2023/03/24

相続登記とは

相続登記って？ 土地・建物・マンションなどの所有者(被相続人)が亡くなった際に、不動産を引継いだ方(相続人)の名義に変える手続きのことです。 名義を変更するには、 ①相続の発生(所有者が亡くなる) ②遺産分割協議(遺言書の有無による) ③相続登記に必要な書類を揃えて、法務局に提出 ④相続登記完了 という流れになります。   この申請で、所有権（所有物を自由に処分できる権利）が相続人のものとなり、名義も変更されることとなります。所有権の移転には、ほかにも売買などの原因がありますが、亡くなった方から相続により名義変更することを【相続登記】と呼びます。     相続登記を放置してるとどうなる？ 相続登記を怠っている間に、その不動産を売りたいとなった場合、名義が売る方（相続人）の名義に変更されていなければなりません。この時、相続人あるいは相続人の一人（数名で不動産を相続した場合）がたとえば認知症になったなどの場合、有効に遺産分割協議が進まなかったり、相続登記（名義の変更）ができません。また、相続人同士の紛争が起きたり、連絡先がわからなくなるときもあり、いざ名義変更が必要なときに申請ができない、ということもよくあります。 このほか、放置している間に相続人が亡くなり、代襲相続（相続人の子供が代わりに相続する）等、さらに話し合いが困難になる場合もあるので、相続が発生した時は相続登記をきちんとしておいた方が良いのです。ですが現在は義務化がされておらず、所有者の分からない土地ができたり、連絡がつかない土地が増えたことで、維持管理や税金の面で役所が把握できないことなどが、問題となっていました。   相続登記の義務化 上記の問題が長年懸念視されていたことから、民法と不動産登記法等の改正により、令和６年４月１日より、相続登記が義務化されることになりました。   相続登記が義務化されると 相続登記の申請が義務化（令和６年４月１日から）されると、相続が開始（不動産の所有者が亡くなった場合）し、相続などにより不動産の所有権を取得した相続人は、相続が開始されたことを知り、所有権を取得したことを知った日（遺産分割協議がある場合、協議の日）から３年以内に、相続登記をすることが必要となります。正当な理由がない申請漏れには、１０万円の過料の罰則もあります。過去の相続にも適用されますので、注意が必要です。 改正された後は例えば、複数の相続人のうち１人の相続人の所有にしたいとき、その相続人単独での登記申請を可能にする、添付書面の簡略化、相続登記が必要な不動産の一覧を証明書として発行してもらえるなど、手続的な負担が軽減される予定です。   今後の改正について 所有者不明土地の発生を予防するために、令和６年４月１日に「相続登記の申請が義務化」されますが、その前に、 ①「長期間経過後の遺産分割の見直し」などが令和５年４月１日施行 ②「相続した土地を国庫に帰属させることができる制度」が令和５年４月２８日施行 が決まっており、 その他、登記してある住所を変更した場合の変更申請についても、義務化が予定されています。   ②の国庫帰属については、特に地方など土地の利用ニーズの低下などにより、土地を相続することになったものの相続したくない、手放したいと考える方が増加していることが背景となっています。ただし、一定の要件を満たした土地のみがこの制度の要件となります。現在の法律では、土地だけを相続放棄することはできませんが、この制度により不要な土地だけを手放し、ほかの遺産は相続することができるようになるので、とてもメリットがある改正だと思います。   相続が過去にあったものの現在放置している方、手放したい不動産がある方、相続人同士で「法の改正があるらしい」ということを念頭に置き、少しずつでも話し合いをすすめておくことを、お勧めいたします。

2023/03/20

不動産を売却するまでの流れ

  不動産売却の流れ 「不動産を売りたい」と思ったら、まず何から始めたら良いのでしょうか。 売却が完了するまでの一連の流れを、順を追ってお話いたします。   ①不動産売却相談 不動産を売りたい、となったら何から始めればよいのでしょうか。まずはその不動産に関連する資料を確認することから始めましょう。取得した時から年数が経っている場合など、手元に資料が見つからなくても大丈夫です。まずは当社にご相談ください。売却の流れや必要な諸費用のご説明、物件に関するヒアリングなどからスタートします。   ②査定の申込依頼 不動産の売却価格を決めるために価格査定の依頼をします。所有の不動産がいくらで売れるのかの判断を不動産業者に委ねます。設定価格が高すぎるとなかなか売れず時間がかかることが予想され、逆に低すぎると売主様の利益に反する可能性があります。最終的に販売開始価格の決定をするのは所有者様（売主）ですが、そのための判断材料として、プロの目で価格査定を行います。   ③物件の調査 不動産業者は物件の調査を行います。現地での調査はもちろんですが、自治体に出向いての調査もおこないます。 自治体での調査は法令上の制限や建築時の資料の確認、道路の種類、上下水道等のライフラインについてなど。 現地調査は境界杭や前面道路の現況、建物の状態、周辺状況、近隣状況などを調査します。   ④媒介契約締結 不動産業者に売却活動を依頼するための契約を締結します。「媒介契約」といものです。販売開始価格や媒介契約の期間、仲介手数料などが記載されたものです。 媒介契約には3つの種類がありますが、詳しくは別記事でご紹介します。   ⑤売却活動開始 不動産業者は、物件ポータルサイトなどのインターネット広告に掲載したり、紙のチラシを作成して配布するな広告活動を始めます。所有者様は、物件見学の要望に備えて内覧の準備をしておくとよいでしょう。 当社では、室内の撮影を360°パノラマカメラでおこないます。スマホやパソコンなどから気軽に内覧できるサービスをおススメしていますので、売主様の内覧日程調整の負担軽減となっています。   ⑥売買契約の締結 購入希望者が見つかったら、細かな条件の調整などを不動産業者がおこない、買主、売主、両者の条件が整ったところで、売買契約を締結します。ここでは、物件の状態や現況などの不動産に関する大切な内容を買主に伝えることや、売買契約の大事な条項の確認などが必要です。   ⑦引越など引渡しの準備 室内外の残置物の撤去や、お引っ越しの準備など、最終的に物件を引渡す準備を行います。   ⑧決済・お引渡し 物件の引渡しを行います。一般的には買主の指定の金融機関で行います。物件代金の振込、司法書士への報酬の支払い、不動産業者へ仲介手数料の支払い、鍵のお渡し、この日を境に物件の所有権が変更となりますので、入居やリフォーム工事が可能になります。   ※確定申告 物件を売却したことによる利益（譲渡所得）には所得税が課税されます。譲渡した年の翌年の確定申告が必要になります。条件を満たしている場合は軽減措置が受けられますが、確定申告をしなければ軽減措置は受けられませんので、その際契約時の書類が必要となります。大切に保管しておきましょう。     ◆まとめ◆ 以上が、不動産売却の流れです。 売却活動から引き渡しが完了するまでの期間は、価格設定や経済状況により一概には言えませんが、最低でも半年から1年くらいの期間を見ておくと余裕を持って行動できると思います。（買主が住宅ローンを利用する場合は、「売買契約」から引渡しまで1か月から2か月程度見ておくと良いと思います）

2023/03/17

譲渡所得税って？

  今日は、不動産を売却した時にかかる税金の中でも、譲渡所得税と住民税についてお話します。 不動産を売却し、譲渡所得がある場合は所得税と住民税が課税される可能性があります。 税額は譲渡所得額をもとに算定されるため、不動産売却後の税額について考える際は、まず譲渡所得額を正しく算定することが必要です。 譲渡所得額は、不動産の売却価格から、取得費や譲渡費用を差し引いた金額になります。   譲渡所得額　＝　収入額（売却価格）－（取得費　＋　譲渡費用）   上記の計算式のうち、 取得費とは、売却した不動産の取得（購入）にかかった諸費用のことで、物件の購入費用、仲介手数料、印紙税等です。 取得費がわからない（証明できる書類がない）場合は、「売却価格の5％の金額」を取得費の代わりとして、譲渡所得の計算に用いることができます。   譲渡費用とは、不動産の売却にかかった諸費用のことで、仲介手数料、印紙税等です。   例えば、取得に3,200万円かかった不動産を3,700万円で売却し、150万円の譲渡費用がかかった場合の譲渡所得額を算定してみましょう。   3,700万円（売却費）－（3,200万円（取得費）＋150万円（譲渡費用））＝350万円   上記計算式から、譲渡所得額が350万円となり、この350万円に対して、原則として所得税と住民税が課税されることとなります。この場合は確定申告が必要となります。   一方で、不動産を売却しても譲渡所得が出ない場合は所得税と住民税の課税対象とならず、不動産売却後に税金を納める必要はありません。   居住用不動産を売却する場合は、控除の特例があります、こちらはまた別の機会でご説明します。   また、譲渡所得にかかる住民税は、譲渡所得の確定申告後に送られてくる「住民税納付書」の記載にしたがって納付します。 納付方法は市区町村によって異なりますが、4期（6月末、8月末、10月末、翌年1月末）に分けて納付か一括で納付、が一般的です。