2024/07/23

松戸市区分マンション、お引渡しでした

松戸市区分マンション、お引渡しでした 本日は、先月売買契約を終えた区分マンションのお引渡しでした。 売買契約締結後買主様のローンの審査が通り、日程の調整や司法書士の段取りなど、決済お引渡しに向けて準備をしていく中で、 売主様が決済日当日、どうしてもご都合がつかない可能性があるということで、 急遽事前に本人確認と意思確認（売却の意思）をおこなう方法で対応させていただきました。 不動産を売却する際は、売買取引を正しく行うことを保証するため、本当にその物件の所有者本人であるかどうか、の確認が重要です。土地取引を目的とした詐欺事件、つまり売主になりすまして土地を売却するということも実際起きていて、売買において本人確認を行うことは、トラブル防止のためにも非常に重要なのです。 本人確認と意思確認は司法書士が本人と対面しておこないます。 通常、決済引渡しの席で司法書士が立会い、本人確認及び意思確認の手続きを取ります。 なので、本取引は、売主様と司法書士で事前に対面して、諸手続きをおこなっておく、という方法を取りました。 その後、事前の確認も、お引渡し当日の手続きや金銭の授受も全て段取りよく進み、無事残金着金、物件お引渡し、その他の金種の授受完了、で取引を終えました。 帰社後、売主様に取引のお礼のお電話を差し上げたところ、急な対応変更も含め丁重にお礼の言葉をいただきました。 「頼んで良かった」 そう言っていただけることが何よりのやりがいです。今後もお元気でご活躍してくださるといいなと思い、そのように伝えました。 遠方の物件のご売却をお考えの売主様、ご都合やご体調などにより制限があるなどご心配な売主様、今は遠方に住んでるけど松戸のご実家を相続した、などの場合も、フレキシブルに対応可能です。是非お気軽にご状況などご相談ください。

2024/07/18

物件検索をすると同じ物件がいくつもあるのはどうしてか？

物件検索をすると同じ物件がいくつもあるのはどうしてか？ 家やマンションを買うために物件探しを始めると、不動産ポータルサイト等で、同じ物件を違う不動産会社が広告掲載しているのを見かけることがあります。複数の不動産会社から、同じ物件を紹介されることもあるでしょう。suumo・at home・LIFULL HOME’Sなどに同じ物件がズラーッと並んでいるのを見たことがあるかたもいらっしゃると思います。新しい物件が出た！と思ったら、前見た物件と同じだったなんて経験はないでしょうか。購入希望のお客様の立場で見れば「なんで同じ物件がこんなに掲載されているの？」と疑問に感じることもあるのではないでしょうか。 不動産業界には「レインズ」（REINS：Real Estate Information Network Systemの略）という不動産情報の管理ネットワークシステムがあります。このシステムは国土交通省が指定した「不動産流通機構」が運営しており、全国に東日本・中部圏・近畿圏・西日本といった4つのレインズが設けられています。 つまり、不動産業界全体でこのネットワークシステムを共有し、どの不動産会社でも情報を見ることができる仕組みになっています。業界全体で情報共有することで、安全な取引を円滑に行うサポートをしているのです。 不動産会社は売主と媒介契約を結ぶとレインズに掲載します。レインズ掲載義務の有無は媒介契約の種類によって分かれます、専属専任媒介の場合、媒介契約締結後5日以内、専任媒介の場合7日以内、一般媒介の場合は掲載義務はありません。詳しくはこちら⇒媒介契約は３種類！それぞれのメリット・デメリット レインズ上で物件情報が公開されると、この情報をもとに不動産会社が運営しているホームページに掲載したり、各ポータルサイトに広告として掲載します。同一の物件情報が異なる不動産会社から多数掲載されているのはこういう理由からなのです。 売主からすると、物件情報が広く公開され、より多くの人の目に触れる方が早く売れる可能性が高まるというメリットがあります。逆に買主側から見た場合は、どの不動産会社を選べばいいのか？かかる費用は同じなのか？など悩ましい面もありますが、どの会社を選んでも仲介手数料は一律（物件価格の3％＋6万円＋消費税）です。 売主として物件の売却を不動産会社に依頼する場合は、どのような広告活動をしてくれるのか詳しく相談することも大切です。

2024/07/08

不動産売買契約における手付金、手付解除とは

不動産売買契約における手付、手付解除とは ■手付金とは何か 手付金とは売買契約が結ばれた際に相手方の債務不履行の有無を問わず解約権を認める目的のため、あるいは相手方に債務不履行があった場合には損害賠償もしくは違約金として買主から売主に対して支払われる金銭です。手付金を支払っても売買代金の一部を支払ったことにはなりませんが、契約時に「手付金は、残代金支払時に売買代金の一部に充当する」などと定めて売買代金の一部に充当されることが一般的です。 また不動産の売買は契約後一定期間が経過した後に残代金の支払い・引き渡しが行われることが多いので、その間の法律関係を安定させる意味を含めて契約時に買主が売主に一定の金銭を手付金として支払う慣習があり、その手付金の授受には契約の成立を表す意味合いがあります。 ■手付金の種類 「解約手付」 解約手付とは手付金の授受により、当事者に解約権を留保させるものです。解約手付として手付金の授受が行われている場合には契約成立後であっても、一方の当事者だけの意思で契約解約ができます。手付金が解約手付である場合には「売主からは手付金の倍額を返還すること」または「買主からは手付金を放棄すること」により、損害賠償を負う必要もありません。 「違約手付」 違約手付とは債務不履行があった場合、買主違約のときには手付金が違約金として没収され、また売主違約のときは手付金を返還しなければならないとともに手付金と同額を違約金として支払わなければならないという意味をもつものです。多くの売買契約書では手付金に違約手付の意味をもたせています。 「証約手付」 証約手付とは、不動産売買が成立した証として買主から売主に対して交付される手付金です。 契約の成立を明確に表すために支払いが行われます。   ■不動産売買契約における手付金 手付金には不動産売買契約の締結に当って、契約が成立していることを明確に表すという大切な役割があります。買主が手付金を支払い、売主が受領することで売主・買主双方が不動産の売買について明確な意思表示をしたことになるのです。また売買契約を締結した後に、どちらかが契約を解除しなければならない状況になった場合には買主は支払った手付金を放棄する・売主は手付金を倍にして買主に返還することで契約を解除することができるのです。 ■手付解除とは 売主側が手付解除をするときの方法（手付金倍返し） 売主が契約を解除したい場合には、買主から受領した手付金を返還します。 さらに買主から受領した手付金と同額の金銭を買主に支払うことで手付解除ができます。 買主側が手付解除をするときの方法（手付金放棄） 買主が契約を解除したい場合には、手付金を返還してもらえる権利を放棄します。本来であれば返還されるはずの手付金を放棄することで手付解除ができます。 手付解除により契約を解除することができるのは一定期間ということも覚えておきましょう。 一定期間とは「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」のことをいい、履行の着手の具体例としては、売主であれば不動産の傷んでいる部分を修正し始めた場合、買主であれば内金を支払った、或いは住宅ローンの金銭消費貸借契約を結んだ、などが考えられます。 契約を締結した後に、当事者の一方が契約の履行に着手してしまうと手付解除による契約の解除ができなくなってしまうので注意が必要です。 ※民法は３種類の手付のうち、特に解約手付について規定しています。改正前民法557条では、解約手付が交付された場合には、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主はその倍額を償還して契約の解除をすることができると定められていました。ただし、判例においては、「当事者の一方が履行に着手するまで」との要件は、「相手方が履行に着手するまで」と読み替えられていますので（最判昭和40年11月24日）、当事者は自分が履行に着手すれば、その時点で相手方は契約の手付解除ができなくなり、相手方が履行に着手しない限り自分は手付解除の権利を失わないというのが手付の仕組みとなります。 改正民法557条は、この判例理論を明文化し、相手方が契約の履行に着手した後は、手付による解除ができない旨を定めています。

2024/07/01

松戸市、土地の査定のご依頼、現地での査定に行ってきました

松戸市、土地の査定のご依頼、現地訪問査定に行ってきました 松戸市の土地の査定の依頼をいただきました。 今回は、広い自宅敷地の一部の使っていない箇所を分筆して売りたい、というご相談でした。 お伺いする前に机上で、土地の形、高低差、道路づけ（接道している道路の種類、接面の長さ）などを調べ、土地を切り売りすることが実際に可能そうなのかどうかを考えて行きます。 ここで、分筆（分筆して売却）について少しお話しします。 「分筆して売る」、というのは、単に好きな（自分の必要な）箇所で分けてあとは売ればいい、という簡単なことではありません。 【重要なポイント】 まずその対象の土地と隣地との境界がはっきり確定しているかどうかが重要になってきます。 土地を分けたいのですから、正確な広さを確定しなくてはいけないので当然ですね。 境界点が不明だったり曖昧な時は、分筆のための測量の前に隣地との境界確定の作業が必要になります。隣地の方が住んでいない、或いは行方が不明（見つからない）な場合、また、接道しているのが市道などの場合は、自治体との立会いとなり、時間がかかってしまうことが予想され費用も嵩むでしょう。 建物がある場合はより一層慎重に考えなくてはなりません。土地を分筆することによって元々ある建物が法令違反（建築基準法など）になってしまう可能性があるからです。もちろん、分筆して売る方の土地も法令要件を満たせるかどうかの判断も必要です。 また、地上に見えているもの以外ではなく、地中には埋設管があります。既存の建物のための配管、給排水やガス管などがどこを通っているのか、土地を分ける場所を慎重に見極めなくてはなりません。 【宅建業法違反？】 複数の物件を何度も売却したり、広い土地を分割して不特定多数に売却したりすると、「反復継続」取引と見なされる可能性があります。宅建業法において、反復継続にあたる取引をしてもよいのは不動産業の免許を持っている場合だけです。免許を持たずに反復継続の不動産売却をすると、宅建業法に抵触することになるのです。 分筆というのは簡単なようで、通常の売却よりももっと慎重に検討しなくてはならない内容がたくさんあります。 お困りの時は是非一度ご相談ください。

2024/06/20

固定資産税評価額とはなにか、いつ誰が払うのか

固定資産税評価額とはなにか、いつ誰が払うのか 固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税を計算する上で基準となる価格のことで、固定資産税課税台帳に記載された土地と建物それぞれの評価額をいいます。 固定資産税評価額を知ることで、所有する土地や建物に、どの程度の価値があるのかを把握できます。また、固定資産税評価額をもとに、固定資産税を計算することも可能です。 本記事では、固定資産税評価額の概要と確認方法、固定資産税の計算方法をわかりやすく紹介します。 固定資産税評価額とは ◇固定資産税などの税金の算出に用いられる額のこと 固定資産税は、土地や家屋といった固定資産を毎年1月1日の時点で所有している人が支払う税金です。その際、税額を算出するために固定資産税評価額が用いられます。 固定資産税評価額は土地と建物にそれぞれ分けられ、評価する項目も異なります。例えば、建物は家屋の大きさや築年数、構造などが評価対象となり、土地の場合は、所在地や形状によって評価額が変わってきます。 また、都市計画税や不動産所得税、登録免許税を算出する際にも固定資産税評価額が用いられます。 ◇評価額は自治体が決定する 固定資産税評価額を決めるのは各市町村の自治体（東京都23区の場合は東京都）で、固定資産評価基準に基づいて専任の担当者が1軒ずつ決定しています。 ◎土地の固定資産税評価額は、公示地価の70％を目安にするのが一般的です。公示地価とは、地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が都市計画区域などの標準的な地点の1月1日時点の1㎡あたりの価格を判定したものです。 ◎建物の固定資産税評価額は再建築価格と経年減点補正率から算出します。 建物の固定資産税評価額は、「再建築価格方式」と呼ばれる計算方法で求めます。再建築価格方式とは、建物を立て直す場合にかかる費用である「再建築価格」を基準として、固定資産税評価額を算出する計算方法です。 この「再建築価格」に、建築後の年数の経過に応じて生じる減価を基礎に定めた割合である「経年減点補正率」を乗じて、固定資産税評価額を算出します。 計算式にまとめると、以下のようになります。 建物の固定資産税評価額＝再建築価格×経年減点補正率 建物の固定資産税評価額の目安は、新築住宅の場合、建築費の50〜70％程度が固定資産税評価額の目安となり、その後は経過年数に応じた経年減価補正率を乗じて固定資産税評価額の目安を推測します。なお、経過年数ごとの経年減価補正率の詳細は、法務省のサイトで確認できます。 ◇評価額は3年に1度見直される 固定資産税評価額は3年に1度、評価替え（見直し）が行われます。評価替えの目的は、土地や家屋の市場価格の変化を評価額に反映することです。 評価額が変わることで納税額も影響を受けますが、市場価格の状況によっては納税者の負担が大きくなる場合もあるでしょう。そのような税負担の急激な変化を防ぐために、「負担調整処置」という仕組みが採用されています。 負担調整処置では、税負担の大きい土地に対して税額の引き下げまたは据え置きを行い、税負担の少ない土地はゆるやかに税額を上昇させることで、均衡化を図っています。 評価額は原則として3年に1回の年以外は変更されないことが通例ですが、土地の形質や区画の変化、地価が大きく下がった場合などは、例外として評価替えが行われることもあります。 固定資産税評価額を調べる方法 ◎固定資産税納税通知書を確認 毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人には、4〜5月頃に各自治体から固定資産税納税通知書が送付されます。通知書の中にある「課税明細書」には、固定資産税評価額が記されています。 ◎固定資産課税台帳を閲覧 「固定資産課税台帳」でも、固定資産税評価額を確認できます。固定資産課税台帳とは、課税される土地や家屋の所有者や所在、評価額が記載された帳簿です。市区町村の役所、あるいは東京23区の都税事務所で閲覧可能です。 ◎固定資産税評価証明書を取得 「固定資産税評価証明書」は、固定資産課税台帳に記載された内容を証明する書類です。原則的に、土地や建物の所有者とその家族であれば、市区町村の役所あるいは東京23区の都税事務所で取得できます。1週間〜10日程度かかりますが、郵送で取り寄せることも可能です。 参考：松戸市【固定資産税】のページ　

2024/06/13

松戸市の戸建て～訪問査定にお伺いしました

松戸市の戸建て～訪問査定にお伺いしました 以前、机上での簡易査定をご提示させていただいたお客様より、訪問査定のご依頼をいただき、お伺いしてきました。 机上査定の段階では、最近ではGoogleMapのストリートビューで不動産の外見や、道路などの周辺の様子を簡易的に確認することが多いです。不動産業者の人は皆さん、GoogleMapのストビューと航空写真を自在に操って、簡易調査のために駆使しているのではないでしょうか。 本依頼のお客様の不動産も、ストビューと航空写真を活用して念入りに調べ、登記簿の確認、市が提供している指定道路情報をネット上で確認した上で、実際に現地を見させていただきました。 やはり、机上でストビューで見ているのと、現地を見るのとでは天地の差です。 建物の内部はストビューでは当然見えないので、訪問査定をさせていただければ詳細が見えてきます。 また、外見や周辺の状況、接道状況、近隣状況、境界杭の状況、高低差、音、匂い、などは現場を見ないと絶対にわかりません。 建物の状態も大事ですが、こういった外見的な要素も不動産を取引する際はとても重要になってきます。 接道状況や都市計画法や建築基準法などの法令関連など、一般の方には少し難しい内容になるかもしれません。そういった部分をプロとしてしっかり調査してサポートするのが私たちの仕事です。 不動産というのは現場なんだな、と改めて思う毎日です。 わからないことやご不安なことは、お気軽にご相談ください。

2024/06/08

公示価格とは

公示価格について解説 公示価格（公示地価）は、国土交通省が公示している土地の価格です。土地価格の動向を示す重要な指標ですが、実勢価格（実際の取引価格）とはどう違うのでしょうか。特に土地を売買する予定がある人は、公示価格について理解しておくことが大切です。 この記事では、公示価格の概要や調べ方、活用する際の注意点について解説します。 公示価格とは 公示価格（公示地価）とは、適正な地価の形成のため、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月に公示する標準地の価格のことです。 地価公示法に基づいて、全国の分科会に属する鑑定評価員（不動産鑑定士）が毎年1月1日時点の１㎡あたりの正常な価格を判定しています。令和5年地価公示では、全国約26,000地点で実施されました。 公示価格は、一般の土地取引に対して指標を与えるもので、不動産鑑定や公共事業用地の取得価格算定の規準となります。また、土地の相続税評価や固定資産税評価の基準としても活用されます。 ◇公示価格を調べる方法 公示価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べることができます。地域や用途、調査年などの条件を指定すると、一覧で表示される仕組みになっています。一覧の中から対象の土地をクリックすると地図表示され、場所の確認なども可能です。 参考：不動産情報ライブラリ→国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索   公示価格と他の指標との違い 土地の価格に関する指標はいくつか存在し、「一物五価」などと言われることもあります。具体的には、「公示価格（公示地価）」「実勢価格」「基準地価」「路線価」「固定資産税評価額」の5つです。公示価格とそれぞれの違いを説明します。 ◇実勢価格との違い 実勢価格とは、実際に取引された価格を言います。土地の価格は需要や立地、周辺環境、当事者間の事情や価格交渉などの影響を受けて変動するものであり、同じ地域にある土地であっても、公示価格と実勢価格は一致しません。 公示価格と実際に取引される土地価格は異なることがあることを理解しておきましょう。 ◇基準地価との違い 基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県知事が毎年7月1日時点における標準価格を判定する土地価格です。適正な地価の形成を目的として毎年9月頃に公表されます。令和5年の基準地数は約21,000地点です。 基準日、公表時期、調査主体や根拠となる法律も、公示価格とは違います。 公示価格は1月1日時点、基準地価は7月1日時点と、基準とする日が違うため、基準地価は公示価格を補完する指標として活用されることもあります。 ◇路線価との違い 路線価とは、相続税や贈与税における評価額の基準となる土地の価格です。その土地が面している路線（道路）ごとに評価した、1㎡あたりの土地価格のことを言います。毎年1月1日を時点として、国税庁がその年の7月に評価額を公開しています。公示価格の80％程度が目安と言われます。 路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。 参考：国税庁「路線価図・評価倍率表」 ◇固定資産税評価額との違い 固定資産税評価額とは、固定資産税を計算する際の基準となる価格です。市町村の固定資産台帳に記載された土地の評価額を意味し、3年に1回「評価替え」が行われます。宅地については、公示価格の70％程度が目安です。 固定資産税評価額は、市町村から送付される固定資産税の納税通知書で確認できます。また、固定資産評価証明書の発行や固定資産台帳の閲覧を自治体の担当部署に依頼し、確認することも可能です。   公示価格は、国土交通省が毎年公示していることから、信用度の高い評価といえます。ただし公示価格と実勢価格は必ず一致するものではないので、実際に土地を売買する際は、公示価格だけでなく、基準地価や査定価格なども確認した上で判断すると良いでしょう。

2024/05/20

区分マンション売買契約締結しました

区分マンション　売買契約でした。 本日は、売却を依頼されていた区分マンションの売買契約でした。 購入申込から契約までの間に長い連休を挟むスケジュールとなったので、 役所調査、現地調査、契約関連資料の作成、 司法書士や銀行とのやり取り、 売主買主双方への準備案内などの連絡、 などなど、慎重に準備を重ねてきました。 事前に書類や資料を確認しておいてもらうとスムーズなのですが、 売主様が遠方の場合などは、より慎重に先を読んでの細かい段取りが重要です。 不動産を売るとなると、用意していただきたい書類や、確認しておいてほしいことなど、売主様にもご協力いただかないといけないことが色々とあります。 ですが、売主様にできるだけご面倒をおかけしないこと、ご足労いただかないこと、を常に意識しています。 当たり前のことかもしれませんが。 不動産の売買契約の際は契約書にハンコを押す前に、つまり「契約」する前に重要事項の説明があります。 こちらは物件に関する法令や詳細など、主に買う方に向けた内容が多いものですが、取引に関する重要な部分は売主も聞いたほうがよい内容です。 これを全て通して説明を受けるとだいたい2時間近くなって、契約書の読み上げをし、その後署名捺印などとなりますので、長時間かかることが多いです。 今回もそのくらいの時間になりましたが、スムーズに進行し無事売買契約締結となりました。 お引渡し日に向けて、残金決済までの準備に入ります。 長く暮らしたマイホーム、人生のタイミングで様々な事情があって不動産を売却する そしてそこにまた新しい人が住んで暮らしを紡いでいく 売りたい人と買いたい人をつなぐ、まさに仲介ですね、やりがいのある仕事です。

2024/05/11

マンション、売れやすい階ってあるの？

マンション、低層階は売れにくいって本当か？   住んでいるマンションを売却するとなった時、売れやすい階数と売れにくい階数について気になる方も多いのではないでしょうか。 基本的にマンションの場合、高層階になるほど価格が高くなる傾向にあります。 では、低層階だからと言って安くしか売れないのかと言われれば、アプローチの仕方を工夫すれば魅力的な部分を打ち出すことが出来ますし、価格はそれほど下げなくても良い場合もあります。 高層階ほど高価格になる傾向 マンションを売却する際、注視するポイントはいくつかありますが、階数も重要なポイントになります。一般的に同じ建物でも高層階の方が価格は高くなることが多いです。 不動産の価格は、当然ながらマンションも「需要と供給のバランス」によって決まります。つまり、人気のある物件の価格は高くなるということです。 高層階は、見晴らしの良さなどから人気が高く、価格も高くなっていることが多いのです。最上階はさらに高くなります。 では、高層階の物件と比べ、低層階の評価が低くなる要因はどこにあるのでしょうか。低層階の物件を売却するなら、価格設定を低くするしかないのでしょうか？ 低層階の物件が高層階の物件より一般的に低く評価される要因を考えてみると、 ◇日当たりや風通しが悪い ◇騒音の問題 ◇防犯面やプライバシー保護面での問題 ◇眺望がとれない などが挙げられます。 ですが、上記のような要因も一概にはデメリットとは言えません。 隣地に建物などがなく１階や低層階でも日当たりが十分にとれる場合もあれば、セキュリティー設備が充実していたり、建物の配置や道路との位置関係によっては低層階でも防犯性やプライバシー性、防音なども一般的な物件より高くなる場合もあります。 また、眺望においては、人によっては重要視しないこともあります。 ですから、低層階の物件だからと一律に判断するのではなく、低階層だからこその魅力やメリット、その物件の特徴を打ち出せば評価及び価格設定を上げることができます。 低層階にもメリットはあります！ 「低層階の魅力」について掘り下げてみましょう。 外とのアプローチが良い まず挙げられるのは、「外」へのアプローチの良さです。 高層階の場合はエレベーターを利用しなければ外に出ることができません。階段を使うにしても、5、6階くらいまでが限界ではないでしょうか。 特に朝の出勤や通学の時間帯は利用者が重なるためなかなかエレベーターが来ないこともあり、その時間を見越して家を出なくてはなりません。毎日のことだから慣れるかもしれませんが、思ったよりも負担になる人もいるようです。特に、小さいお子さんがいる家庭やお年寄りの場合は、エレベーターを待つのが大変で、家の中に閉じこもりがちになってしまうこともあるようです。 災害時のメリット・デメリット 災害が起きた場合を考えると、直接外と出入りすることができる1階や階段を利用しやすい低層階は何かと安心であるといえるでしょう。 反面、台風や豪雨による浸水被害については、低階層に危険性を感じる場所もあります。 備えるべき災害によって火災保険の補償範囲を考えることも重要です。高層階では不要な水災等の補償をつけることを検討する場合、その分火災保険料が高くなることもあります。 立地によっては、ハザードマップなどで安全性を良く確認することも大切です。 庭付きの魅力 1階で庭付きの部屋だったら、それは絶好のアピールポイントになります。 マンション住まいでも、ガーデニングをしたり、小さいお子さんを庭で遊ばせたい、という希望を持つ方も多いはず。マンションだけど一戸建てのように住まうことができる、という点を最大限にアピールすると良いでしょう。 中層階のメリット 中層階のメリットは「省エネ性が高い」点があります。上下階に挟まれているため、夏でも冬でも外の気温の影響を受けにくく、快適な環境で過ごすことができます。 また、周囲に高い建物がなければ、中層階でも十分な日当たりと眺望を得ることもできます。4階以上なら防犯面の不安も少なくなるでしょう。 本記事では、マンションの階層ごとにメリットデメリットを掘り下げました。 住まい選びは一般的な人気よりも、「自分がどのように暮らしたいか」を考えることが大切です。売却の際にもこのようなアプローチから、より高く売れるアピールポイントを見つけてアピールして行きましょう。

2024/04/28

専任媒介契約をすすめられた

媒介契約、専任媒介をおすすめする理由 戸建てからマンションに住み替えたい、或いは逆にマンションが手狭になったので戸建てに引っ越したい、また、相続した実家を売却することになった、など、マイホームや不動産の売却のタイミングが来たら、まず最初にインターネットで「不動産　売却」などと入力して検索すると思います。 そうすると売却価格の査定サイトがたくさんズラズラと出てきたり、売却に関する記事などがたくさんヒットし、色々見て行くと「媒介契約」というワードを目にすると思います。 不動産を売却するときは、不動産仲介業者などに依頼するのが一般的です。 個人間で取引できるのかと言われればできないことはありませんが、リスクが高いのでおすすめしません。詳しくは「個人間売買の可能性とリスク」をご参照ください。 不動産業者に販売を依頼するときは、売りたい人と不動産業者の間で「媒介契約」というものを結びます。 簡単に言うと「私の不動産を買ってくれる人を見つけて、売ってください」とお願いする契約です。 不動産業者側としては、「販売活動をお任せ下さい、購入希望者を見つけたら、ご成約までお引き受けします」という意味合いの契約です。 媒介契約には3種類あり、それぞれの内容を説明してお選びいただきますが、売主様が迷われた場合などは「専任媒介」をおすすめすることが多いです。 なぜ専任媒介をおすすめするのか？ 専任媒介は販売を依頼する業者が1社のみに限定され、他の業者に依頼することはできません、いっぽう一般媒介は複数の業者に依頼可能です。ですが1つしかない物件に対して他にも複数業者が販売活動しているとなると、広く広告活動がしにくい面があります。（仲介業者の報酬は仲介手数料のみで、仲介手数料は成功報酬ですので、費用をかけて広告を打っても他の業者が決めてしまうと1円も入ってこないことになります） 専任媒介の場合は依頼された業者は物件に集中して販売活動に力を入れることができます。 このため、複数業者に依頼するより1社に限定して販売活動を依頼した方が、結果早期成約につながる可能性が高くなるとも言えます。 なので、売主にとっても業者にとっても「ちょうどいい」ところが、専任媒介契約なのです。 他にも専任媒介契約は、レインズ（公益財団法人東日本不動産流通機構）への物件情報の登録義務や販売活動の報告義務があり、物件情報をきちんと公開し営業活動の報告をしますので、売主の安心を確保できるメリットもあります。 どの媒介契約形態にするかは最終的にはお客様がお決めにになることです。迷われた場合やわかりにくい場合などは、丁寧にご説明いたしますので、お気軽にご相談ください。

2024/04/13

訪問査定から区分所有マンションの売却依頼をお受けしました

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 先日簡易査定依頼をいただいたお客様に机上での査定価格をご提示したところ、すぐに訪問査定の依頼をいただき、お伺いしてきました。 室内を拝見しながら、リフォーム履歴や、お客様が気にされている壁や床の小さな劣化箇所なども教えてくださいました。また、売却理由も丁寧にご説明いただき、価格や販売活動に対するご希望も十分ヒアリングさせていただいた上で、その場で専任媒介でのご依頼をいただき大変ありがたく思った次第です。 後日媒介契約を締結させていただきましたので、物件の更に詳細な調査をし、販売活動を開始してまいります。

2024/04/09

本日お引渡しでした

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 本日、お引渡しでした。 お預かりしていた、土地と、土地建物、2件、無事お引渡しとなりました。 1案件で2物件同時の取引でしたので、いつもより確認事項などが多く、諸方面との折衝や準備なども慎重に臨みました。   いつも、お引渡しの際は、様々な思いがよぎります。 無事ご依頼に応えられた安堵感と同時に、何度も頻繁に連絡を取り合った売主様ですが、これでもうお会いできなくなるのか。。と少し寂しい気持ちになったりもします。 今後もずっとお元気でいていただきたいな、住み替えの場合は、新しい家で幸せに暮らして欲しいなと願います。 不動産の売却は、人生や生活に密接に関連する場合が多く、お客様が次のステップへ進むための重要なイベントとなることも少なくありません。 そのような大切なできごとをお任せいただくのですから、可能な限りお客様の有利となるよう最善の選択をできるようお手伝いすることが大事だと捉えています。 今後も、無事、安全に、ご満足いただいて取引を終えられるよう、常に気持ちを引き締めて、取り組んで参ります。