2024/07/23

松戸市区分マンション、お引渡しでした

松戸市区分マンション、お引渡しでした 本日は、先月売買契約を終えた区分マンションのお引渡しでした。 売買契約締結後買主様のローンの審査が通り、日程の調整や司法書士の段取りなど、決済お引渡しに向けて準備をしていく中で、 売主様が決済日当日、どうしてもご都合がつかない可能性があるということで、 急遽事前に本人確認と意思確認（売却の意思）をおこなう方法で対応させていただきました。 不動産を売却する際は、売買取引を正しく行うことを保証するため、本当にその物件の所有者本人であるかどうか、の確認が重要です。土地取引を目的とした詐欺事件、つまり売主になりすまして土地を売却するということも実際起きていて、売買において本人確認を行うことは、トラブル防止のためにも非常に重要なのです。 本人確認と意思確認は司法書士が本人と対面しておこないます。 通常、決済引渡しの席で司法書士が立会い、本人確認及び意思確認の手続きを取ります。 なので、本取引は、売主様と司法書士で事前に対面して、諸手続きをおこなっておく、という方法を取りました。 その後、事前の確認も、お引渡し当日の手続きや金銭の授受も全て段取りよく進み、無事残金着金、物件お引渡し、その他の金種の授受完了、で取引を終えました。 帰社後、売主様に取引のお礼のお電話を差し上げたところ、急な対応変更も含め丁重にお礼の言葉をいただきました。 「頼んで良かった」 そう言っていただけることが何よりのやりがいです。今後もお元気でご活躍してくださるといいなと思い、そのように伝えました。 遠方の物件のご売却をお考えの売主様、ご都合やご体調などにより制限があるなどご心配な売主様、今は遠方に住んでるけど松戸のご実家を相続した、などの場合も、フレキシブルに対応可能です。是非お気軽にご状況などご相談ください。

2024/07/01

松戸市、土地の査定のご依頼、現地での査定に行ってきました

松戸市、土地の査定のご依頼、現地訪問査定に行ってきました 松戸市の土地の査定の依頼をいただきました。 今回は、広い自宅敷地の一部の使っていない箇所を分筆して売りたい、というご相談でした。 お伺いする前に机上で、土地の形、高低差、道路づけ（接道している道路の種類、接面の長さ）などを調べ、土地を切り売りすることが実際に可能そうなのかどうかを考えて行きます。 ここで、分筆（分筆して売却）について少しお話しします。 「分筆して売る」、というのは、単に好きな（自分の必要な）箇所で分けてあとは売ればいい、という簡単なことではありません。 【重要なポイント】 まずその対象の土地と隣地との境界がはっきり確定しているかどうかが重要になってきます。 土地を分けたいのですから、正確な広さを確定しなくてはいけないので当然ですね。 境界点が不明だったり曖昧な時は、分筆のための測量の前に隣地との境界確定の作業が必要になります。隣地の方が住んでいない、或いは行方が不明（見つからない）な場合、また、接道しているのが市道などの場合は、自治体との立会いとなり、時間がかかってしまうことが予想され費用も嵩むでしょう。 建物がある場合はより一層慎重に考えなくてはなりません。土地を分筆することによって元々ある建物が法令違反（建築基準法など）になってしまう可能性があるからです。もちろん、分筆して売る方の土地も法令要件を満たせるかどうかの判断も必要です。 また、地上に見えているもの以外ではなく、地中には埋設管があります。既存の建物のための配管、給排水やガス管などがどこを通っているのか、土地を分ける場所を慎重に見極めなくてはなりません。 【宅建業法違反？】 複数の物件を何度も売却したり、広い土地を分割して不特定多数に売却したりすると、「反復継続」取引と見なされる可能性があります。宅建業法において、反復継続にあたる取引をしてもよいのは不動産業の免許を持っている場合だけです。免許を持たずに反復継続の不動産売却をすると、宅建業法に抵触することになるのです。 分筆というのは簡単なようで、通常の売却よりももっと慎重に検討しなくてはならない内容がたくさんあります。 お困りの時は是非一度ご相談ください。

2024/06/13

松戸市の戸建て～訪問査定にお伺いしました

松戸市の戸建て～訪問査定にお伺いしました 以前、机上での簡易査定をご提示させていただいたお客様より、訪問査定のご依頼をいただき、お伺いしてきました。 机上査定の段階では、最近ではGoogleMapのストリートビューで不動産の外見や、道路などの周辺の様子を簡易的に確認することが多いです。不動産業者の人は皆さん、GoogleMapのストビューと航空写真を自在に操って、簡易調査のために駆使しているのではないでしょうか。 本依頼のお客様の不動産も、ストビューと航空写真を活用して念入りに調べ、登記簿の確認、市が提供している指定道路情報をネット上で確認した上で、実際に現地を見させていただきました。 やはり、机上でストビューで見ているのと、現地を見るのとでは天地の差です。 建物の内部はストビューでは当然見えないので、訪問査定をさせていただければ詳細が見えてきます。 また、外見や周辺の状況、接道状況、近隣状況、境界杭の状況、高低差、音、匂い、などは現場を見ないと絶対にわかりません。 建物の状態も大事ですが、こういった外見的な要素も不動産を取引する際はとても重要になってきます。 接道状況や都市計画法や建築基準法などの法令関連など、一般の方には少し難しい内容になるかもしれません。そういった部分をプロとしてしっかり調査してサポートするのが私たちの仕事です。 不動産というのは現場なんだな、と改めて思う毎日です。 わからないことやご不安なことは、お気軽にご相談ください。

2024/05/20

区分マンション売買契約締結しました

区分マンション　売買契約でした。 本日は、売却を依頼されていた区分マンションの売買契約でした。 購入申込から契約までの間に長い連休を挟むスケジュールとなったので、 役所調査、現地調査、契約関連資料の作成、 司法書士や銀行とのやり取り、 売主買主双方への準備案内などの連絡、 などなど、慎重に準備を重ねてきました。 事前に書類や資料を確認しておいてもらうとスムーズなのですが、 売主様が遠方の場合などは、より慎重に先を読んでの細かい段取りが重要です。 不動産を売るとなると、用意していただきたい書類や、確認しておいてほしいことなど、売主様にもご協力いただかないといけないことが色々とあります。 ですが、売主様にできるだけご面倒をおかけしないこと、ご足労いただかないこと、を常に意識しています。 当たり前のことかもしれませんが。 不動産の売買契約の際は契約書にハンコを押す前に、つまり「契約」する前に重要事項の説明があります。 こちらは物件に関する法令や詳細など、主に買う方に向けた内容が多いものですが、取引に関する重要な部分は売主も聞いたほうがよい内容です。 これを全て通して説明を受けるとだいたい2時間近くなって、契約書の読み上げをし、その後署名捺印などとなりますので、長時間かかることが多いです。 今回もそのくらいの時間になりましたが、スムーズに進行し無事売買契約締結となりました。 お引渡し日に向けて、残金決済までの準備に入ります。 長く暮らしたマイホーム、人生のタイミングで様々な事情があって不動産を売却する そしてそこにまた新しい人が住んで暮らしを紡いでいく 売りたい人と買いたい人をつなぐ、まさに仲介ですね、やりがいのある仕事です。

2024/04/13

訪問査定から区分所有マンションの売却依頼をお受けしました

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 先日簡易査定依頼をいただいたお客様に机上での査定価格をご提示したところ、すぐに訪問査定の依頼をいただき、お伺いしてきました。 室内を拝見しながら、リフォーム履歴や、お客様が気にされている壁や床の小さな劣化箇所なども教えてくださいました。また、売却理由も丁寧にご説明いただき、価格や販売活動に対するご希望も十分ヒアリングさせていただいた上で、その場で専任媒介でのご依頼をいただき大変ありがたく思った次第です。 後日媒介契約を締結させていただきましたので、物件の更に詳細な調査をし、販売活動を開始してまいります。

2024/04/09

本日お引渡しでした

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 本日、お引渡しでした。 お預かりしていた、土地と、土地建物、2件、無事お引渡しとなりました。 1案件で2物件同時の取引でしたので、いつもより確認事項などが多く、諸方面との折衝や準備なども慎重に臨みました。   いつも、お引渡しの際は、様々な思いがよぎります。 無事ご依頼に応えられた安堵感と同時に、何度も頻繁に連絡を取り合った売主様ですが、これでもうお会いできなくなるのか。。と少し寂しい気持ちになったりもします。 今後もずっとお元気でいていただきたいな、住み替えの場合は、新しい家で幸せに暮らして欲しいなと願います。 不動産の売却は、人生や生活に密接に関連する場合が多く、お客様が次のステップへ進むための重要なイベントとなることも少なくありません。 そのような大切なできごとをお任せいただくのですから、可能な限りお客様の有利となるよう最善の選択をできるようお手伝いすることが大事だと捉えています。 今後も、無事、安全に、ご満足いただいて取引を終えられるよう、常に気持ちを引き締めて、取り組んで参ります。

2024/03/25

3月は繁忙期

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー   少しずつ春めいてきて、「桜まつり」などが催される時期になりましたね。 「春」は新生活をスタートする方も多いですよね。新入学や転勤などで物件を探す人も多くなります。不動産店にとっては最も多忙な季節です。 当店は、不動産売買を中心に営業活動をしておりますので、極端な変化はありませんが、やはり通常よりは慌ただしい毎日が続いています。売却査定の依頼も増える時期で、様々なご相談をお受けしています。 「親が亡くなり、住んでいた家を相続する予定なんだけど、いつ売るのが良い？」 「駅前のマンションに住み替えたいんだけど、自宅がいくらで売れるか知りたい」 「遠方に空き家を持っているのだけど、活用方法を教えて欲しい」 「住宅ローンを返済中だけど、売却ってできるの？」 などなど、色々とご相談いただいております。 暖かくなってきて、訪問査定での現地調査も寒くなく、ちょっと楽になってきました。 当店では、「いつでも」売却のご相談が可能です。不動産を「売りたい」「売らなくちゃいけない」「売ったほうが良いか売らないほうが良いかわからない」、何から始めればいいのか？何から考えればいいのか？困ったときは当店へ、お気軽にご相談ください。一人一人に最適な方法をご提案させていただきます。例えば、今は売らないほうが良いと判断した場合は、ストレートにそうお伝えしています。また、売却までたどり着くためには「これとこれとこれを整えなくていけない」、という場合もあるので、各士業の先生方と連携してお手伝いをさせていただきます。 安心してお気軽にお問合せ下さい。 引き続き、お客様のお役に立てるよう精進してまいります。

2023/02/16

売買契約締結しました

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 昨日は、お預かりしている市川市の土地の契約でした。 私ども、仲介業者の報酬は、「仲介手数料」のみです。これは法律（宅地建物取引業法）で決められていて、「売却価格の3％＋6万円＋消費税」の計算になります。 例えば、2000万円のマンションの仲介をさせていただいた場合、 売主様からいただく報酬は ◇2000(万円)×0.03+6(万円)×1.1(消費税)＝726,000円 726,000円となります。 どんな物件でも、或いはどんな売却価格でも、やること（私たちの業務内容）は同じです。 ①物件の詳細な調査、 ②広告販売活動をして購入希望者を募り、 ③購入希望者が見つかったら、売主様との間に入って日程や条件の交渉をして取引の条件を整え、 ④契約準備のため再度物件の内容について調査確認し、 ⑤重要事項説明書や契約書などの契約周辺書類の作成、 ⑥重要事項説明書の読み上げと売買契約業務を執り行い、 ⑦売買契約後は、残金決済とお引渡しに向けて、周辺状況を整え ⑧売主様が買主から残金を受け取り物件を引き渡したことを確認する までが一連の流れとなり、昨日は、上記の⑥までが終わりました。売主様買主様両者が当店に揃い、売買契約を終えた、というところです。 売買契約にたどり着くまでには、 物件がどういう状態なのか、どういう場所にあるのか、そこにはどういった法令制限が絡んでくるのか、特別な規定はないか、他にも様々なことを調査し、売主様にとってリスクがないように契約条項を何度も何度も読み直してチェックし、という一連の作業があっての売買契約締結ですので、ひとまずホッとしているところです。 ですが、最終的に無事お引渡しを終えるまでは一切気が抜けません。 売買契約締結後は、買主には代金を支払うという債務（義務）があり、売主には物件を引き渡すという（債務）義務があります、この債務が履行されて改めて取引終了となります。 売主の引渡し債務とは、買主に物件を引き渡すこと、です。つまりは簡単に言えば引っ越して家を明け渡せばいいということなのですが、それを叶えるためには色々な準備が必要になります。契約から引き渡しまである程度間が空くことがほとんどですが、契約内容に応じた状態で引き渡さなくてはならないので、「家具家電などの残置物は全て撤去する」という条件で契約していれば、建物や室内には損害を与えずに最善の注意をして暮らし、引き渡しの期日までに確実に家具家電を撤去し、物件を空にして明け渡せるようにしなくてはならないのです。また売主側で確定測量をして引き渡すという契約条件になっていれば、測量の手配をしなくてはなりませんし、抵当権の抹消がある場合もそのために金融機関に出向いて準備をしなくてはなりません。 このような売主の引渡し債務の履行のためのサポートをするのも、もちろん私たちの役目です。 引き続き、気を引き締めて業務にあたっていきます。

2023/12/29

2023年今年も1年ありがとうございました

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 2023年も残すところあと2日となりました。 当店は本日29日が仕事納めとなります。   今年も1年皆様方にご愛顧いただき誠にありがとうございました。 新しい年も、お客様に愛される店、頼りにされる店を目指し、小さなことからコツコツと積み重ねていく所存です。 住み替え、相続、空き家　などご所有不動産に関するご相談はもちろん、どんな小さなことでもお気軽にお声がけください。 お客様皆様にとって、新年も実り多く幸せな一年となりますようお祈り申し上げます。 2023年12月29日  

2023/12/16

市川市の戸建ての売却依頼承りました！

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 市川市大町の一戸建てのご売却依頼お引き受けいたしました。   本日、先日よりご相談いただいていた、戸建てのご売却依頼のお話がまとまりました。 売主様と一緒に現場の確認をさせていただき、店舗にてご条件等詳細についての最終お打ち合わせの上、専任媒介契約を締結させていただきました。 価格の根拠についても丁寧に説明させていただきました。 当店のご提示した内容に、ご理解ご納得いただきました。 週が明けたら再度役所への調査と、現場の再確認に行ってきます。 参考：不動産を売る時の「物件調査」とは？ 一日でも早いご成約に向けて、販売準備を進めてまいります。  

2023/11/03

松戸市の戸建て、市川市の土地、売却相談

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー   松戸市の戸建て、市川市の土地について売却のご相談を受けました。 松戸市五香の戸建てについて、売却のご相談を受けました。 売却理由やご状況などの詳細をお伺いし、 売却後のお住まいについてなどもご確認した上で、 当店としてお預かりさせていただく場合の価格を提示しました。 また市川市の土地についてもご相談をお受けしました。 こちらは市街化調整区域となっており（※参考記事：市街化調整区域とは）、住宅の建築は基本できないこととなっていますので、ご依頼主に詳しくご説明し、それに合わせた価格設定とさせていただきました。 どちらの案件も媒介契約締結に向けて、物件調査等を進めて行きます。

2023/10/14

柏市南逆井の土地：媒介契約締結しました。

こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です！ ーーーーーーーーーーーー 柏市南逆井の土地（古屋付き）媒介契約締結しました。 以前からご相談いただいていました、戸建の売却について、本日媒介契約を締結しました。 高く売ることよりもできるだけ早く売却することを優先したい、とのご要望でしたので「業者買取」を提案しました。 それでも少しでも売主様の手元に資金として残るよう、また、売主様の負担が少しでも軽く取引が進むよう、建築業者数社と価格や条件の交渉を続けてきました。また解体については、物価の高騰と相まって解体後のゴミの処理費用も高騰していて、結果解体費用も高騰しているため、数社に費用の見積もりを依頼し、少しでも安く安全な解体処理をする会社を探しました。 最終的に測量や残置物処分、解体・滅失登記、越境についての隣地との取り交わし、ブロック塀についての隣地との取り交わし、など、契約に取りかかるための詳細な条件の取り纏めが完了したので、媒介契約を締結させていただきました。 参考記事：滅失登記とは 通常媒介契約を締結した後は、レインズ公開やエンドユーザーに向けた広告活動を始めますが、この場合は一般媒介契約を締結し、広告活動などは行わず、上記のように双方の条件に折り合いがつき次第売買契約を締結する流れになります。 今回のケースのように業者買取というのは、価格は抑えめになりますが、早期売却というメリットがとても大きいのが特徴です。 当店では、売主様のご要望に添えるよう、あらゆる手法を検討し提案することを大切にしています。 売買契約締結後は、引き渡し日までに条件を整えるため、諸方面との調整をおこなっていきます。