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不動産の相続税評価額はどう決まる？路線価と時価の違いを解説
不動産の相続税評価額はどう決まる？路線価と時価の違いを解説
「相続税の申告が必要と言われたけど、不動産の評価額ってどうやって決まるの？」「路線価って何？実際の売却価格と何が違うの？」——こういった疑問を持つ方はとても多いです。不動産は現金と違い、価格が一つではないため、混乱しやすいポイントです。この記事では、相続税の計算に使う「相続税評価額」の仕組みと、よく混同される「時価（市場価格）」との違いをわかりやすくお伝えします。
■ 不動産の「価格」は一つではない
実は、不動産には目的によって異なる複数の「価格」が存在します。まずはその全体像を整理しておきましょう。
【時価（市場価格）】 実際に売買されるときの価格。需要と供給によって変動し、不動産会社の査定や市場動向に左右されます。「実勢価格」とも呼ばれます。
【相続税評価額】 相続税を計算するための価格。国が定めたルールに基づいて算出され、一般的に時価より低くなる傾向があります。
※一般的に、相続税評価額は時価の70〜80%程度になるケースが多いとされています。つまり、同じ不動産でも「売ったらいくらか」と「相続税の計算上いくらか」は異なります。
■ 相続税評価額の計算に使う「路線価」とは？
土地の相続税評価額を計算する際に使われるのが「路線価」です。路線価とは、道路（路線）に面した土地1㎡あたりの評価額を国税庁が毎年発表するもので、1月1日時点の価格をもとに設定されます。
路線価の特徴： 公示地価（時価の目安）のおおむね80%水準に設定されています。毎年7月に国税庁から発表され、その年の相続・贈与に適用されます。
【路線価を使った土地評価額の計算例（松戸市内・仮定）】 路線価：200,000円／㎡ 土地面積：100㎡ 各種補正率（形状・間口など）：× 1.00（正方形の場合） 相続税評価額（概算）：2,000万円
実際には土地の形状・間口・奥行きなどによって補正率が加算・減算されます。不整形な土地や旗竿地（はたざおち）は評価額が下がることもあります。
▼ 参考：路線価図・評価倍率表（国税庁） ※松戸市を含む全国の路線価を無料で検索できます。毎年7月初旬に最新版が公開されます。
■ 路線価がない土地は「倍率方式」で評価する
市街地から離れた地域など、路線価が設定されていない土地もあります。その場合は「倍率方式」を使います。固定資産税評価額に国税庁が定める倍率を掛けて評価額を算出する方法です。
▼ 参考：評価倍率表の確認はこちら（国税庁） ※路線価図と同じページから倍率方式の対象地域も確認できます。
■ 建物（家屋）の評価額はどう決まる？
土地と異なり、建物の相続税評価額は「固定資産税評価額」がそのまま使われます。固定資産税評価額は市区町村が設定するもので、毎年送られてくる「固定資産税納税通知書」に記載されています。
建物評価額のポイント： 固定資産税評価額＝相続税評価額（建物の場合）。一般的に建築費の50〜70%程度の水準に設定されています。築年数が経つほど評価額は下がります。
▼ 参考：松戸市の固定資産税について（松戸市公式） ※固定資産税評価額の確認方法や証明書の取得方法が案内されています。
■ 「評価額が低い＝売却価格も低い」ではありません
ここが多くの方が誤解されるポイントです。相続税評価額はあくまで税金計算のための数字であり、実際の売却価格（時価）とは別物です。
※相続税評価額が低くても、実際に売ると思ったより高く売れるケースは珍しくありません。逆に、評価額だけを見て「大した財産ではない」と判断し、売却のタイミングを逃してしまうケースも。実際の売却を検討する際は、必ず不動産会社の査定を受けましょう。
【時価と相続税評価額のイメージ比較（松戸市内の戸建て・仮定例）】 不動産会社の査定額（時価）：3,500万円 路線価ベースの土地評価額：1,800万円 固定資産税評価額（建物）：400万円 相続税評価額の合計（概算）：2,200万円
この例では、売却価格と相続税評価額に1,300万円もの差があります。相続税の計算では2,200万円が基準となりますが、実際に売れば3,500万円の収入になります。
▼ 参考：不動産取引価格情報（国土交通省） ※松戸市の実際の売買事例を無料で検索できます。時価の目安として参考にしてください。
■ まとめ
不動産の価格には「相続税評価額（路線価ベース）」と「時価（市場価格）」があり、両者は異なります。相続税の計算には路線価や固定資産税評価額が使われ、一般的に時価より低くなります。ただし、実際の売却価格は市場動向に左右されるため、売却を検討する場合は必ず不動産会社の査定を受けることが重要です。
「相続税の申告が近い」「売却すべきかどうか判断したい」という方も、まずはお気軽にご相談ください。松戸市の地域事情に精通した当社が、評価額の見方から売却の進め方まで丁寧にサポートします。
【相続不動産の評価額や売却についてお困りですか？】 松戸市の不動産売却相談は、松戸不動産情報館までお気軽にご連絡ください。 査定無料・相談無料｜秘密厳守
監修者情報
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株式会社チームニッコークリエイティブ
松戸不動産情報館代表 稲葉 昇久