相続不動産の評価額はどう知るか（建物編）
相続不動産の評価額の調べ方（建物編）
相続税の納税義務が発生するかどうか知るためには、被相続人がどの程度の金銭価値のある遺産を遺したのかを把握することから始めましょう。
財産は現金だけではなく、預貯金、有価証券、土地、建物などの価値をそれぞれに評価した総額です。土地や建物などの不動産にもそれぞれ評価方法があり、計算した価格が相続税評価額となります。
本記事では相続不動産の中でも建物の評価額の調べ方や計算方法について分かりやすく紹介します。
〇相続における建物評価額
建物の相続税評価額は住居として利用していた場合と、賃貸として利用していた場合とで異なります。
相続する建物の評価額は固定資産税評価額と同じです。つまり固定資産税評価額＝相続税評価額となります。
固定資産税評価額は固定資産税の基準となる評価額です。3年に一度、見直しがあり市町村が算定します。
固定資産税評価額は課税明細書で確認をすることができます、課税明細書とは不動産を所有している人に市町村から送付される固定資産税の納税通知書のことです。添付されている課税明細書の「価格」という欄の値が「固定資産税評価額」です。
課税明細書がない場合は、固定資産課税台帳の閲覧や固定資産評価証明書の取得が必要です。役所の固定資産税課などで、申請書の記入や、本人確認、手数料などが必要です。申請は郵送でも可能です。
〇収益物件の相続税評価額の計算方法
被相続人が自宅として利用していた場合は、上述したように固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になりますが、収益物件（貸家）の場合は計算方法が異なります。
この場合の建物の評価は、「建物の固定資産税評価額×（1-借家権割合×賃貸割合）」となります。収益物件（貸家）の場合には権利の制約があるため、借家権割合（30％）によって減額されます。また、賃貸割合（入居率）も加味された上で最終的な評価額が決定されます。
例えば固定資産評価額が5,000万円のアパート（入居率100％）の場合、相続税評価額は3,500万円となります。
計算式：5,000万円×（1－30％×100％）
賃貸割合とは賃貸物件が利用されている割合のことです。たとえば相続される時期に、10室の内10室が貸し出されていた場合には100%となり、5室が空室になっている場合では50%です。空室が多いと、評価額の減額率は減ります。
貸家は他人に貸している不動産であるため、所有者が自宅のように自由に使うことができない不動産です。
賃貸借契約では、借主の権利が守られているため、契約も容易に解除できないのが通常です。
借主を退去させるには、立ち退き料を支払う必要もあり、所有者(貸主)は自由に使うための大きな制約があるといえます。
貸家は権利の制約が大きいという理由から、相続税評価額では自用の物件よりも価値が劣るという「考え方」が採用されています。
よって、貸家の相続税評価額は、自用の物件よりも低くなるのです。
収益物件は相続対策になると言われるのはそのためです。
次回は、土地の相続税評価額についてお話します。
参考：財産評価基準書（国税庁）
監修者情報
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株式会社チームニッコークリエイティブ
松戸不動産情報館代表 稲葉 昇久