2024/07/18

物件検索をすると同じ物件がいくつもあるのはどうしてか？

物件検索をすると同じ物件がいくつもあるのはどうしてか？ 家やマンションを買うために物件探しを始めると、不動産ポータルサイト等で、同じ物件を違う不動産会社が広告掲載しているのを見かけることがあります。複数の不動産会社から、同じ物件を紹介されることもあるでしょう。suumo・at home・LIFULL HOME’Sなどに同じ物件がズラーッと並んでいるのを見たことがあるかたもいらっしゃると思います。新しい物件が出た！と思ったら、前見た物件と同じだったなんて経験はないでしょうか。購入希望のお客様の立場で見れば「なんで同じ物件がこんなに掲載されているの？」と疑問に感じることもあるのではないでしょうか。 不動産業界には「レインズ」（REINS：Real Estate Information Network Systemの略）という不動産情報の管理ネットワークシステムがあります。このシステムは国土交通省が指定した「不動産流通機構」が運営しており、全国に東日本・中部圏・近畿圏・西日本といった4つのレインズが設けられています。 つまり、不動産業界全体でこのネットワークシステムを共有し、どの不動産会社でも情報を見ることができる仕組みになっています。業界全体で情報共有することで、安全な取引を円滑に行うサポートをしているのです。 不動産会社は売主と媒介契約を結ぶとレインズに掲載します。レインズ掲載義務の有無は媒介契約の種類によって分かれます、専属専任媒介の場合、媒介契約締結後5日以内、専任媒介の場合7日以内、一般媒介の場合は掲載義務はありません。詳しくはこちら⇒媒介契約は３種類！それぞれのメリット・デメリット レインズ上で物件情報が公開されると、この情報をもとに不動産会社が運営しているホームページに掲載したり、各ポータルサイトに広告として掲載します。同一の物件情報が異なる不動産会社から多数掲載されているのはこういう理由からなのです。 売主からすると、物件情報が広く公開され、より多くの人の目に触れる方が早く売れる可能性が高まるというメリットがあります。逆に買主側から見た場合は、どの不動産会社を選べばいいのか？かかる費用は同じなのか？など悩ましい面もありますが、どの会社を選んでも仲介手数料は一律（物件価格の3％＋6万円＋消費税）です。 売主として物件の売却を不動産会社に依頼する場合は、どのような広告活動をしてくれるのか詳しく相談することも大切です。

2024/07/08

不動産売買契約における手付金、手付解除とは

不動産売買契約における手付、手付解除とは ■手付金とは何か 手付金とは売買契約が結ばれた際に相手方の債務不履行の有無を問わず解約権を認める目的のため、あるいは相手方に債務不履行があった場合には損害賠償もしくは違約金として買主から売主に対して支払われる金銭です。手付金を支払っても売買代金の一部を支払ったことにはなりませんが、契約時に「手付金は、残代金支払時に売買代金の一部に充当する」などと定めて売買代金の一部に充当されることが一般的です。 また不動産の売買は契約後一定期間が経過した後に残代金の支払い・引き渡しが行われることが多いので、その間の法律関係を安定させる意味を含めて契約時に買主が売主に一定の金銭を手付金として支払う慣習があり、その手付金の授受には契約の成立を表す意味合いがあります。 ■手付金の種類 「解約手付」 解約手付とは手付金の授受により、当事者に解約権を留保させるものです。解約手付として手付金の授受が行われている場合には契約成立後であっても、一方の当事者だけの意思で契約解約ができます。手付金が解約手付である場合には「売主からは手付金の倍額を返還すること」または「買主からは手付金を放棄すること」により、損害賠償を負う必要もありません。 「違約手付」 違約手付とは債務不履行があった場合、買主違約のときには手付金が違約金として没収され、また売主違約のときは手付金を返還しなければならないとともに手付金と同額を違約金として支払わなければならないという意味をもつものです。多くの売買契約書では手付金に違約手付の意味をもたせています。 「証約手付」 証約手付とは、不動産売買が成立した証として買主から売主に対して交付される手付金です。 契約の成立を明確に表すために支払いが行われます。   ■不動産売買契約における手付金 手付金には不動産売買契約の締結に当って、契約が成立していることを明確に表すという大切な役割があります。買主が手付金を支払い、売主が受領することで売主・買主双方が不動産の売買について明確な意思表示をしたことになるのです。また売買契約を締結した後に、どちらかが契約を解除しなければならない状況になった場合には買主は支払った手付金を放棄する・売主は手付金を倍にして買主に返還することで契約を解除することができるのです。 ■手付解除とは 売主側が手付解除をするときの方法（手付金倍返し） 売主が契約を解除したい場合には、買主から受領した手付金を返還します。 さらに買主から受領した手付金と同額の金銭を買主に支払うことで手付解除ができます。 買主側が手付解除をするときの方法（手付金放棄） 買主が契約を解除したい場合には、手付金を返還してもらえる権利を放棄します。本来であれば返還されるはずの手付金を放棄することで手付解除ができます。 手付解除により契約を解除することができるのは一定期間ということも覚えておきましょう。 一定期間とは「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」のことをいい、履行の着手の具体例としては、売主であれば不動産の傷んでいる部分を修正し始めた場合、買主であれば内金を支払った、或いは住宅ローンの金銭消費貸借契約を結んだ、などが考えられます。 契約を締結した後に、当事者の一方が契約の履行に着手してしまうと手付解除による契約の解除ができなくなってしまうので注意が必要です。 ※民法は３種類の手付のうち、特に解約手付について規定しています。改正前民法557条では、解約手付が交付された場合には、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主はその倍額を償還して契約の解除をすることができると定められていました。ただし、判例においては、「当事者の一方が履行に着手するまで」との要件は、「相手方が履行に着手するまで」と読み替えられていますので（最判昭和40年11月24日）、当事者は自分が履行に着手すれば、その時点で相手方は契約の手付解除ができなくなり、相手方が履行に着手しない限り自分は手付解除の権利を失わないというのが手付の仕組みとなります。 改正民法557条は、この判例理論を明文化し、相手方が契約の履行に着手した後は、手付による解除ができない旨を定めています。

2024/06/20

固定資産税評価額とはなにか、いつ誰が払うのか

固定資産税評価額とはなにか、いつ誰が払うのか 固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税を計算する上で基準となる価格のことで、固定資産税課税台帳に記載された土地と建物それぞれの評価額をいいます。 固定資産税評価額を知ることで、所有する土地や建物に、どの程度の価値があるのかを把握できます。また、固定資産税評価額をもとに、固定資産税を計算することも可能です。 本記事では、固定資産税評価額の概要と確認方法、固定資産税の計算方法をわかりやすく紹介します。 固定資産税評価額とは ◇固定資産税などの税金の算出に用いられる額のこと 固定資産税は、土地や家屋といった固定資産を毎年1月1日の時点で所有している人が支払う税金です。その際、税額を算出するために固定資産税評価額が用いられます。 固定資産税評価額は土地と建物にそれぞれ分けられ、評価する項目も異なります。例えば、建物は家屋の大きさや築年数、構造などが評価対象となり、土地の場合は、所在地や形状によって評価額が変わってきます。 また、都市計画税や不動産所得税、登録免許税を算出する際にも固定資産税評価額が用いられます。 ◇評価額は自治体が決定する 固定資産税評価額を決めるのは各市町村の自治体（東京都23区の場合は東京都）で、固定資産評価基準に基づいて専任の担当者が1軒ずつ決定しています。 ◎土地の固定資産税評価額は、公示地価の70％を目安にするのが一般的です。公示地価とは、地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が都市計画区域などの標準的な地点の1月1日時点の1㎡あたりの価格を判定したものです。 ◎建物の固定資産税評価額は再建築価格と経年減点補正率から算出します。 建物の固定資産税評価額は、「再建築価格方式」と呼ばれる計算方法で求めます。再建築価格方式とは、建物を立て直す場合にかかる費用である「再建築価格」を基準として、固定資産税評価額を算出する計算方法です。 この「再建築価格」に、建築後の年数の経過に応じて生じる減価を基礎に定めた割合である「経年減点補正率」を乗じて、固定資産税評価額を算出します。 計算式にまとめると、以下のようになります。 建物の固定資産税評価額＝再建築価格×経年減点補正率 建物の固定資産税評価額の目安は、新築住宅の場合、建築費の50〜70％程度が固定資産税評価額の目安となり、その後は経過年数に応じた経年減価補正率を乗じて固定資産税評価額の目安を推測します。なお、経過年数ごとの経年減価補正率の詳細は、法務省のサイトで確認できます。 ◇評価額は3年に1度見直される 固定資産税評価額は3年に1度、評価替え（見直し）が行われます。評価替えの目的は、土地や家屋の市場価格の変化を評価額に反映することです。 評価額が変わることで納税額も影響を受けますが、市場価格の状況によっては納税者の負担が大きくなる場合もあるでしょう。そのような税負担の急激な変化を防ぐために、「負担調整処置」という仕組みが採用されています。 負担調整処置では、税負担の大きい土地に対して税額の引き下げまたは据え置きを行い、税負担の少ない土地はゆるやかに税額を上昇させることで、均衡化を図っています。 評価額は原則として3年に1回の年以外は変更されないことが通例ですが、土地の形質や区画の変化、地価が大きく下がった場合などは、例外として評価替えが行われることもあります。 固定資産税評価額を調べる方法 ◎固定資産税納税通知書を確認 毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人には、4〜5月頃に各自治体から固定資産税納税通知書が送付されます。通知書の中にある「課税明細書」には、固定資産税評価額が記されています。 ◎固定資産課税台帳を閲覧 「固定資産課税台帳」でも、固定資産税評価額を確認できます。固定資産課税台帳とは、課税される土地や家屋の所有者や所在、評価額が記載された帳簿です。市区町村の役所、あるいは東京23区の都税事務所で閲覧可能です。 ◎固定資産税評価証明書を取得 「固定資産税評価証明書」は、固定資産課税台帳に記載された内容を証明する書類です。原則的に、土地や建物の所有者とその家族であれば、市区町村の役所あるいは東京23区の都税事務所で取得できます。1週間〜10日程度かかりますが、郵送で取り寄せることも可能です。 参考：松戸市【固定資産税】のページ　

2024/06/08

公示価格とは

公示価格について解説 公示価格（公示地価）は、国土交通省が公示している土地の価格です。土地価格の動向を示す重要な指標ですが、実勢価格（実際の取引価格）とはどう違うのでしょうか。特に土地を売買する予定がある人は、公示価格について理解しておくことが大切です。 この記事では、公示価格の概要や調べ方、活用する際の注意点について解説します。 公示価格とは 公示価格（公示地価）とは、適正な地価の形成のため、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月に公示する標準地の価格のことです。 地価公示法に基づいて、全国の分科会に属する鑑定評価員（不動産鑑定士）が毎年1月1日時点の１㎡あたりの正常な価格を判定しています。令和5年地価公示では、全国約26,000地点で実施されました。 公示価格は、一般の土地取引に対して指標を与えるもので、不動産鑑定や公共事業用地の取得価格算定の規準となります。また、土地の相続税評価や固定資産税評価の基準としても活用されます。 ◇公示価格を調べる方法 公示価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べることができます。地域や用途、調査年などの条件を指定すると、一覧で表示される仕組みになっています。一覧の中から対象の土地をクリックすると地図表示され、場所の確認なども可能です。 参考：不動産情報ライブラリ→国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索   公示価格と他の指標との違い 土地の価格に関する指標はいくつか存在し、「一物五価」などと言われることもあります。具体的には、「公示価格（公示地価）」「実勢価格」「基準地価」「路線価」「固定資産税評価額」の5つです。公示価格とそれぞれの違いを説明します。 ◇実勢価格との違い 実勢価格とは、実際に取引された価格を言います。土地の価格は需要や立地、周辺環境、当事者間の事情や価格交渉などの影響を受けて変動するものであり、同じ地域にある土地であっても、公示価格と実勢価格は一致しません。 公示価格と実際に取引される土地価格は異なることがあることを理解しておきましょう。 ◇基準地価との違い 基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県知事が毎年7月1日時点における標準価格を判定する土地価格です。適正な地価の形成を目的として毎年9月頃に公表されます。令和5年の基準地数は約21,000地点です。 基準日、公表時期、調査主体や根拠となる法律も、公示価格とは違います。 公示価格は1月1日時点、基準地価は7月1日時点と、基準とする日が違うため、基準地価は公示価格を補完する指標として活用されることもあります。 ◇路線価との違い 路線価とは、相続税や贈与税における評価額の基準となる土地の価格です。その土地が面している路線（道路）ごとに評価した、1㎡あたりの土地価格のことを言います。毎年1月1日を時点として、国税庁がその年の7月に評価額を公開しています。公示価格の80％程度が目安と言われます。 路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。 参考：国税庁「路線価図・評価倍率表」 ◇固定資産税評価額との違い 固定資産税評価額とは、固定資産税を計算する際の基準となる価格です。市町村の固定資産台帳に記載された土地の評価額を意味し、3年に1回「評価替え」が行われます。宅地については、公示価格の70％程度が目安です。 固定資産税評価額は、市町村から送付される固定資産税の納税通知書で確認できます。また、固定資産評価証明書の発行や固定資産台帳の閲覧を自治体の担当部署に依頼し、確認することも可能です。   公示価格は、国土交通省が毎年公示していることから、信用度の高い評価といえます。ただし公示価格と実勢価格は必ず一致するものではないので、実際に土地を売買する際は、公示価格だけでなく、基準地価や査定価格なども確認した上で判断すると良いでしょう。

2024/05/11

マンション、売れやすい階ってあるの？

マンション、低層階は売れにくいって本当か？   住んでいるマンションを売却するとなった時、売れやすい階数と売れにくい階数について気になる方も多いのではないでしょうか。 基本的にマンションの場合、高層階になるほど価格が高くなる傾向にあります。 では、低層階だからと言って安くしか売れないのかと言われれば、アプローチの仕方を工夫すれば魅力的な部分を打ち出すことが出来ますし、価格はそれほど下げなくても良い場合もあります。 高層階ほど高価格になる傾向 マンションを売却する際、注視するポイントはいくつかありますが、階数も重要なポイントになります。一般的に同じ建物でも高層階の方が価格は高くなることが多いです。 不動産の価格は、当然ながらマンションも「需要と供給のバランス」によって決まります。つまり、人気のある物件の価格は高くなるということです。 高層階は、見晴らしの良さなどから人気が高く、価格も高くなっていることが多いのです。最上階はさらに高くなります。 では、高層階の物件と比べ、低層階の評価が低くなる要因はどこにあるのでしょうか。低層階の物件を売却するなら、価格設定を低くするしかないのでしょうか？ 低層階の物件が高層階の物件より一般的に低く評価される要因を考えてみると、 ◇日当たりや風通しが悪い ◇騒音の問題 ◇防犯面やプライバシー保護面での問題 ◇眺望がとれない などが挙げられます。 ですが、上記のような要因も一概にはデメリットとは言えません。 隣地に建物などがなく１階や低層階でも日当たりが十分にとれる場合もあれば、セキュリティー設備が充実していたり、建物の配置や道路との位置関係によっては低層階でも防犯性やプライバシー性、防音なども一般的な物件より高くなる場合もあります。 また、眺望においては、人によっては重要視しないこともあります。 ですから、低層階の物件だからと一律に判断するのではなく、低階層だからこその魅力やメリット、その物件の特徴を打ち出せば評価及び価格設定を上げることができます。 低層階にもメリットはあります！ 「低層階の魅力」について掘り下げてみましょう。 外とのアプローチが良い まず挙げられるのは、「外」へのアプローチの良さです。 高層階の場合はエレベーターを利用しなければ外に出ることができません。階段を使うにしても、5、6階くらいまでが限界ではないでしょうか。 特に朝の出勤や通学の時間帯は利用者が重なるためなかなかエレベーターが来ないこともあり、その時間を見越して家を出なくてはなりません。毎日のことだから慣れるかもしれませんが、思ったよりも負担になる人もいるようです。特に、小さいお子さんがいる家庭やお年寄りの場合は、エレベーターを待つのが大変で、家の中に閉じこもりがちになってしまうこともあるようです。 災害時のメリット・デメリット 災害が起きた場合を考えると、直接外と出入りすることができる1階や階段を利用しやすい低層階は何かと安心であるといえるでしょう。 反面、台風や豪雨による浸水被害については、低階層に危険性を感じる場所もあります。 備えるべき災害によって火災保険の補償範囲を考えることも重要です。高層階では不要な水災等の補償をつけることを検討する場合、その分火災保険料が高くなることもあります。 立地によっては、ハザードマップなどで安全性を良く確認することも大切です。 庭付きの魅力 1階で庭付きの部屋だったら、それは絶好のアピールポイントになります。 マンション住まいでも、ガーデニングをしたり、小さいお子さんを庭で遊ばせたい、という希望を持つ方も多いはず。マンションだけど一戸建てのように住まうことができる、という点を最大限にアピールすると良いでしょう。 中層階のメリット 中層階のメリットは「省エネ性が高い」点があります。上下階に挟まれているため、夏でも冬でも外の気温の影響を受けにくく、快適な環境で過ごすことができます。 また、周囲に高い建物がなければ、中層階でも十分な日当たりと眺望を得ることもできます。4階以上なら防犯面の不安も少なくなるでしょう。 本記事では、マンションの階層ごとにメリットデメリットを掘り下げました。 住まい選びは一般的な人気よりも、「自分がどのように暮らしたいか」を考えることが大切です。売却の際にもこのようなアプローチから、より高く売れるアピールポイントを見つけてアピールして行きましょう。

2024/04/28

専任媒介契約をすすめられた

媒介契約、専任媒介をおすすめする理由 戸建てからマンションに住み替えたい、或いは逆にマンションが手狭になったので戸建てに引っ越したい、また、相続した実家を売却することになった、など、マイホームや不動産の売却のタイミングが来たら、まず最初にインターネットで「不動産　売却」などと入力して検索すると思います。 そうすると売却価格の査定サイトがたくさんズラズラと出てきたり、売却に関する記事などがたくさんヒットし、色々見て行くと「媒介契約」というワードを目にすると思います。 不動産を売却するときは、不動産仲介業者などに依頼するのが一般的です。 個人間で取引できるのかと言われればできないことはありませんが、リスクが高いのでおすすめしません。詳しくは「個人間売買の可能性とリスク」をご参照ください。 不動産業者に販売を依頼するときは、売りたい人と不動産業者の間で「媒介契約」というものを結びます。 簡単に言うと「私の不動産を買ってくれる人を見つけて、売ってください」とお願いする契約です。 不動産業者側としては、「販売活動をお任せ下さい、購入希望者を見つけたら、ご成約までお引き受けします」という意味合いの契約です。 媒介契約には3種類あり、それぞれの内容を説明してお選びいただきますが、売主様が迷われた場合などは「専任媒介」をおすすめすることが多いです。 なぜ専任媒介をおすすめするのか？ 専任媒介は販売を依頼する業者が1社のみに限定され、他の業者に依頼することはできません、いっぽう一般媒介は複数の業者に依頼可能です。ですが1つしかない物件に対して他にも複数業者が販売活動しているとなると、広く広告活動がしにくい面があります。（仲介業者の報酬は仲介手数料のみで、仲介手数料は成功報酬ですので、費用をかけて広告を打っても他の業者が決めてしまうと1円も入ってこないことになります） 専任媒介の場合は依頼された業者は物件に集中して販売活動に力を入れることができます。 このため、複数業者に依頼するより1社に限定して販売活動を依頼した方が、結果早期成約につながる可能性が高くなるとも言えます。 なので、売主にとっても業者にとっても「ちょうどいい」ところが、専任媒介契約なのです。 他にも専任媒介契約は、レインズ（公益財団法人東日本不動産流通機構）への物件情報の登録義務や販売活動の報告義務があり、物件情報をきちんと公開し営業活動の報告をしますので、売主の安心を確保できるメリットもあります。 どの媒介契約形態にするかは最終的にはお客様がお決めにになることです。迷われた場合やわかりにくい場合などは、丁寧にご説明いたしますので、お気軽にご相談ください。

2024/04/02

不動産を売るときにかかる費用を解説

マンションや土地、戸建などの不動産を売却するときには、手数料や税金などいろいろと費用がかかります。どんな費用がいくらくらいかかるのか、事前に確認しておくと安心です。 売却にかかる費用の内訳 不動産を売却するときにかかる費用には、仲介手数料や印紙税、登記費用といった、以下の費用があります。 (1)仲介手数料 (2)印紙税（売買契約書に課税） (3)登記費用（抵当権抹消などの費用、司法書士報酬） (4)その他必要に応じて支払う費用（測量費、解体費、廃棄物処分費など） (5)引越し費用 一つ一つ解説して行きます。 ①仲介手数料 売却を依頼する不動産会社に仲介手数料を支払います。タイミングは、媒介契約を結んだときではなく売却が成立したときに成功報酬として支払います。買主と売買契約を結んだときに半額、物件を引き渡したときに残りの半額を支払う場合もあります（「売却時の仲介手数料とは？いくらかかる？」を参照）。 仲介手数料の金額を算出する計算式は、 仲介手数料＝売買価格×3％＋6万円×1.1（売買価格が400万円を超える場合）となります。 売買価格が5000万円の場合を例に計算してみると、以下の金額になります。 仲介手数料＝5000万円×3％＋6万円×1.1 ＝ 171万6000円 ②印紙税 印紙税とは売買契約書に貼る印紙のことで、定められた金額の印紙を貼って消印（印鑑などによる割印のこと）することで納税したとみなされます。 売買契約書に貼る印紙の金額（印紙税額）は、物件の売買価格によって決められています。税額は2024年3月31日まで軽減措置が実施されており、売買価格が1000万円超5000万円以下の場合は1万円、5000万円超1億円以下の場合は3万円となっています。 売買契約書は売主保管用と買主保管用の2通作成されるので、2通分の印紙税が必要となり、売主と買主それぞれが1通分ずつ負担するのが通常です。なお、仲介会社と締結する媒介契約書には印紙税はかかりません。 ③登記費用 不動産を売却するときには所有権を買主に移転する「所有権移転登記」が必要です、所有権移転登記の登記費用は買主が負担します。売主が負担する登記費用は、住宅ローンが残っていた場合の「抵当権抹消登記」などの費用です。抵当権抹消には登録免許税のほか、司法書士に支払う報酬です。金額はケースバイケースですが、税額も含めて2万～3万円程度が一般的のようです。また、最新の登記上の内容と現住所や氏名が違う場合は、変更登記しなければならないのでその費用も必要になります。 ④その他 上記3項目のほか、売却時には個別の状態に応じて以下のような費用がかかります。金額はケースバイケースですが一般的な目安額を示しておきます。 廃棄物の処分費……………10万円～50万円程度 敷地の測量費………………50万円～80万円程度 建物の解体費………………100万円～300万円程度 ハウスクリーニング費……5万円～15万円程度 これらの費用は、仲介会社が間に入って専門業者に依頼したり、見積を取ったりしてくれます。或いはインターネットなどで検索して自分で探して依頼するという方法もあります。しかし、これらの金額については、廃棄物の量や建物の大きさ、構造、敷地の形、前面道路の広さなどによって大幅に変わることが多々あります。ほとんどの方は不動産を売ることはそう何度もあることではないですが、不動産業者は様々なケースを経験しており、流れや妥当な金額を把握しているので、お任せするのも方法の一つではないかと思います。 ⑤引っ越し費用 住んでいる家を売る場合は、買主に引き渡す前に当然他のところへ移らなければなりません。引越し費用も自身で見積もってもいいですし、仲介会社に頼めば、引っ越し業者を紹介してくれます。住み替えで、旧居を売って新居を買う場合、新居を買うより前に売却が決まった場合は一旦借り住まいが必要になるので、引っ越し代も多くかかることになるでしょう。 当店では、売却が成立した時、つまり売却代金を受け取り引き渡しが完了した時にお支払いいただくことが可能ですので、売れるまでお金が必要になることはありませんのでご安心ください。

2024/03/28

一般媒介だと損する？特徴やメリットデメリットについて

不動産を売却するには不動産会社と媒介契約を結ぶ必要がありますが、所有している物件をどのような条件で売却活動を行うかという内容を定めた「媒介契約」を不動産会社と交わします。契約にはいくつか種類があるため、どれを選べばいいのか迷う方もいるでしょう。 そこで今回は、一般媒介契約とは何か、その他の媒介契約とどう違うのか、一般媒介契約のメリットデメリットに関して簡単に解説します。 不動産の売買を行うには不動産会社に仲介してもらうことが一般的です。媒介契約はそのために不動産会社との間で結ぶ契約のことを指します。媒介契約はそれぞれの特徴によって3つの種類に分けられます。

2024/03/19

相続放棄とは？相続放棄しても空き家の管理義務は残る？

相続放棄とは？相続放棄しても空き家の管理義務は残る？ 親が亡くなり、実家を相続することになっても、遠方に住んでいたり、古くて価値が低かったりして、活用も管理もできそうにない、そのようなお悩みを抱えたとき、「相続放棄」という選択肢を思い浮かべられる方もいらっしゃるのではないでしょうか。相続放棄をすればかかわらなくて良いと考えるかもしれませんが、管理義務が残る可能性もあり、すべてをきれいに解決できるとは限らないため、空き家の相続対応には注意が必要です。 実家を相続放棄する方法や注意点、相続放棄した後の空き家管理の問題などについて解説します。 1、相続放棄とは｜メリット・デメリット 被相続人（亡くなった方）のすべての遺産を相続したくない場合は、相続放棄という方法があります。 ただし、相続放棄にはメリット・デメリットの両面があるため、状況に合わせて適切に判断することが大切です。ここからは、相続放棄の概要やメリット・デメリットについて解説します。 〇◎相続放棄の概要◎〇 相続放棄とは、被相続人の資産や負債の相続権を放棄し、相続人としての立場から退くことを言います。家庭裁判所で相続放棄の申述が受理されると、その相続人は「初めから相続人ではなかった」ことになります。他の相続人たちと遺産分割協議をする必要もなく、被相続人の借金を相続することもありません。 相続放棄するためには、「自己のために相続があったことを知ってから」3か月以内に家庭裁判所で「相続放棄の申述」という手続きを行うことが必要です。通常、「自己のために相続があったこと」を知る、とは、親が亡くなったと知ったときです。 相続放棄が受理されると、手続きを行った方は相続人ではなくなるので、被相続人のすべての遺産を相続できなくなります。相続財産に空き家があった場合も、その空き家の所有者になることはありません。空き家を所有していると、毎年固定資産税の負担が発生します。しかし、相続放棄をした相続人には、固定資産税の支払い義務は生じません。相続放棄は、他の相続人と足並みをそろえる必要はないため、自分ひとりで行うことが可能です。「相続したくない」と思ったら、すぐにでも家庭裁判所で申述の手続きを行えます。 ｜相続放棄をするメリット ① 借金を相続せずに済む 被相続人が多額の借金を負っていた場合には、相続放棄をすることで、借金を相続せずに済みます。 ② 相続争いに巻き込まれずに済む 相続放棄をした方は、遺産分割協議に参加する必要がなくなります。他の相続人との間で、遺産を巡る争いに巻き込まれたくない場合には、相続放棄をするのがよいでしょう。 ③ 不動産の固定資産税を支払わずに済む 固定資産税は、毎年1月1日時点における登記簿上の不動産所有者に対して課されます。したがって、不動産を相続すると固定資産税が毎年かかるようになりますが、相続放棄をすれば、不動産を相続せずに済むため、固定資産税を支払う必要もありません。 ｜相続放棄をするデメリット ① 財産を相続できない 実家の土地・建物、形見の宝飾品など、思い入れのある遺産が一つ二つあったとしても、相続放棄をした場合は相続できません。これは相続する、これは相続しない、という選択はできません。 ② 相続権の移動によるトラブルのリスクがある 相続放棄をした場合、後順位相続人に相続権が移る場合があります。例としては、被相続人の子どもが全員相続放棄をしたため、被相続人の父母に相続権が移る、というようなケースです。 後順位相続人に対して、相続放棄をした旨を伝えることで、後順位相続人自身が相続人となったことを知ることができ、相続放棄をする機会が得られます。 ③ 死亡保険金・死亡退職金の非課税枠が適用されない 相続放棄をした方が、被相続人の死亡保険金・死亡退職金を受け取った場合、相続人には適用される非課税枠が適用されません。その結果、納めるべき相続税額が増えてしまうおそれがあります。 ④ 相続放棄の撤回は原則不可 一度相続放棄の手続きをすると、詐欺や強迫などがあった場合を除き、後から相続放棄を撤回することはできません。 2、相続放棄すれば空き家を管理する必要はない？ 相続放棄をすれば、実家の空き家を管理する必要がなくなるのでしょうか。 確かに、相続放棄の効果は「初めから相続人ではなかったことになる」ものですから、相続財産の管理義務もなくなるように思えます。実際、所有者ではないので固定資産税の支払い義務からは免れ、管理についても、これと同様に捉える方も多いでしょう。 しかし、相続人が全員相続放棄することにより、不動産などの遺産が放置され、建物の老朽化による倒壊などが発生すれば、近隣住民に迷惑がかかったり、被害を及ぼしたりする可能性があります。空き家を管理する人がいない、という状態は非常に危険です。 そこで民法では、「相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第952条第1項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。」（民法第940条第1項）と定めています。つまり、相続放棄をしても、後順位の相続人か相続財産清算人に引き渡すまでは、空き家に対してきちんと注意義務をもって自主的に管理していかねばならないということです。不動産の所有権はなくとも管理しなければならず、管理費用と労力という「管理コスト」がかかってしまうので、「こんなことになるとは知らなかった」と予想外の不利益を受けることになるのです。 なお、相続財産管理義務が発生するのは「相続人全員が相続放棄をした場合」です。もしも自分以外の相続人が相続するか相続財産管理人や相続財産清算人に引き渡すのであれば、管理義務は発生しません。 いずれにしろ、相続放棄については、弁護士などと連携して慎重に検討する必要があります。 お困りの際は、松戸不動産情報館までお気軽にお問合せ下さい。 各士業の先生方と繋がっていますので、安心してご相談ください。

2024/03/08

権利証とは？紛失したらどうすればいい？

権利証とは？役割や紛失時の対処法 不動産の権利証とは、住宅や土地、マンションなど、不動産の購入後に権利者（所有者）であることを証明する書類です。不動産を所有している場合、対象となる土地や建物がどこにあり、誰のものであるかを証明する必要があります。そこで必要となるのが登記済権利証や登記識別情報であり、その総称が権利証です。 この記事では、不動産の権利証の役割や、万が一紛失してしまったときの対処法も分かりやすく紹介します。 不動産を所有している人にとっては重要な書類であるため、理解しておきましょう。 不動産の権利証とは 不動産の権利証とは、対象となる不動産の権利者であることを証明する書類のことです。土地や建物といった大切な財産を守るために、不動産には対象となる土地や建物がどこにあり、誰のものであるかを証明するための登記制度があり、不動産登記法という法律によって管理されています。 登記を行う義務はありませんが、不動産を所有していることを第三者に証明し、自身の所有権利を主張するためには登記が必要です。 そして“この不動産は登記済みです“ということを証明するために存在するのが、「登記済権利証」または「登記識別情報」で、この2つがいわゆる「不動産の権利証」として扱われます。 登記済権利証と登記識別情報は位置づけは同じ 上記のように、不動産の権利証には「登記済権利証」と「登記識別情報」という2つの種類がありますが、法律的な位置づけは変わらず、同じ扱いとなります。 登記済権利証とは過去に登記所で発行されていたもので、現在は登記所がオンライン化したため登記済権利証が新たに発行されることはありません。その代わり、「登記識別情報」として12桁の英数字のパスワードが発行されています。 これはどちらも同じ役割で、過去に発行された登記済権利証は現在も有効です。 不動産の権利証の役割 不動産の権利証である登記済権利証と登記識別情報は、抵当権の設定や不動産の売買・贈与・交換等による所有権移転登記などで名義変更をする際に、必要な書類のひとつとして使用されます。 現在所有している不動産を売却する際には必要になるので、大切に保管しておきましょう。 不動産の権利証は不動産取得後にもらえるので大切に保管を 不動産の権利証は不動産を買ったあとにもらえます。不動産の取引が終わり代金を支払った後、司法書士を通して法務局へ登記申請します。登記と事務手続きが完了次第、買主へ受け渡しが行われます。 不動産の取得後、何年も時間が経つと忘れてしまいがちです。必ず取引の際の他の重要な書類と一緒に大切に保管しておきましょう。 不動産の権利証を紛失した際の対処法は？ 不動産を売却または贈与する際に、不動産の権利証が見当たらないということもあると思います。しかし、不動産の売却・贈与時には“所有者本人が不動産の受け渡しを行おうとしている”という証明が必要となるため、登記済権利証や登記識別情報を準備しなくてはなりません。登記済権利証と登記識別情報は、一度紛失または破損してしまうと再発行できません。ですがその代わり、司法書士、弁護士などに依頼して本人確認の手続きを行えば、登記済権利証や登記識別情報の代わりとして有効となります。 本人確認の手続きの方法 本人確認の手続きを行うためには、まず司法書士や弁護士に依頼する必要があり、依頼先に本人確認をしてもらったうえで「本人確認情報」を作成してもらいます。 登記済権利証と登記識別情報を紛失してしまった際は、本人確認の手続きを利用しましょう。 不動産の権利証を紛失したからといって、すぐに所有権を失うことはありません。紛失した段階では登記情報の変更などを行っていないため、登記簿に沿って元の持ち主が所有者として扱われます。

2024/02/27

相続人申告登記とは？相続登記義務化2024年4月1日開始

相続人申告登記について 全国的に所有者不明の土地が年々増加しており、国土交通省の調査ではその割合は国土の22％にも及ぶと報告されています。さらに、この原因の大半を占めるのが「相続登記の未了」であると言われています。この現象は高齢化などにより、今後ますます深刻化するであろうといわれています。 この、所有者不明土地増加の対策の一つとして「相続登記の義務化」が施行されるわけですが、それに伴いいくつか新設される制度の一つとして今回は「相続人申告登記」についてお話します。 《参考》法務省パンフレット：相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始）   ①相続登記義務化と相続人申告登記 前述の相続登記義務化によって、相続開始を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならなくなりました。正当な理由なくこの義務に違反した場合、10万円以下の過料が課せられる対象になります。 しかし、相続登記を申請するには数多くの資料（戸籍謄本等）の収集から始まり（これが意外と思ったよりも手間がかかります）、場合によっては複数の相続人の間で意見をまとめて遺産分割を行うなど、往々にして煩雑となる手続きをクリアしなければなりません。 そこで、登記の手続的な負担を軽減させるために考えられたのが「相続人申告登記」という制度です。 ②申告はどうやるの？ 法務局に行って、次の２点を登記官に申し出ます。 　〇登記簿上の所有者について相続が開始したこと 　〇自らがその相続人であること 【必要書類】 ・登記簿上の所有者の死亡の旨が記載されている除籍謄本 ・被相続人（死亡した方）とのつながり（相続関係）がわかる申出人の戸籍謄本 ・申出人の住民票 通常の相続登記では、被相続人の出生から死亡までつながるすべての戸籍や相続人全員の戸籍、被相続人の住民票の除票など必要書類が多岐にわたることと比べると、相続人申告登記の必要書類は非常にシンプルになっています。 また、相続人申告登記は非課税とされていて、こちらも、通常の相続登記の登録免許税（原則、不動産価格×0.4％）と比べると申告のハードルを下げる要因になるでしょう。 ③申告できるのは誰？ 登記名義人の法定相続人が申告する事になります。 複数の相続人がいる場合、そのうちの1人が申告することも可能です、もちろん相続人全員で申告することもできます。 ④申告をするとどうなるか？ 申告をした相続人の氏名・住所が登記されます。 覚えておかなければならない大切なポイントとしては、通常の相続登記とは違い相続人申告登記は所有権が被相続人（死亡した方）から申出人に移転した事を公示するものはなく、あくまで「登記名義人が死亡した事」と「その法定相続人（の全員又は一部）」を示すものにとどまるという事です。 権利関係を公示するものでは無いので、相続人が複数いる場合でも持分割合も登記されない、簡易的・報告的な登記です。 この相続人申告登記をすることによって、過料の心配が無くなりますが、相続人申告登記は本来の相続登記申請を期限内（3年以内）に果たせない場合の暫定的な制度であり、相続人申告登記を完了したとしても最終的には改めて本来の相続登記をしなければ権利関係が公示されない点に注意が必要です。 まとめ 相続登記の義務化に伴って新設される制度は他にもいくつかあり、所有不動産記録証明制度・相続土地国庫帰属制度など、いずれもが冒頭にお話した所有者不明土地増加の対応策のための制度です。 「相続登記義務化」と一口で言うと市民の負担が増えるだけのように聞こえますが、手続的・費用的負担を軽減させ相続登記の促進させる制度も新設されており、相続人申告登記もそのひとつです。 また別の機会に他の制度についてもご説明します。

2024/02/22

訪問査定とは～マンション編

訪問査定とは～マンション編 不動産の売却を考え始めたら、最初にまずインターネットで検索することが多いと思います。自分の家がだいたいいくらくらいで売れるのかを皆さん知りたくなるのではないでしょうか。インターネットで「不動産　売却」や「マイホーム　売却」などのワードで検索して先に進んでいくと、「机上査定」か「訪問査定」を選ぶような場面が出てきます。 今回は、その「訪問査定」の、マンションについて、詳しく解説して行きます。 そもそも、机上査定と訪問査定の違いはあるのでしょうか。以前の記事机上査定と訪問査定の違いで解説しています。机上査定は簡易査定とも呼ばれ、実際に現地を見ないで算出する価格です。一方訪問査定は、建物の外周や室内、周辺環境などを実際に見た上で、基準的な価格判断の上に個別の要因を考慮して算出しますので、訪問査定の方が精度が高い価格判断と言えます。 マンションの場合は、 ①住んでいる室内 ②建物自体の外観 ③セキュリティ ④管理事務所 ⑤駐輪場や駐車場ゴミ置き場など を実際に目で見ていきます。 一つ一つについてご説明します。 ①室内の査定ポイント 室内を見る際は、使用状態と、日当たり、眺望（ベランダからの景色）、騒音（窓を開けて）、などに注目してみていきます。使用状態は主に、壁紙クロスの状態、フローリングや畳に浮き沈みがないか、建具に損傷はないか開閉に問題はないか、と、水回りも重点的にチェックします。 ②外観 外観については、全体の修繕項目である場合もありますので、個人の使用状況の影響はないと考えて良いですが、管理や修繕の状態を判断するのにも大切なチェック項目です。併せて、長期修繕計画を確認していくことになるでしょう。 ③セキュリティ オートロックかそうでないかのどちらかに分かれることになりますが、オートロックかどうか以外にも、防犯カメラの有無や設置位置、台数もセキュリティに関する判断材料の一つです。次に出てくる管理事務所もセキュリティに一役買っていることも多いです。 ④管理事務所 管理事務所では、管理人の勤務状況（通勤・巡回・常駐）の確認や、掲示板の掲示物を確認をします。ここでも管理の状態を垣間見ることができます。 ⑤駐輪場、駐車場、ゴミ置き場 これらの設備の利用状況や掃除、整理が行き届いているかどうか、は、マンションの管理状態を把握するのに適しています。 マンションの価格の判断は、専有部分の室内の使用状態も大切ですが、管理の状態や長期修繕計画の状態なども大切なポイントとなります。 いずれにしろ、物件や時期によって見るポイントも変わってきます。お客様の状況状態に合わせて訪問査定を依頼するのがおススメです。