実際の売却依頼・売却の豆知識

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  • 固定資産税評価額とはなにか、いつ誰が払うのか

    2024/06/14

    固定資産税評価額とはなにか、いつ誰が払うのか

    固定資産税評価額とはなにか、いつ誰が払うのか 固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税を計算する上で基準となる価格のことで、固定資産税課税台帳に記載された土地と建物それぞれの評価額をいいます。 固定資産税評価額を知ることで、所有する土地や建物に、どの程度の価値があるのかを把握できます。また、固定資産税評価額をもとに、固定資産税を計算することも可能です。 本記事では、固定資産税評価額の概要と確認方法、固定資産税の計算方法をわかりやすく紹介します。 固定資産税評価額とは ◇固定資産税などの税金の算出に用いられる額のこと 固定資産税は、土地や家屋といった固定資産を毎年1月1日の時点で所有している人が支払う税金です。その際、税額を算出するために固定資産税評価額が用いられます。 固定資産税評価額は土地と建物にそれぞれ分けられ、評価する項目も異なります。例えば、建物は家屋の大きさや築年数、構造などが評価対象となり、土地の場合は、所在地や形状によって評価額が変わってきます。 また、都市計画税や不動産所得税、登録免許税を算出する際にも固定資産税評価額が用いられます。 ◇評価額は自治体が決定する 固定資産税評価額を決めるのは各市町村の自治体(東京都23区の場合は東京都)で、固定資産評価基準に基づいて専任の担当者が1軒ずつ決定しています。 ◎土地の固定資産税評価額は、公示地価の70%を目安にするのが一般的です。公示地価とは、地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が都市計画区域などの標準的な地点の1月1日時点の1㎡あたりの価格を判定したものです。 ◎建物の固定資産税評価額は再建築価格と経年減点補正率から算出します。 建物の固定資産税評価額は、「再建築価格方式」と呼ばれる計算方法で求めます。再建築価格方式とは、建物を立て直す場合にかかる費用である「再建築価格」を基準として、固定資産税評価額を算出する計算方法です。 この「再建築価格」に、建築後の年数の経過に応じて生じる減価を基礎に定めた割合である「経年減点補正率」を乗じて、固定資産税評価額を算出します。 計算式にまとめると、以下のようになります。 建物の固定資産税評価額=再建築価格×経年減点補正率 建物の固定資産税評価額の目安は、新築住宅の場合、建築費の50〜70%程度が固定資産税評価額の目安となり、その後は経過年数に応じた経年減価補正率を乗じて固定資産税評価額の目安を推測します。なお、経過年数ごとの経年減価補正率の詳細は、法務省のサイトで確認できます。 ◇評価額は3年に1度見直される 固定資産税評価額は3年に1度、評価替え(見直し)が行われます。評価替えの目的は、土地や家屋の市場価格の変化を評価額に反映することです。 評価額が変わることで納税額も影響を受けますが、市場価格の状況によっては納税者の負担が大きくなる場合もあるでしょう。そのような税負担の急激な変化を防ぐために、「負担調整処置」という仕組みが採用されています。 負担調整処置では、税負担の大きい土地に対して税額の引き下げまたは据え置きを行い、税負担の少ない土地はゆるやかに税額を上昇させることで、均衡化を図っています。 評価額は原則として3年に1回の年以外は変更されないことが通例ですが、土地の形質や区画の変化、地価が大きく下がった場合などは、例外として評価替えが行われることもあります。 固定資産税評価額を調べる方法 ◎固定資産税納税通知書を確認 毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人には、4〜5月頃に各自治体から固定資産税納税通知書が送付されます。通知書の中にある「課税明細書」には、固定資産税評価額が記されています。 ◎固定資産課税台帳を閲覧 「固定資産課税台帳」でも、固定資産税評価額を確認できます。固定資産課税台帳とは、課税される土地や家屋の所有者や所在、評価額が記載された帳簿です。市区町村の役所、あるいは東京23区の都税事務所で閲覧可能です。 ◎固定資産税評価証明書を取得 「固定資産税評価証明書」は、固定資産課税台帳に記載された内容を証明する書類です。原則的に、土地や建物の所有者とその家族であれば、市区町村の役所あるいは東京23区の都税事務所で取得できます。1週間〜10日程度かかりますが、郵送で取り寄せることも可能です。 参考:松戸市【固定資産税】のページ 

  • 松戸市の戸建て~訪問査定にお伺いしました

    2024/06/13

    松戸市の戸建て~訪問査定にお伺いしました

    松戸市の戸建て~訪問査定にお伺いしました 以前、机上での簡易査定をご提示させていただいたお客様より、訪問査定のご依頼をいただき、お伺いしてきました。 机上査定の段階では、最近ではGoogleMapのストリートビューで不動産の外見や、道路などの周辺の様子を簡易的に確認することが多いです。不動産業者の人は皆さん、GoogleMapのストビューと航空写真を自在に操って、簡易調査のために駆使しているのではないでしょうか。 本依頼のお客様の不動産も、ストビューと航空写真を活用して念入りに調べ、登記簿の確認、市が提供している指定道路情報をネット上で確認した上で、実際に現地を見させていただきました。 やはり、机上でストビューで見ているのと、現地を見るのとでは天地の差です。 建物の内部はストビューでは当然見えないので、訪問査定をさせていただければ詳細が見えてきます。 また、外見や周辺の状況、接道状況、近隣状況、境界杭の状況、高低差、音、匂い、などは現場を見ないと絶対にわかりません。 建物の状態も大事ですが、こういった外見的な要素も不動産を取引する際はとても重要になってきます。 接道状況や都市計画法や建築基準法などの法令関連など、一般の方には少し難しい内容になるかもしれません。そういった部分をプロとしてしっかり調査してサポートするのが私たちの仕事です。 不動産というのは現場なんだな、と改めて思う毎日です。 わからないことやご不安なことは、お気軽にご相談ください。

  • 公示価格とは

    2024/06/08

    公示価格とは

    公示価格について解説 公示価格(公示地価)は、国土交通省が公示している土地の価格です。土地価格の動向を示す重要な指標ですが、実勢価格(実際の取引価格)とはどう違うのでしょうか。特に土地を売買する予定がある人は、公示価格について理解しておくことが大切です。 この記事では、公示価格の概要や調べ方、活用する際の注意点について解説します。 公示価格とは 公示価格(公示地価)とは、適正な地価の形成のため、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月に公示する標準地の価格のことです。 地価公示法に基づいて、全国の分科会に属する鑑定評価員(不動産鑑定士)が毎年1月1日時点の1㎡あたりの正常な価格を判定しています。令和5年地価公示では、全国約26,000地点で実施されました。 公示価格は、一般の土地取引に対して指標を与えるもので、不動産鑑定や公共事業用地の取得価格算定の規準となります。また、土地の相続税評価や固定資産税評価の基準としても活用されます。 ◇公示価格を調べる方法 公示価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べることができます。地域や用途、調査年などの条件を指定すると、一覧で表示される仕組みになっています。一覧の中から対象の土地をクリックすると地図表示され、場所の確認なども可能です。 参考:不動産情報ライブラリ→国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索   公示価格と他の指標との違い 土地の価格に関する指標はいくつか存在し、「一物五価」などと言われることもあります。具体的には、「公示価格(公示地価)」「実勢価格」「基準地価」「路線価」「固定資産税評価額」の5つです。公示価格とそれぞれの違いを説明します。 ◇実勢価格との違い 実勢価格とは、実際に取引された価格を言います。土地の価格は需要や立地、周辺環境、当事者間の事情や価格交渉などの影響を受けて変動するものであり、同じ地域にある土地であっても、公示価格と実勢価格は一致しません。 公示価格と実際に取引される土地価格は異なることがあることを理解しておきましょう。 ◇基準地価との違い 基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県知事が毎年7月1日時点における標準価格を判定する土地価格です。適正な地価の形成を目的として毎年9月頃に公表されます。令和5年の基準地数は約21,000地点です。 基準日、公表時期、調査主体や根拠となる法律も、公示価格とは違います。 公示価格は1月1日時点、基準地価は7月1日時点と、基準とする日が違うため、基準地価は公示価格を補完する指標として活用されることもあります。 ◇路線価との違い 路線価とは、相続税や贈与税における評価額の基準となる土地の価格です。その土地が面している路線(道路)ごとに評価した、1㎡あたりの土地価格のことを言います。毎年1月1日を時点として、国税庁がその年の7月に評価額を公開しています。公示価格の80%程度が目安と言われます。 路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。 参考:国税庁「路線価図・評価倍率表」 ◇固定資産税評価額との違い 固定資産税評価額とは、固定資産税を計算する際の基準となる価格です。市町村の固定資産台帳に記載された土地の評価額を意味し、3年に1回「評価替え」が行われます。宅地については、公示価格の70%程度が目安です。 固定資産税評価額は、市町村から送付される固定資産税の納税通知書で確認できます。また、固定資産評価証明書の発行や固定資産台帳の閲覧を自治体の担当部署に依頼し、確認することも可能です。   公示価格は、国土交通省が毎年公示していることから、信用度の高い評価といえます。ただし公示価格と実勢価格は必ず一致するものではないので、実際に土地を売買する際は、公示価格だけでなく、基準地価や査定価格なども確認した上で判断すると良いでしょう。

  • 区分マンション売買契約締結しました

    2024/05/20

    区分マンション売買契約締結しました

    区分マンション 売買契約でした。 本日は、売却を依頼されていた区分マンションの売買契約でした。 購入申込から契約までの間に長い連休を挟むスケジュールとなったので、 役所調査、現地調査、契約関連資料の作成、 司法書士や銀行とのやり取り、 売主買主双方への準備案内などの連絡、 などなど、慎重に準備を重ねてきました。 事前に書類や資料を確認しておいてもらうとスムーズなのですが、 売主様が遠方の場合などは、より慎重に先を読んでの細かい段取りが重要です。 不動産を売るとなると、用意していただきたい書類や、確認しておいてほしいことなど、売主様にもご協力いただかないといけないことが色々とあります。 ですが、売主様にできるだけご面倒をおかけしないこと、ご足労いただかないこと、を常に意識しています。 当たり前のことかもしれませんが。 不動産の売買契約の際は契約書にハンコを押す前に、つまり「契約」する前に重要事項の説明があります。 こちらは物件に関する法令や詳細など、主に買う方に向けた内容が多いものですが、取引に関する重要な部分は売主も聞いたほうがよい内容です。 これを全て通して説明を受けるとだいたい2時間近くなって、契約書の読み上げをし、その後署名捺印などとなりますので、長時間かかることが多いです。 今回もそのくらいの時間になりましたが、スムーズに進行し無事売買契約締結となりました。 お引渡し日に向けて、残金決済までの準備に入ります。 長く暮らしたマイホーム、人生のタイミングで様々な事情があって不動産を売却する そしてそこにまた新しい人が住んで暮らしを紡いでいく 売りたい人と買いたい人をつなぐ、まさに仲介ですね、やりがいのある仕事です。

  • マンション、売れやすい階ってあるの?

    2024/05/11

    マンション、売れやすい階ってあるの?

    マンション、低層階は売れにくいって本当か?   住んでいるマンションを売却するとなった時、売れやすい階数と売れにくい階数について気になる方も多いのではないでしょうか。 基本的にマンションの場合、高層階になるほど価格が高くなる傾向にあります。 では、低層階だからと言って安くしか売れないのかと言われれば、アプローチの仕方を工夫すれば魅力的な部分を打ち出すことが出来ますし、価格はそれほど下げなくても良い場合もあります。 高層階ほど高価格になる傾向 マンションを売却する際、注視するポイントはいくつかありますが、階数も重要なポイントになります。一般的に同じ建物でも高層階の方が価格は高くなることが多いです。 不動産の価格は、当然ながらマンションも「需要と供給のバランス」によって決まります。つまり、人気のある物件の価格は高くなるということです。 高層階は、見晴らしの良さなどから人気が高く、価格も高くなっていることが多いのです。最上階はさらに高くなります。 では、高層階の物件と比べ、低層階の評価が低くなる要因はどこにあるのでしょうか。低層階の物件を売却するなら、価格設定を低くするしかないのでしょうか? 低層階の物件が高層階の物件より一般的に低く評価される要因を考えてみると、 ◇日当たりや風通しが悪い ◇騒音の問題 ◇防犯面やプライバシー保護面での問題 ◇眺望がとれない などが挙げられます。 ですが、上記のような要因も一概にはデメリットとは言えません。 隣地に建物などがなく1階や低層階でも日当たりが十分にとれる場合もあれば、セキュリティー設備が充実していたり、建物の配置や道路との位置関係によっては低層階でも防犯性やプライバシー性、防音なども一般的な物件より高くなる場合もあります。 また、眺望においては、人によっては重要視しないこともあります。 ですから、低層階の物件だからと一律に判断するのではなく、低階層だからこその魅力やメリット、その物件の特徴を打ち出せば評価及び価格設定を上げることができます。 低層階にもメリットはあります! 「低層階の魅力」について掘り下げてみましょう。 外とのアプローチが良い まず挙げられるのは、「外」へのアプローチの良さです。 高層階の場合はエレベーターを利用しなければ外に出ることができません。階段を使うにしても、5、6階くらいまでが限界ではないでしょうか。 特に朝の出勤や通学の時間帯は利用者が重なるためなかなかエレベーターが来ないこともあり、その時間を見越して家を出なくてはなりません。毎日のことだから慣れるかもしれませんが、思ったよりも負担になる人もいるようです。特に、小さいお子さんがいる家庭やお年寄りの場合は、エレベーターを待つのが大変で、家の中に閉じこもりがちになってしまうこともあるようです。 災害時のメリット・デメリット 災害が起きた場合を考えると、直接外と出入りすることができる1階や階段を利用しやすい低層階は何かと安心であるといえるでしょう。 反面、台風や豪雨による浸水被害については、低階層に危険性を感じる場所もあります。 備えるべき災害によって火災保険の補償範囲を考えることも重要です。高層階では不要な水災等の補償をつけることを検討する場合、その分火災保険料が高くなることもあります。 立地によっては、ハザードマップなどで安全性を良く確認することも大切です。 庭付きの魅力 1階で庭付きの部屋だったら、それは絶好のアピールポイントになります。 マンション住まいでも、ガーデニングをしたり、小さいお子さんを庭で遊ばせたい、という希望を持つ方も多いはず。マンションだけど一戸建てのように住まうことができる、という点を最大限にアピールすると良いでしょう。 中層階のメリット 中層階のメリットは「省エネ性が高い」点があります。上下階に挟まれているため、夏でも冬でも外の気温の影響を受けにくく、快適な環境で過ごすことができます。 また、周囲に高い建物がなければ、中層階でも十分な日当たりと眺望を得ることもできます。4階以上なら防犯面の不安も少なくなるでしょう。 本記事では、マンションの階層ごとにメリットデメリットを掘り下げました。 住まい選びは一般的な人気よりも、「自分がどのように暮らしたいか」を考えることが大切です。売却の際にもこのようなアプローチから、より高く売れるアピールポイントを見つけてアピールして行きましょう。

  • 専任媒介契約をすすめられた

    2024/04/28

    専任媒介契約をすすめられた

    媒介契約、専任媒介をおすすめする理由 戸建てからマンションに住み替えたい、或いは逆にマンションが手狭になったので戸建てに引っ越したい、また、相続した実家を売却することになった、など、マイホームや不動産の売却のタイミングが来たら、まず最初にインターネットで「不動産 売却」などと入力して検索すると思います。 そうすると売却価格の査定サイトがたくさんズラズラと出てきたり、売却に関する記事などがたくさんヒットし、色々見て行くと「媒介契約」というワードを目にすると思います。 不動産を売却するときは、不動産仲介業者などに依頼するのが一般的です。 個人間で取引できるのかと言われればできないことはありませんが、リスクが高いのでおすすめしません。詳しくは「個人間売買の可能性とリスク」をご参照ください。 不動産業者に販売を依頼するときは、売りたい人と不動産業者の間で「媒介契約」というものを結びます。 簡単に言うと「私の不動産を買ってくれる人を見つけて、売ってください」とお願いする契約です。 不動産業者側としては、「販売活動をお任せ下さい、購入希望者を見つけたら、ご成約までお引き受けします」という意味合いの契約です。 媒介契約には3種類あり、それぞれの内容を説明してお選びいただきますが、売主様が迷われた場合などは「専任媒介」をおすすめすることが多いです。 なぜ専任媒介をおすすめするのか? 専任媒介は販売を依頼する業者が1社のみに限定され、他の業者に依頼することはできません、いっぽう一般媒介は複数の業者に依頼可能です。ですが1つしかない物件に対して他にも複数業者が販売活動しているとなると、広く広告活動がしにくい面があります。(仲介業者の報酬は仲介手数料のみで、仲介手数料は成功報酬ですので、費用をかけて広告を打っても他の業者が決めてしまうと1円も入ってこないことになります) 専任媒介の場合は依頼された業者は物件に集中して販売活動に力を入れることができます。 このため、複数業者に依頼するより1社に限定して販売活動を依頼した方が、結果早期成約につながる可能性が高くなるとも言えます。 なので、売主にとっても業者にとっても「ちょうどいい」ところが、専任媒介契約なのです。 他にも専任媒介契約は、レインズ(公益財団法人東日本不動産流通機構)への物件情報の登録義務や販売活動の報告義務があり、物件情報をきちんと公開し営業活動の報告をしますので、売主の安心を確保できるメリットもあります。 どの媒介契約形態にするかは最終的にはお客様がお決めにになることです。迷われた場合やわかりにくい場合などは、丁寧にご説明いたしますので、お気軽にご相談ください。

  • 訪問査定から区分所有マンションの売却依頼をお受けしました

    2024/04/13

    訪問査定から区分所有マンションの売却依頼をお受けしました

    こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です! ーーーーーーーーーーーー 先日簡易査定依頼をいただいたお客様に机上での査定価格をご提示したところ、すぐに訪問査定の依頼をいただき、お伺いしてきました。 室内を拝見しながら、リフォーム履歴や、お客様が気にされている壁や床の小さな劣化箇所なども教えてくださいました。また、売却理由も丁寧にご説明いただき、価格や販売活動に対するご希望も十分ヒアリングさせていただいた上で、その場で専任媒介でのご依頼をいただき大変ありがたく思った次第です。 後日媒介契約を締結させていただきましたので、物件の更に詳細な調査をし、販売活動を開始してまいります。

  • 本日お引渡しでした

    2024/04/09

    本日お引渡しでした

    こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です! ーーーーーーーーーーーー 本日、お引渡しでした。 お預かりしていた、土地と、土地建物、2件、無事お引渡しとなりました。 1案件で2物件同時の取引でしたので、いつもより確認事項などが多く、諸方面との折衝や準備なども慎重に臨みました。   いつも、お引渡しの際は、様々な思いがよぎります。 無事ご依頼に応えられた安堵感と同時に、何度も頻繁に連絡を取り合った売主様ですが、これでもうお会いできなくなるのか。。と少し寂しい気持ちになったりもします。 今後もずっとお元気でいていただきたいな、住み替えの場合は、新しい家で幸せに暮らして欲しいなと願います。 不動産の売却は、人生や生活に密接に関連する場合が多く、お客様が次のステップへ進むための重要なイベントとなることも少なくありません。 そのような大切なできごとをお任せいただくのですから、可能な限りお客様の有利となるよう最善の選択をできるようお手伝いすることが大事だと捉えています。 今後も、無事、安全に、ご満足いただいて取引を終えられるよう、常に気持ちを引き締めて、取り組んで参ります。

  • 不動産を売るときにかかる費用を解説

    2024/04/02

    不動産を売るときにかかる費用を解説

    マンションや土地、戸建などの不動産を売却するときには、手数料や税金などいろいろと費用がかかります。どんな費用がいくらくらいかかるのか、事前に確認しておくと安心です。 売却にかかる費用の内訳 不動産を売却するときにかかる費用には、仲介手数料や印紙税、登記費用といった、以下の費用があります。 (1)仲介手数料 (2)印紙税(売買契約書に課税) (3)登記費用(抵当権抹消などの費用、司法書士報酬) (4)その他必要に応じて支払う費用(測量費、解体費、廃棄物処分費など) (5)引越し費用 一つ一つ解説して行きます。 ①仲介手数料 売却を依頼する不動産会社に仲介手数料を支払います。タイミングは、媒介契約を結んだときではなく売却が成立したときに成功報酬として支払います。買主と売買契約を結んだときに半額、物件を引き渡したときに残りの半額を支払う場合もあります(「売却時の仲介手数料とは?いくらかかる?」を参照)。 仲介手数料の金額を算出する計算式は、 仲介手数料=売買価格×3%+6万円×1.1(売買価格が400万円を超える場合)となります。 売買価格が5000万円の場合を例に計算してみると、以下の金額になります。 仲介手数料=5000万円×3%+6万円×1.1 = 171万6000円 ②印紙税 印紙税とは売買契約書に貼る印紙のことで、定められた金額の印紙を貼って消印(印鑑などによる割印のこと)することで納税したとみなされます。 売買契約書に貼る印紙の金額(印紙税額)は、物件の売買価格によって決められています。税額は2024年3月31日まで軽減措置が実施されており、売買価格が1000万円超5000万円以下の場合は1万円、5000万円超1億円以下の場合は3万円となっています。 売買契約書は売主保管用と買主保管用の2通作成されるので、2通分の印紙税が必要となり、売主と買主それぞれが1通分ずつ負担するのが通常です。なお、仲介会社と締結する媒介契約書には印紙税はかかりません。 ③登記費用 不動産を売却するときには所有権を買主に移転する「所有権移転登記」が必要です、所有権移転登記の登記費用は買主が負担します。売主が負担する登記費用は、住宅ローンが残っていた場合の「抵当権抹消登記」などの費用です。抵当権抹消には登録免許税のほか、司法書士に支払う報酬です。金額はケースバイケースですが、税額も含めて2万~3万円程度が一般的のようです。また、最新の登記上の内容と現住所や氏名が違う場合は、変更登記しなければならないのでその費用も必要になります。 ④その他 上記3項目のほか、売却時には個別の状態に応じて以下のような費用がかかります。金額はケースバイケースですが一般的な目安額を示しておきます。 廃棄物の処分費……………10万円~50万円程度 敷地の測量費………………50万円~80万円程度 建物の解体費………………100万円~300万円程度 ハウスクリーニング費……5万円~15万円程度 これらの費用は、仲介会社が間に入って専門業者に依頼したり、見積を取ったりしてくれます。或いはインターネットなどで検索して自分で探して依頼するという方法もあります。しかし、これらの金額については、廃棄物の量や建物の大きさ、構造、敷地の形、前面道路の広さなどによって大幅に変わることが多々あります。ほとんどの方は不動産を売ることはそう何度もあることではないですが、不動産業者は様々なケースを経験しており、流れや妥当な金額を把握しているので、お任せするのも方法の一つではないかと思います。 ⑤引っ越し費用 住んでいる家を売る場合は、買主に引き渡す前に当然他のところへ移らなければなりません。引越し費用も自身で見積もってもいいですし、仲介会社に頼めば、引っ越し業者を紹介してくれます。住み替えで、旧居を売って新居を買う場合、新居を買うより前に売却が決まった場合は一旦借り住まいが必要になるので、引っ越し代も多くかかることになるでしょう。 当店では、売却が成立した時、つまり売却代金を受け取り引き渡しが完了した時にお支払いいただくことが可能ですので、売れるまでお金が必要になることはありませんのでご安心ください。

  • 3月は繁忙期

    2024/03/25

    3月は繁忙期

    こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です! ーーーーーーーーーーーー   少しずつ春めいてきて、「桜まつり」などが催される時期になりましたね。 「春」は新生活をスタートする方も多いですよね。新入学や転勤などで物件を探す人も多くなります。不動産店にとっては最も多忙な季節です。 当店は、不動産売買を中心に営業活動をしておりますので、極端な変化はありませんが、やはり通常よりは慌ただしい毎日が続いています。売却査定の依頼も増える時期で、様々なご相談をお受けしています。 「親が亡くなり、住んでいた家を相続する予定なんだけど、いつ売るのが良い?」 「駅前のマンションに住み替えたいんだけど、自宅がいくらで売れるか知りたい」 「遠方に空き家を持っているのだけど、活用方法を教えて欲しい」 「住宅ローンを返済中だけど、売却ってできるの?」 などなど、色々とご相談いただいております。 暖かくなってきて、訪問査定での現地調査も寒くなく、ちょっと楽になってきました。 当店では、「いつでも」売却のご相談が可能です。不動産を「売りたい」「売らなくちゃいけない」「売ったほうが良いか売らないほうが良いかわからない」、何から始めればいいのか?何から考えればいいのか?困ったときは当店へ、お気軽にご相談ください。一人一人に最適な方法をご提案させていただきます。例えば、今は売らないほうが良いと判断した場合は、ストレートにそうお伝えしています。また、売却までたどり着くためには「これとこれとこれを整えなくていけない」、という場合もあるので、各士業の先生方と連携してお手伝いをさせていただきます。 安心してお気軽にお問合せ下さい。 引き続き、お客様のお役に立てるよう精進してまいります。

  • 一般媒介だと損する?特徴やメリットデメリットについて

    2024/03/28

    一般媒介だと損する?特徴やメリットデメリットについて

    不動産を売却するには不動産会社と媒介契約を結ぶ必要がありますが、所有している物件をどのような条件で売却活動を行うかという内容を定めた「媒介契約」を不動産会社と交わします。契約にはいくつか種類があるため、どれを選べばいいのか迷う方もいるでしょう。 そこで今回は、一般媒介契約とは何か、その他の媒介契約とどう違うのか、一般媒介契約のメリットデメリットに関して簡単に解説します。 不動産の売買を行うには不動産会社に仲介してもらうことが一般的です。媒介契約はそのために不動産会社との間で結ぶ契約のことを指します。媒介契約はそれぞれの特徴によって3つの種類に分けられます。

  • 相続放棄とは?相続放棄しても空き家の管理義務は残る?

    2024/03/19

    相続放棄とは?相続放棄しても空き家の管理義務は残る?

    相続放棄とは?相続放棄しても空き家の管理義務は残る? 親が亡くなり、実家を相続することになっても、遠方に住んでいたり、古くて価値が低かったりして、活用も管理もできそうにない、そのようなお悩みを抱えたとき、「相続放棄」という選択肢を思い浮かべられる方もいらっしゃるのではないでしょうか。相続放棄をすればかかわらなくて良いと考えるかもしれませんが、管理義務が残る可能性もあり、すべてをきれいに解決できるとは限らないため、空き家の相続対応には注意が必要です。 実家を相続放棄する方法や注意点、相続放棄した後の空き家管理の問題などについて解説します。 1、相続放棄とは|メリット・デメリット 被相続人(亡くなった方)のすべての遺産を相続したくない場合は、相続放棄という方法があります。 ただし、相続放棄にはメリット・デメリットの両面があるため、状況に合わせて適切に判断することが大切です。ここからは、相続放棄の概要やメリット・デメリットについて解説します。 〇◎相続放棄の概要◎〇 相続放棄とは、被相続人の資産や負債の相続権を放棄し、相続人としての立場から退くことを言います。家庭裁判所で相続放棄の申述が受理されると、その相続人は「初めから相続人ではなかった」ことになります。他の相続人たちと遺産分割協議をする必要もなく、被相続人の借金を相続することもありません。 相続放棄するためには、「自己のために相続があったことを知ってから」3か月以内に家庭裁判所で「相続放棄の申述」という手続きを行うことが必要です。通常、「自己のために相続があったこと」を知る、とは、親が亡くなったと知ったときです。 相続放棄が受理されると、手続きを行った方は相続人ではなくなるので、被相続人のすべての遺産を相続できなくなります。相続財産に空き家があった場合も、その空き家の所有者になることはありません。空き家を所有していると、毎年固定資産税の負担が発生します。しかし、相続放棄をした相続人には、固定資産税の支払い義務は生じません。相続放棄は、他の相続人と足並みをそろえる必要はないため、自分ひとりで行うことが可能です。「相続したくない」と思ったら、すぐにでも家庭裁判所で申述の手続きを行えます。 |相続放棄をするメリット ① 借金を相続せずに済む 被相続人が多額の借金を負っていた場合には、相続放棄をすることで、借金を相続せずに済みます。 ② 相続争いに巻き込まれずに済む 相続放棄をした方は、遺産分割協議に参加する必要がなくなります。他の相続人との間で、遺産を巡る争いに巻き込まれたくない場合には、相続放棄をするのがよいでしょう。 ③ 不動産の固定資産税を支払わずに済む 固定資産税は、毎年1月1日時点における登記簿上の不動産所有者に対して課されます。したがって、不動産を相続すると固定資産税が毎年かかるようになりますが、相続放棄をすれば、不動産を相続せずに済むため、固定資産税を支払う必要もありません。 |相続放棄をするデメリット ① 財産を相続できない 実家の土地・建物、形見の宝飾品など、思い入れのある遺産が一つ二つあったとしても、相続放棄をした場合は相続できません。これは相続する、これは相続しない、という選択はできません。 ② 相続権の移動によるトラブルのリスクがある 相続放棄をした場合、後順位相続人に相続権が移る場合があります。例としては、被相続人の子どもが全員相続放棄をしたため、被相続人の父母に相続権が移る、というようなケースです。 後順位相続人に対して、相続放棄をした旨を伝えることで、後順位相続人自身が相続人となったことを知ることができ、相続放棄をする機会が得られます。 ③ 死亡保険金・死亡退職金の非課税枠が適用されない 相続放棄をした方が、被相続人の死亡保険金・死亡退職金を受け取った場合、相続人には適用される非課税枠が適用されません。その結果、納めるべき相続税額が増えてしまうおそれがあります。 ④ 相続放棄の撤回は原則不可 一度相続放棄の手続きをすると、詐欺や強迫などがあった場合を除き、後から相続放棄を撤回することはできません。 2、相続放棄すれば空き家を管理する必要はない? 相続放棄をすれば、実家の空き家を管理する必要がなくなるのでしょうか。 確かに、相続放棄の効果は「初めから相続人ではなかったことになる」ものですから、相続財産の管理義務もなくなるように思えます。実際、所有者ではないので固定資産税の支払い義務からは免れ、管理についても、これと同様に捉える方も多いでしょう。 しかし、相続人が全員相続放棄することにより、不動産などの遺産が放置され、建物の老朽化による倒壊などが発生すれば、近隣住民に迷惑がかかったり、被害を及ぼしたりする可能性があります。空き家を管理する人がいない、という状態は非常に危険です。 そこで民法では、「相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第952条第1項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。」(民法第940条第1項)と定めています。つまり、相続放棄をしても、後順位の相続人か相続財産清算人に引き渡すまでは、空き家に対してきちんと注意義務をもって自主的に管理していかねばならないということです。不動産の所有権はなくとも管理しなければならず、管理費用と労力という「管理コスト」がかかってしまうので、「こんなことになるとは知らなかった」と予想外の不利益を受けることになるのです。 なお、相続財産管理義務が発生するのは「相続人全員が相続放棄をした場合」です。もしも自分以外の相続人が相続するか相続財産管理人や相続財産清算人に引き渡すのであれば、管理義務は発生しません。 いずれにしろ、相続放棄については、弁護士などと連携して慎重に検討する必要があります。 お困りの際は、松戸不動産情報館までお気軽にお問合せ下さい。 各士業の先生方と繋がっていますので、安心してご相談ください。

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