マイホームを売却した時の「居住用3000万円控除の特例」とは？
不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税される可能性があります。
しかし、マイホームを売却した場合については、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除」の特例を適用することで、譲渡所得（売却価格－取得費－譲渡費用）から特別控除の3000万円をマイナスした金額に課税されるので、大変メリットのある特例と言えます。
「取得費」や「譲渡費用」については以前、譲渡所得税って？という記事でお話しました。
この記事では居住用3,000万円控除の制度内容についてご説明します。
3000万円特別控除を利用するには、以下の適用要件を満たす必要があります。
□売却するのは自分が今住んでいる土地や家である
□この特例を受けるだけを目的として入居した家ではない
□別荘など娯楽や保養のために所有する家ではない
□売った年の前年および前々年に3000万円の特別控除や譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない
□住まなくなってから3年経過した年の12月31日までに売ることができる
□家を取り壊した場合、取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結（その間で敷地を商用目的で利用していない）、かつ、住まなくなった日から3年経過する年の12月31日までにその敷地を売ることができた
□売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていない
□災害により家屋が焼失していた場合、住まなくなった日から3年経過する年の12月31日までにその敷地だけ譲渡した
□売る相手が配偶者や直系血族、生計を一にする親族ではない
ご自身の状況と売却した不動産の状況が上記の要件にあてはまるかどうかよく確認することが大切です。
参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
⇧こちらのページもご参照ください。
他の制度との併用は？
3000万円特別控除と住宅ローン控除は併用ができない
住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れて住宅を取得・増改築した場合に、年末の住宅ローン残高の0.7%を所得税から最大13年間控除するという制度です。
現在の自宅を売って新しい家をローンで買う場合は、住宅ローン控除を考えている方も多いと思います。
どちらが金銭的に有利なのかを計算し、どちらを使うか決める必要があります。
3000万円特別控除と10年超所有の軽減税率の特例は併用できる
10年超所有の軽減税率の特例は、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した際に、譲渡所得にかかる税率が軽減されるという制度です。
具体的には、譲渡所得のうち6000万円以下の部分は14.21%、6000万円以上の部分は20.315%の税率が適用されます。
通常の譲渡所得税の税率は20%~39%なので、10年超所有の軽減税率の特例の適用は大きな節税効果があります。
3000万円特別控除と居住用財産の買換え特例は併用できない
居住用財産の買換え特例とは、マイホームを買い替えた際、一定の要件に当てはまる場合は譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができるという制度です。
買い換えたマイホームを将来売却したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。
3000万円特別控除と居住用財産の買換え特例の併用は認められていないので、どの制度を使うのが有利か緻密に計算して判断する必要があります。
以上、少し難しいお話となりましたが、詳しくは当店スタッフまでお問合せ下さい。
当店はFP保持のスタッフも常在しています、安心してご相談ください。
この3000万円の特別控除は、相続した空き家を売却した際にも適用されます、
空き家の場合のご説明はまた別の機会でお話させていただければと思います。
監修者情報
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株式会社チームニッコークリエイティブ
松戸不動産情報館代表 稲葉 昇久