訪問査定から区分所有マンションお預かりしました

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 先日簡易査定依頼をいただいたお客様に机上での査定価格をご提示したところ、すぐに訪問査定の依頼をいただき、お伺いしてきました。 室内を拝見しながら、リフォーム履歴や、お客様が気にされている壁や床の小さな劣化箇所なども教えてくださいました。また、売却理由も丁寧にご説明いただき、価格や販売活動に対するご希望も十分ヒアリングさせていただいた上で、その場で専任媒介でのご依頼をいただき大変ありがたく思った次第です。 後日媒介契約を締結させていただきましたので、物件の更に詳細な調査をし、販売活動を開始してまいります。

本日お引渡しでした

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 本日、お引渡しでした。 お預かりしていた、土地と、土地建物、2件、無事お引渡しとなりました。 1案件で2物件同時の取引でしたので、いつもより確認事項などが多く、諸方面との折衝や準備なども慎重に臨みました。   いつも、お引渡しの際は、様々な思いがよぎります。 無事ご依頼に応えられた安堵感と同時に、何度も頻繁に連絡を取り合った売主様ですが、これでもうお会いできなくなるのか。。と少し寂しい気持ちになったりもします。 今後もずっとお元気でいていただきたいな、住み替えの場合は、新しい家で幸せに暮らして欲しいなと願います。 不動産の売却は、人生や生活に密接に関連する場合が多く、お客様が次のステップへ進むための重要なイベントとなることも少なくありません。 そのような大切なできごとをお任せいただくのですから、可能な限りお客様の有利となるよう最善の選択をできるようお手伝いすることが大事だと捉えています。 今後も、無事、安全に、ご満足いただいて取引を終えられるよう、常に気持ちを引き締めて、取り組んで参ります。

不動産を売るときにかかる費用を解説

マンションや土地、戸建などの不動産を売却するときには、手数料や税金などいろいろと費用がかかります。どんな費用がいくらくらいかかるのか、事前に確認しておくと安心です。 売却にかかる費用の内訳 不動産を売却するときにかかる費用には、仲介手数料や印紙税、登記費用といった、以下の費用があります。 (1)仲介手数料 (2)印紙税（売買契約書に課税） (3)登記費用（抵当権抹消などの費用、司法書士報酬） (4)その他必要に応じて支払う費用（測量費、解体費、廃棄物処分費など） (5)引越し費用 一つ一つ解説して行きます。 ①仲介手数料 売却を依頼する不動産会社に仲介手数料を支払います。タイミングは、媒介契約を結んだときではなく売却が成立したときに成功報酬として支払います。買主と売買契約を結んだときに半額、物件を引き渡したときに残りの半額を支払う場合もあります（「売却時の仲介手数料とは？いくらかかる？」を参照）。 仲介手数料の金額を算出する計算式は、 仲介手数料＝売買価格×3％＋6万円×1.1（売買価格が400万円を超える場合）となります。 売買価格が5000万円の場合を例に計算してみると、以下の金額になります。 仲介手数料＝5000万円×3％＋6万円×1.1 ＝ 171万6000円 ②印紙税 印紙税とは売買契約書に貼る印紙のことで、定められた金額の印紙を貼って消印（印鑑などによる割印のこと）することで納税したとみなされます。 売買契約書に貼る印紙の金額（印紙税額）は、物件の売買価格によって決められています。税額は2024年3月31日まで軽減措置が実施されており、売買価格が1000万円超5000万円以下の場合は1万円、5000万円超1億円以下の場合は3万円となっています。 売買契約書は売主保管用と買主保管用の2通作成されるので、2通分の印紙税が必要となり、売主と買主それぞれが1通分ずつ負担するのが通常です。なお、仲介会社と締結する媒介契約書には印紙税はかかりません。 ③登記費用 不動産を売却するときには所有権を買主に移転する「所有権移転登記」が必要です、所有権移転登記の登記費用は買主が負担します。売主が負担する登記費用は、住宅ローンが残っていた場合の「抵当権抹消登記」などの費用です。抵当権抹消には登録免許税のほか、司法書士に支払う報酬です。金額はケースバイケースですが、税額も含めて2万～3万円程度が一般的のようです。また、最新の登記上の内容と現住所や氏名が違う場合は、変更登記しなければならないのでその費用も必要になります。 ④その他 上記3項目のほか、売却時には個別の状態に応じて以下のような費用がかかります。金額はケースバイケースですが一般的な目安額を示しておきます。 廃棄物の処分費……………10万円～50万円程度 敷地の測量費………………50万円～80万円程度 建物の解体費………………100万円～300万円程度 ハウスクリーニング費……5万円～15万円程度 これらの費用は、仲介会社が間に入って専門業者に依頼したり、見積を取ったりしてくれます。或いはインターネットなどで検索して自分で探して依頼するという方法もあります。しかし、これらの金額については、廃棄物の量や建物の大きさ、構造、敷地の形、前面道路の広さなどによって大幅に変わることが多々あります。ほとんどの方は不動産を売ることはそう何度もあることではないですが、不動産業者は様々なケースを経験しており、流れや妥当な金額を把握しているので、お任せするのも方法の一つではないかと思います。 ⑤引っ越し費用 住んでいる家を売る場合は、買主に引き渡す前に当然他のところへ移らなければなりません。引越し費用も自身で見積もってもいいですし、仲介会社に頼めば、引っ越し業者を紹介してくれます。住み替えで、旧居を売って新居を買う場合、新居を買うより前に売却が決まった場合は一旦借り住まいが必要になるので、引っ越し代も多くかかることになるでしょう。 当店では、売却が成立した時、つまり売却代金を受け取り引き渡しが完了した時にお支払いいただくことが可能ですので、売れるまでお金が必要になることはありませんのでご安心ください。

3月は繁忙期

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー   少しずつ春めいてきて、「桜まつり」などが催される時期になりましたね。 「春」は新生活をスタートする方も多いですよね。新入学や転勤などで物件を探す人も多くなります。不動産店にとっては最も多忙な季節です。 当店は、不動産売買を中心に営業活動をしておりますので、極端な変化はありませんが、やはり通常よりは慌ただしい毎日が続いています。売却査定の依頼も増える時期で、様々なご相談をお受けしています。 「親が亡くなり、住んでいた家を相続する予定なんだけど、いつ売るのが良い？」 「駅前のマンションに住み替えたいんだけど、自宅がいくらで売れるか知りたい」 「遠方に空き家を持っているのだけど、活用方法を教えて欲しい」 「住宅ローンを返済中だけど、売却ってできるの？」 などなど、色々とご相談いただいております。 暖かくなってきて、訪問査定での現地調査も寒くなく、ちょっと楽になってきました。 当店では、「いつでも」売却のご相談が可能です。不動産を「売りたい」「売らなくちゃいけない」「売ったほうが良いか売らないほうが良いかわからない」、何から始めればいいのか？何から考えればいいのか？困ったときは当店へ、お気軽にご相談ください。一人一人に最適な方法をご提案させていただきます。例えば、今は売らないほうが良いと判断した場合は、ストレートにそうお伝えしています。また、売却までたどり着くためには「これとこれとこれを整えなくていけない」、という場合もあるので、各士業の先生方と連携してお手伝いをさせていただきます。 安心してお気軽にお問合せ下さい。 引き続き、お客様のお役に立てるよう精進してまいります。

一般媒介だと損する？特徴やメリットデメリットについて

不動産を売却するには不動産会社と媒介契約を結ぶ必要がありますが、所有している物件をどのような条件で売却活動を行うかという内容を定めた「媒介契約」を不動産会社と交わします。契約にはいくつか種類があるため、どれを選べばいいのか迷う方もいるでしょう。 そこで今回は、一般媒介契約とは何か、その他の媒介契約とどう違うのか、一般媒介契約のメリットデメリットに関して簡単に解説します。 不動産の売買を行うには不動産会社に仲介してもらうことが一般的です。媒介契約はそのために不動産会社との間で結ぶ契約のことを指します。媒介契約はそれぞれの特徴によって3つの種類に分けられます。

相続放棄とは？相続放棄しても空き家の管理義務は残る？

相続放棄とは？相続放棄しても空き家の管理義務は残る？ 親が亡くなり、実家を相続することになっても、遠方に住んでいたり、古くて価値が低かったりして、活用も管理もできそうにない、そのようなお悩みを抱えたとき、「相続放棄」という選択肢を思い浮かべられる方もいらっしゃるのではないでしょうか。相続放棄をすればかかわらなくて良いと考えるかもしれませんが、管理義務が残る可能性もあり、すべてをきれいに解決できるとは限らないため、空き家の相続対応には注意が必要です。 実家を相続放棄する方法や注意点、相続放棄した後の空き家管理の問題などについて解説します。 1、相続放棄とは｜メリット・デメリット 被相続人（亡くなった方）のすべての遺産を相続したくない場合は、相続放棄という方法があります。 ただし、相続放棄にはメリット・デメリットの両面があるため、状況に合わせて適切に判断することが大切です。ここからは、相続放棄の概要やメリット・デメリットについて解説します。 〇◎相続放棄の概要◎〇 相続放棄とは、被相続人の資産や負債の相続権を放棄し、相続人としての立場から退くことを言います。家庭裁判所で相続放棄の申述が受理されると、その相続人は「初めから相続人ではなかった」ことになります。他の相続人たちと遺産分割協議をする必要もなく、被相続人の借金を相続することもありません。 相続放棄するためには、「自己のために相続があったことを知ってから」3か月以内に家庭裁判所で「相続放棄の申述」という手続きを行うことが必要です。通常、「自己のために相続があったこと」を知る、とは、親が亡くなったと知ったときです。 相続放棄が受理されると、手続きを行った方は相続人ではなくなるので、被相続人のすべての遺産を相続できなくなります。相続財産に空き家があった場合も、その空き家の所有者になることはありません。空き家を所有していると、毎年固定資産税の負担が発生します。しかし、相続放棄をした相続人には、固定資産税の支払い義務は生じません。相続放棄は、他の相続人と足並みをそろえる必要はないため、自分ひとりで行うことが可能です。「相続したくない」と思ったら、すぐにでも家庭裁判所で申述の手続きを行えます。 ｜相続放棄をするメリット ① 借金を相続せずに済む 被相続人が多額の借金を負っていた場合には、相続放棄をすることで、借金を相続せずに済みます。 ② 相続争いに巻き込まれずに済む 相続放棄をした方は、遺産分割協議に参加する必要がなくなります。他の相続人との間で、遺産を巡る争いに巻き込まれたくない場合には、相続放棄をするのがよいでしょう。 ③ 不動産の固定資産税を支払わずに済む 固定資産税は、毎年1月1日時点における登記簿上の不動産所有者に対して課されます。したがって、不動産を相続すると固定資産税が毎年かかるようになりますが、相続放棄をすれば、不動産を相続せずに済むため、固定資産税を支払う必要もありません。 ｜相続放棄をするデメリット ① 財産を相続できない 実家の土地・建物、形見の宝飾品など、思い入れのある遺産が一つ二つあったとしても、相続放棄をした場合は相続できません。これは相続する、これは相続しない、という選択はできません。 ② 相続権の移動によるトラブルのリスクがある 相続放棄をした場合、後順位相続人に相続権が移る場合があります。例としては、被相続人の子どもが全員相続放棄をしたため、被相続人の父母に相続権が移る、というようなケースです。 後順位相続人に対して、相続放棄をした旨を伝えることで、後順位相続人自身が相続人となったことを知ることができ、相続放棄をする機会が得られます。 ③ 死亡保険金・死亡退職金の非課税枠が適用されない 相続放棄をした方が、被相続人の死亡保険金・死亡退職金を受け取った場合、相続人には適用される非課税枠が適用されません。その結果、納めるべき相続税額が増えてしまうおそれがあります。 ④ 相続放棄の撤回は原則不可 一度相続放棄の手続きをすると、詐欺や強迫などがあった場合を除き、後から相続放棄を撤回することはできません。 2、相続放棄すれば空き家を管理する必要はない？ 相続放棄をすれば、実家の空き家を管理する必要がなくなるのでしょうか。 確かに、相続放棄の効果は「初めから相続人ではなかったことになる」ものですから、相続財産の管理義務もなくなるように思えます。実際、所有者ではないので固定資産税の支払い義務からは免れ、管理についても、これと同様に捉える方も多いでしょう。 しかし、相続人が全員相続放棄することにより、不動産などの遺産が放置され、建物の老朽化による倒壊などが発生すれば、近隣住民に迷惑がかかったり、被害を及ぼしたりする可能性があります。空き家を管理する人がいない、という状態は非常に危険です。 そこで民法では、「相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第952条第1項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。」（民法第940条第1項）と定めています。つまり、相続放棄をしても、後順位の相続人か相続財産清算人に引き渡すまでは、空き家に対してきちんと注意義務をもって自主的に管理していかねばならないということです。不動産の所有権はなくとも管理しなければならず、管理費用と労力という「管理コスト」がかかってしまうので、「こんなことになるとは知らなかった」と予想外の不利益を受けることになるのです。 なお、相続財産管理義務が発生するのは「相続人全員が相続放棄をした場合」です。もしも自分以外の相続人が相続するか相続財産管理人や相続財産清算人に引き渡すのであれば、管理義務は発生しません。 いずれにしろ、相続放棄については、弁護士などと連携して慎重に検討する必要があります。 お困りの際は、松戸不動産情報館までお気軽にお問合せ下さい。 各士業の先生方と繋がっていますので、安心してご相談ください。

権利証とは？紛失したらどうすればいい？

権利証とは？役割や紛失時の対処法 不動産の権利証とは、住宅や土地、マンションなど、不動産の購入後に権利者（所有者）であることを証明する書類です。不動産を所有している場合、対象となる土地や建物がどこにあり、誰のものであるかを証明する必要があります。そこで必要となるのが登記済権利証や登記識別情報であり、その総称が権利証です。 この記事では、不動産の権利証の役割や、万が一紛失してしまったときの対処法も分かりやすく紹介します。 不動産を所有している人にとっては重要な書類であるため、理解しておきましょう。 不動産の権利証とは 不動産の権利証とは、対象となる不動産の権利者であることを証明する書類のことです。土地や建物といった大切な財産を守るために、不動産には対象となる土地や建物がどこにあり、誰のものであるかを証明するための登記制度があり、不動産登記法という法律によって管理されています。 登記を行う義務はありませんが、不動産を所有していることを第三者に証明し、自身の所有権利を主張するためには登記が必要です。 そして“この不動産は登記済みです“ということを証明するために存在するのが、「登記済権利証」または「登記識別情報」で、この2つがいわゆる「不動産の権利証」として扱われます。 登記済権利証と登記識別情報は位置づけは同じ 上記のように、不動産の権利証には「登記済権利証」と「登記識別情報」という2つの種類がありますが、法律的な位置づけは変わらず、同じ扱いとなります。 登記済権利証とは過去に登記所で発行されていたもので、現在は登記所がオンライン化したため登記済権利証が新たに発行されることはありません。その代わり、「登記識別情報」として12桁の英数字のパスワードが発行されています。 これはどちらも同じ役割で、過去に発行された登記済権利証は現在も有効です。 不動産の権利証の役割 不動産の権利証である登記済権利証と登記識別情報は、抵当権の設定や不動産の売買・贈与・交換等による所有権移転登記などで名義変更をする際に、必要な書類のひとつとして使用されます。 現在所有している不動産を売却する際には必要になるので、大切に保管しておきましょう。 不動産の権利証は不動産取得後にもらえるので大切に保管を 不動産の権利証は不動産を買ったあとにもらえます。不動産の取引が終わり代金を支払った後、司法書士を通して法務局へ登記申請します。登記と事務手続きが完了次第、買主へ受け渡しが行われます。 不動産の取得後、何年も時間が経つと忘れてしまいがちです。必ず取引の際の他の重要な書類と一緒に大切に保管しておきましょう。 不動産の権利証を紛失した際の対処法は？ 不動産を売却または贈与する際に、不動産の権利証が見当たらないということもあると思います。しかし、不動産の売却・贈与時には“所有者本人が不動産の受け渡しを行おうとしている”という証明が必要となるため、登記済権利証や登記識別情報を準備しなくてはなりません。登記済権利証と登記識別情報は、一度紛失または破損してしまうと再発行できません。ですがその代わり、司法書士、弁護士などに依頼して本人確認の手続きを行えば、登記済権利証や登記識別情報の代わりとして有効となります。 本人確認の手続きの方法 本人確認の手続きを行うためには、まず司法書士や弁護士に依頼する必要があり、依頼先に本人確認をしてもらったうえで「本人確認情報」を作成してもらいます。 登記済権利証と登記識別情報を紛失してしまった際は、本人確認の手続きを利用しましょう。 不動産の権利証を紛失したからといって、すぐに所有権を失うことはありません。紛失した段階では登記情報の変更などを行っていないため、登記簿に沿って元の持ち主が所有者として扱われます。

相続人申告登記とは？相続登記義務化2024年4月1日開始

相続人申告登記について 全国的に所有者不明の土地が年々増加しており、国土交通省の調査ではその割合は国土の22％にも及ぶと報告されています。さらに、この原因の大半を占めるのが「相続登記の未了」であると言われています。この現象は高齢化などにより、今後ますます深刻化するであろうといわれています。 この、所有者不明土地増加の対策の一つとして「相続登記の義務化」が施行されるわけですが、それに伴いいくつか新設される制度の一つとして今回は「相続人申告登記」についてお話します。 《参考》法務省パンフレット：相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始）   ①相続登記義務化と相続人申告登記 前述の相続登記義務化によって、相続開始を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならなくなりました。正当な理由なくこの義務に違反した場合、10万円以下の過料が課せられる対象になります。 しかし、相続登記を申請するには数多くの資料（戸籍謄本等）の収集から始まり（これが意外と思ったよりも手間がかかります）、場合によっては複数の相続人の間で意見をまとめて遺産分割を行うなど、往々にして煩雑となる手続きをクリアしなければなりません。 そこで、登記の手続的な負担を軽減させるために考えられたのが「相続人申告登記」という制度です。 ②申告はどうやるの？ 法務局に行って、次の２点を登記官に申し出ます。 　〇登記簿上の所有者について相続が開始したこと 　〇自らがその相続人であること 【必要書類】 ・登記簿上の所有者の死亡の旨が記載されている除籍謄本 ・被相続人（死亡した方）とのつながり（相続関係）がわかる申出人の戸籍謄本 ・申出人の住民票 通常の相続登記では、被相続人の出生から死亡までつながるすべての戸籍や相続人全員の戸籍、被相続人の住民票の除票など必要書類が多岐にわたることと比べると、相続人申告登記の必要書類は非常にシンプルになっています。 また、相続人申告登記は非課税とされていて、こちらも、通常の相続登記の登録免許税（原則、不動産価格×0.4％）と比べると申告のハードルを下げる要因になるでしょう。 ③申告できるのは誰？ 登記名義人の法定相続人が申告する事になります。 複数の相続人がいる場合、そのうちの1人が申告することも可能です、もちろん相続人全員で申告することもできます。 ④申告をするとどうなるか？ 申告をした相続人の氏名・住所が登記されます。 覚えておかなければならない大切なポイントとしては、通常の相続登記とは違い相続人申告登記は所有権が被相続人（死亡した方）から申出人に移転した事を公示するものはなく、あくまで「登記名義人が死亡した事」と「その法定相続人（の全員又は一部）」を示すものにとどまるという事です。 権利関係を公示するものでは無いので、相続人が複数いる場合でも持分割合も登記されない、簡易的・報告的な登記です。 この相続人申告登記をすることによって、過料の心配が無くなりますが、相続人申告登記は本来の相続登記申請を期限内（3年以内）に果たせない場合の暫定的な制度であり、相続人申告登記を完了したとしても最終的には改めて本来の相続登記をしなければ権利関係が公示されない点に注意が必要です。 まとめ 相続登記の義務化に伴って新設される制度は他にもいくつかあり、所有不動産記録証明制度・相続土地国庫帰属制度など、いずれもが冒頭にお話した所有者不明土地増加の対応策のための制度です。 「相続登記義務化」と一口で言うと市民の負担が増えるだけのように聞こえますが、手続的・費用的負担を軽減させ相続登記の促進させる制度も新設されており、相続人申告登記もそのひとつです。 また別の機会に他の制度についてもご説明します。

訪問査定とは～マンション編

訪問査定とは～マンション編 不動産の売却を考え始めたら、最初にまずインターネットで検索することが多いと思います。自分の家がだいたいいくらくらいで売れるのかを皆さん知りたくなるのではないでしょうか。インターネットで「不動産　売却」や「マイホーム　売却」などのワードで検索して先に進んでいくと、「机上査定」か「訪問査定」を選ぶような場面が出てきます。 今回は、その「訪問査定」の、マンションについて、詳しく解説して行きます。 そもそも、机上査定と訪問査定の違いはあるのでしょうか。以前の記事机上査定と訪問査定の違いで解説しています。机上査定は簡易査定とも呼ばれ、実際に現地を見ないで算出する価格です。一方訪問査定は、建物の外周や室内、周辺環境などを実際に見た上で、基準的な価格判断の上に個別の要因を考慮して算出しますので、訪問査定の方が精度が高い価格判断と言えます。 マンションの場合は、 ①住んでいる室内 ②建物自体の外観 ③セキュリティ ④管理事務所 ⑤駐輪場や駐車場ゴミ置き場など を実際に目で見ていきます。 一つ一つについてご説明します。 ①室内の査定ポイント 室内を見る際は、使用状態と、日当たり、眺望（ベランダからの景色）、騒音（窓を開けて）、などに注目してみていきます。使用状態は主に、壁紙クロスの状態、フローリングや畳に浮き沈みがないか、建具に損傷はないか開閉に問題はないか、と、水回りも重点的にチェックします。 ②外観 外観については、全体の修繕項目である場合もありますので、個人の使用状況の影響はないと考えて良いですが、管理や修繕の状態を判断するのにも大切なチェック項目です。併せて、長期修繕計画を確認していくことになるでしょう。 ③セキュリティ オートロックかそうでないかのどちらかに分かれることになりますが、オートロックかどうか以外にも、防犯カメラの有無や設置位置、台数もセキュリティに関する判断材料の一つです。次に出てくる管理事務所もセキュリティに一役買っていることも多いです。 ④管理事務所 管理事務所では、管理人の勤務状況（通勤・巡回・常駐）の確認や、掲示板の掲示物を確認をします。ここでも管理の状態を垣間見ることができます。 ⑤駐輪場、駐車場、ゴミ置き場 これらの設備の利用状況や掃除、整理が行き届いているかどうか、は、マンションの管理状態を把握するのに適しています。 マンションの価格の判断は、専有部分の室内の使用状態も大切ですが、管理の状態や長期修繕計画の状態なども大切なポイントとなります。 いずれにしろ、物件や時期によって見るポイントも変わってきます。お客様の状況状態に合わせて訪問査定を依頼するのがおススメです。

売買契約締結しました

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 昨日は、お預かりしている市川市の土地の契約でした。 私ども、仲介業者の報酬は、「仲介手数料」のみです。これは法律（宅地建物取引業法）で決められていて、「売却価格の3％＋6万円＋消費税」の計算になります。 例えば、2000万円のマンションの仲介をさせていただいた場合、 売主様からいただく報酬は ◇2000(万円)×0.03+6(万円)×1.1(消費税)＝726,000円 726,000円となります。 どんな物件でも、或いはどんな売却価格でも、やること（私たちの業務内容）は同じです。 ①物件の詳細な調査、 ②広告販売活動をして購入希望者を募り、 ③購入希望者が見つかったら、売主様との間に入って日程や条件の交渉をして取引の条件を整え、 ④契約準備のため再度物件の内容について調査確認し、 ⑤重要事項説明書や契約書などの契約周辺書類の作成、 ⑥重要事項説明書の読み上げと売買契約業務を執り行い、 ⑦売買契約後は、残金決済とお引渡しに向けて、周辺状況を整え ⑧売主様が買主から残金を受け取り物件を引き渡したことを確認する までが一連の流れとなり、昨日は、上記の⑥までが終わりました。売主様買主様両者が当店に揃い、売買契約を終えた、というところです。 売買契約にたどり着くまでには、 物件がどういう状態なのか、どういう場所にあるのか、そこにはどういった法令制限が絡んでくるのか、特別な規定はないか、他にも様々なことを調査し、売主様にとってリスクがないように契約条項を何度も何度も読み直してチェックし、という一連の作業があっての売買契約締結ですので、ひとまずホッとしているところです。 ですが、最終的に無事お引渡しを終えるまでは一切気が抜けません。 売買契約締結後は、買主には代金を支払うという債務（義務）があり、売主には物件を引き渡すという（債務）義務があります、この債務が履行されて改めて取引終了となります。 売主の引渡し債務とは、買主に物件を引き渡すこと、です。つまりは簡単に言えば引っ越して家を明け渡せばいいということなのですが、それを叶えるためには色々な準備が必要になります。契約から引き渡しまである程度間が空くことがほとんどですが、契約内容に応じた状態で引き渡さなくてはならないので、「家具家電などの残置物は全て撤去する」という条件で契約していれば、建物や室内には損害を与えずに最善の注意をして暮らし、引き渡しの期日までに確実に家具家電を撤去し、物件を空にして明け渡せるようにしなくてはならないのです。また売主側で確定測量をして引き渡すという契約条件になっていれば、測量の手配をしなくてはなりませんし、抵当権の抹消がある場合もそのために金融機関に出向いて準備をしなくてはなりません。 このような売主の引渡し債務の履行のためのサポートをするのも、もちろん私たちの役目です。 引き続き、気を引き締めて業務にあたっていきます。

離婚するときの財産分与とマイホーム

離婚時の財産分与とは？ 離婚によって夫婦関係が終了するとき、家族で保有している財産を二人で分ける必要があります。持ち家がある場合に大きな問題となるのが「家」や「土地」という財産をどうやって分配するのか、という点です。本記事では、離婚時に家やマンションのマイホームをどうやって財産分与すればいいのか解説します。 結婚後夫婦で積み上げてきた共有の財産を離婚時に二人で分割することを財産分与といいます。財産分与においては、婚姻期間中に得た財産に対して夫と妻のそれぞれが請求権を持ちます。なお、不倫やDV(ドメスティックバイオレンス)など離婚に至る原因を作った有責配偶者であっても、財産分与を求めることは可能です。 ①財産分与の種類　 離婚時の財産分与には大きく分けて三つの種類があると考えられています。どれか一つの形式のみを選ぶのではなく、実際は厳密な区別はされていないようです。 〇清算的財産分与：夫婦が婚姻期間中に得た財産を、寄与に応じて分配すること 〇扶養的財産分与：離婚後すぐに経済的自立が難しい配偶者が自立できるまでの間の生活費について、もう一方の配偶者が扶養の目的で財産を分配すること 〇慰謝料的財産分与：不倫、DVなど離婚に対する責任のある配偶者がもう一方の配偶者に対して慰謝料の目的で財産を分配すること どの財産をどのように分けるかは話し合いによって決定されますが、預金のような金額が明確な資産については分割がしやすいです。しかし、不動産や車のような「物」の場合はそのままでは分けることができません。そのため、売却して現金化してから分配するかどちらかの配偶者にその物自体を譲り渡した上で、譲った側の配偶者に対しては、分与されるべき金額（物の価値を現金化して計算）を支払うという方法がとられます。 ②財産分与の対象となる財産とは？ 財産分与の対象となるのは婚姻期間中に蓄積してきた夫婦の共有の財産です。現金・預金のほか、有価証券、年金、生命保険の積立金、退職金、家、土地、自動車など現金化される価値のある資産すべてが対象となります。一方、配偶者が生前贈与により親族から受け取った財産、独身時代に形成した財産などは財産分与の対象外です。自宅については、どちらかが独身時代に得たものであれば財産分与の対象外ですが、婚姻期間中に得たものであれば対象です。 ③財産分与の割合 離婚時の財産分与の割合は原則として「2分の1」です。これは収入の有無や差などは関係なく、どちらかが専業主婦（夫）でも、婚姻が成立していた以上は財産の半分を得る権利があります。実際にどのような割合で財産分与が行われるのかは個別の状況の裁判において判断されます。 家やマンションを財産分与する方法 不動産はそのままでは分割できないので、「家を売却して現金化し分け合う」もしくは「一方は住み続け、一方は現金を受け取る」のどちらかの方法を取らなくてはなりません。 ①家を売却して現金化し分け合う方法 家を売って現金化してから二人で分けるのがもっともわかりやすい不動産の財産分与の方法です。割合の計算もしやすいのでトラブルも比較的少ない場合が多いでしょう。また、離婚後は新生活に向けてまとまった資金を必要とするので、家を売却すればそれなりのお金が取得でき、どちらにとってもメリットがあります。 ただし、家の住宅ローンが残っているときは、注意が必要です。住宅ローンの残高よりも売却額が高くなる所謂「アンダーローン」の場合は、売却することによって住宅ローンを完済することができ、離婚後に支払いを続ける必要がなくなります。家の売却額で住宅ローンを全額返済し、残った金額を財産分与の対象とするのです。アンダーローンのケースであれば、離婚時に自宅を売却するのは合理的な判断といえます。 一方、売却額よりも住宅ローンの残高が多い「オーバーローン」の場合は注意が必要です。家を売却して、ローンの残額をすべて返済しなくてはなりませんので、売却価額が住宅ローン残高を大きく下回っている場合、不足分は自己資金を用意して支払うことになります。 ②一方は住み続け、一方は現金を受け取る方法 自宅を売却せずに配偶者のどちらかがそのまま家に住み続け、もう一方の配偶者に対しては分与割合に応じた現金を支払うという方法です。この場合まずは不動産鑑定士に依頼するなどして不動産の価格を調査します。その上で家の所有権を手放した側の配偶者には、分与割合に応じた額が支払われます。 この方法は、少なくとも配偶者のどちらかが引き続き自宅に住み続けられるという点がメリットであり、子どもが通っている学校を変えなくてよいなど、離婚に伴う環境変化を減らすことができます。一方で、自宅を譲り受けた配偶者が、もう一方の配偶者に対して多額の現金を用意しなければならないというデメリットがあります。 また、住宅ローンが残っている場合は支払いを継続する必要があります。どのようにローンを返済していくかは、離婚時の調停内容によって決まりますが、高い収入のある債務者（多くは夫）がローンの支払いをしていくのが一般的です。 まとめ 「離婚するからマイホームは売ってお金にすればいい」、「名義人が住み続ければいい」などという単純なことではないことがわかります。当店では売却のお手伝いはもちろん、弁護士との連携も可能です。お困りのこと、ご不安なこと、秘密厳守で丁寧にじっくりお話をお伺いする態勢を整えていますので、いつでも安心してご相談ください。

特定空き家？管理不全空き家？固定資産税が高くなるってほんと？

特定空き家？管理不全空き家？固定資産税が高くなるってほんと？ 国内で増え続ける空き家が社会問題化されるようになり、2015年に空き家に対する適切な対応を定めた法律が、施行されました。それが「空家等対策の推進に関する特別措置法」といい、空き家の適切な管理方法や処理方法を定めた法律です。「空家等対策特別措置法」や「空き家法」とも呼ばれています。 従来は、たとえ空き家であっても所有者の許可なく行政機関が立ち入り調査を行うことは認められていませんでしたが、増え続ける空き家やトラブルに対処するため、空き家法の施行によって敷地への立入調査が認められるようになり、住民票や戸籍などで所有者の個人情報を調べることも許可されるようになったのです。 更に法律の効果をあげられるよう、より実態に即した状態にするため2023年6月にその一部を改正する法律が公布され、12月に施行されました。 特定空き家と管理不全空き家の違い ◇管理不全空き家とは 管理不全空き家とは、放置し続けると下記で説明する「特定空き家」になる可能性のある空き家です。窓や屋根、壁の一部が壊れていたり、雑草が生い茂ったりしている状態の空き家を指します。 ◇特定空き家とは 特定空き家とは、倒壊や衛生的な危険性が高い状態の空き家のことです。また、近隣の生活を守るために放置が不適切である状態や、管理不足により景観が悪い状態の空き家を指します。 ◇管理不全空き家と特定空き家はなにが違うのか 放置すれば特定空家となるおそれのある空家として、特定空き家の１つ前の段階が管理不全空き家となります。改正法では、管理不全空き家についても勧告を受けると固定資産税の軽減（住宅用地の特例）が受けられなくなりました。具体的に管理不全空き家や特定空き家の固定資産税が上がるのは、自治体などから勧告を受けた翌年です。固定資産税は、「その年の1月1日時点の所有者」が納税義務を負っており、実際に納税通知書が送付されるのは4月1日ですが、何か対策を行うのであれば1月1日以前に行っておかなければなりません。 放置や無視し続けるとどうなるか 管理不全空き家の勧告を無視し、固定資産税が上がっても更に放っておくと、特定空き家に指定される可能性が高いです。特定空き家に指定されると、行政代執行と言って行政による「空き家の強制取り壊し」が行われます。そしてその費用は所有者に請求されることになっていて、逃れることはできません。税金と同様の強制的な徴収が認められているのです。 考えられる対応策 ①行政指導に従い是正する まず一つは、行政の指導の通り修繕などを実施することが挙げられます。 ②賃貸活用する リフォームして賃貸活用したり、建て替えが可能な場合は建て替えて賃貸活用する方法もあります。建物の老朽化が著しければ、更地にして貸駐車場として運用することも考えられます ③売却する リフォームして賃貸、建て替えて賃貸などのケースで資金の収支バランスが整わない場合は、売却し手放してしまうというのが最良の方法と考えられます。売却するのにもいくつか売り方があり、不動産買取を選択すると、価格的には抑えめになりますが比較的早期に売却することができます。早期売却より手元に残る資金を重視する場合は仲介での売却がおすすめです。 いずれにしろ、空き家を放置していてもメリットはないということになります、相続した空き家を放置している方や相続予定がある方なども、まずは一度当店にご相談ください。