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建築基準法上の道路とは
建築基準法上の道路とは
建物を建てるときには、原則として建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していなければなりません。これは、火災が起きたときの避難路や生活環境を維持するために必要です。そのために、建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上の長さで接していなければならないと定めています。
通常、見た目上、道路に見える、道路と言われるもののすべてが建築基準法上の道路ではありません。
建築基準法の道路は、次の条件のいずれかに該当するものでなければなりません。
建築基準法の道路には、以下の種類があります。
第42条第1項1号から5号に該当する道路
「1項道路」、などと呼ばれる道路のことで、
1.道路法の道路（国道、県道、市道、町道、村道等）で幅員4m以上のもの。（建築基準法第42条第1項第一号）
2.都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づいて造られた道路で幅員4m以上のもの。（建築基準法第42条第1項第二号）
3.建築基準法施行時に幅員4m以上あった道。（建築基準法第42条第1項第三号）
4.道路法、都市計画法等で事業計画がある幅員4m以上の道路で、2年以内に事業が施行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの（建築基準法第42条第1項第四号）
5.道路位置指定を受けたもので、幅員4m以上あるもの。（建築基準法第42条第1項第五号）
この5つを指します。
上記の中で、5、の道路は位置指定道路と呼ばれ、特定行政庁（都道府県知事や市町村長等）から「土地のこの部分が道路である」という指定（道路位置指定）を受けた幅員4m以上の私道のことを言います。 建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならないという接道要件を満たすため、私道を道路として指定する場合があります。
第42条第2項に該当する道路
1950年（昭和25年）の建築基準法が定められる前からあった幅員が4m未満の道路のことです。
4m未満の道路に接している土地は、原則として建物の建築ができませんが、昔の道路は幅員が狭い道路も多く、救済措置として、すでに建物が建っていた場合は4m未満でも建築基準法上の道路として、特定行政庁（都道府県知事や市町村長等）が認めた道路のことです。「2項道路」または「みなし道路」と呼ばれます。
ただし、あくまでも救済措置のため、今から建物を再建築する場合は、幅員4m以上の道路となるように、敷地の一部を道路部分として負担しなければなりません。これを「セットバック」といいます。
不動産の価格を考えるとき、建築物を建築できるかできないかはとても重要なポイントになります、建築できない場合は、駐車場や資材置き場に使うなど、用途が限られてしまうため、査定価格に大きく差が出る可能性があります。
道路について知るには、自治体の道路課（各自治体により呼称は異なる）などに行けば教えてくれますし、インターネット上で公開している役所もあります。
松戸市の場合は、やさシティマップから閲覧が可能です。
監修者情報
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株式会社チームニッコークリエイティブ
松戸不動産情報館代表 稲葉 昇久