責任で生じた場合は、追完請求はできません。
②代金減額請求権
買主が、売主に対して、上記の追完請求を行ったものの、その求めに応じてもらえない場合、代金の減額を請求できます。原則、相当の催告期間を定めるものとされていますが、履行の追完が不能である時などにおいては即時、代金の減額を請求できます。
③損害賠償請求権
売主が、引渡しやそのほかの請求に応じてくれない時、もしくはその対応を明確に拒んだなど、一定の場合においては、買主は損害賠償を求めることができます。
④契約解除権
売主が、契約の目的物の引渡しをしてくれなかったり、追完請求や代金減額請求に応じてくれなかったりといった場合、これらを相当の期間を定めて催告しても応じてもらえない場合には契約の解除を請求できます。これを催告解除と言います。また上記に加え、メンテナンスしても修復できないなど追完不能な場合や、明らかに売主が対応を拒絶した場合、契約に適合しなければ契約した目的を達することができない場合は、無催告解除が認められる場合もあります。
次回、契約不適合責任の免責特約についてお話します。
監修者情報
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株式会社チームニッコークリエイティブ
松戸不動産情報館代表 稲葉 昇久