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不動産売却は何から始める？初心者がまずやるべきことと正しい手順を完全解説
不動産売却は何から始める？初心者がまずやるべきことと正しい手順を完全解説
不動産を売りたいと思ったとき、多くの方が最初に抱えるのが次の疑問です。
- 「売却ってどんな手続きが必要なの？」
- 「査定はどうやって決まる？」
- 「信頼できる不動産会社をどう見極めればいい？」
売却は“高額取引”であり、民法・宅地建物取引業法などの複数の法律に基づいて進みます。そのため、不確かな情報だけで動くと後悔につながるケースも少なくありません。
この記事では、初回相談から引き渡しまでの流れを、法律・実務・現場の判断基準を交えて詳しく解説します。仲介店が提供する専門性と価値を、具体的に理解できる内容です。
▼ 1. 依頼者からの相談問い合わせ
売却の入口は「情報収集」の段階です。
ここで重要なのは、不動産会社の対応が法令遵守かつ透明性があるかという点です。
信頼できる会社の特徴
- 相談時に売却を急がせない（宅建業法の「誠実義務」に適合）
- 査定根拠をデータと市場動向で説明する
- 契約前に費用・流れ・リスクを明示する（重要事項説明につながる姿勢）
初回相談の時点で、会社のコンプライアンスや姿勢が細かく表れます。
▼ 2. 机上査定（データ査定）
机上査定では、成約事例（レインズ）、公的価格、路線価、近隣相場などのデータを基に、理論値を算出します。
利用する主な資料：
- 国土交通省「土地総合情報システム」
- レインズ成約事例
- 相続税路線価
- 固定資産税評価証明
机上査定が“概算”にとどまる理由
法的に、建物の劣化状況・リフォーム歴・違法建築の有無などはデータから判別できません。実際の価格形成にはこれらが直結するため、机上査定の精度は訪問査定に劣ります。
▼ 3. 訪問査定（実査）
訪問査定は、宅建業法・建築基準法・都市計画法などに照らして物件の現況を調査します。
具体的な確認ポイント
- 境界標・越境の有無（トラブル頻度が高い）
- 接道状況（再建築可/不可に直結）
- 増築部分の建築確認記録との整合性
- 設備の損耗、給排水設備の状態
- 周辺環境（騒音、眺望、道路事情）
よくある誤解：
「査定を呼んだら申し込まないと失礼？」 → 完全に誤解です。
査定は売主の価格把握が目的であり、契約義務はありません。
プロ視点の注目点
根拠を提示しながら説明できるかどうか。不動産価格の算出には「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」を使い分ける必要があり、その説明ができる会社は信頼性が高いです。
▼ 4. 媒介契約締結（宅建業法第34条の2）
売却を任せる場合、不動産会社と「媒介契約」を締結します。
ここでは法律に基づく厳密なルールがあります。
媒介契約の3種類
- 一般媒介：複数社へ依頼可。報告義務なし
- 専任媒介：1社のみ。報告義務14日に1回以上、レインズ登録7日以内
- 専属専任：1社のみ。報告義務7日に1回以上、レインズ登録5日以内
※宅建業法施行規則に基づく義務
媒介契約書の重要項目
- 販売戦略（価格、広告方法、想定ターゲット）
- 仲介手数料の明示
- 契約期間と更新
- 瑕疵・告知事項の扱い
ここで不透明な説明をする会社は避けるのが賢明です。
▼ 5. 販売活動（広告・交渉・管理業務）
販売活動では、仲介会社の専門性が最も発揮されます。
内容は多岐に渡り、主なものは以下：
- プロカメラマンレベルの写真撮影
- レインズ登録
- SUUMO・HOME’S 等への広告掲載
- 問い合わせ対応
- 内覧スケジュール調整
- 買主の属性・資金計画のチェック
- 価格交渉・条件交渉
- 進捗報告（媒介契約に基づく義務）
プロの実務で重要なのは「買主審査」
ローン審査が下りない買主と契約すると、契約解除→再販売で大きなロスが生まれます。
そのため、金融機関への事前打診や資金確認は仲介業務の重要な専門行為です。
▼ 6. 売買契約（重要事項説明＋契約書締結）
購入希望者が現れると、宅地建物取引士が「重要事項説明」を実施します。
法的に定められた必須行為であり、ここで権利関係や制限を全て明示します。
主な説明内容
- 登記簿の権利内容
- 法令上の制限（建築基準法・都市計画法など）
- インフラ状況
- 管理費・修繕積立金（マンション）
- 契約解除条項
- 瑕疵・告知事項
売買契約書では以下が確定
- 売買代金
- 手付金
- 引き渡し日
- 公費負担（司法書士費用、固定資産税日割り等）
売主が不利益を被らないよう、条文のチェックと調整は仲介の重要業務です。
▼ 7. 引き渡し（決済）
最後に、所有権移転登記・残代金受領・鍵の引き渡しを行います。
実務で仲介が行う業務
- 司法書士・金融機関との事前調整
- 抵当権抹消の確認
- 残置物・引き渡し状態のチェック
- 光熱費の精算案内
- 固定資産税の精算
決済当日は数十万〜数千万円の資金が動くため、専門家の進行管理が不可欠です。
■ まとめ
不動産売却は、
「相談 → 査定 → 契約 → 販売 → 契約締結 → 引き渡し」
という法的根拠に基づいた明確なステップで進められています。
一見複雑ですが、各段階で何を確認し、どんな判断が必要なのかが分かれば、不安は大きく減ります。
もし「まずは相場だけ知りたい」「本当に売るべきか相談したい」という段階でも問題ありません。
法律面・市場分析・実務経験をもとに、売主様にとって最適な選択ができるよう、丁寧にサポートいたします。
どうぞお気軽にご相談ください。
監修者情報
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株式会社チームニッコークリエイティブ
松戸不動産情報館代表 稲葉 昇久