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お役立ち情報 第12回「住宅ローンについて④」

October 13, 2019

本記事は不動産を購入する際に知っておいていただきたい知識をまとめた
「お役立ち情報」になります。

 

第12回は今回で最後、住宅ローンについてです。

 

住宅ローンの5年ルール、125%ルールについて書いていきたいと思います。

上記2つのルールは変動金利に対して適応される返済者を守るためのルールです。

 

【5年ルール】

 

変動金利は年に2回、金利の見直しがされます。

つまり、年に2回、金利が変わる可能性があります。
その際に金利が上がると、支払金額が増えることになります。

金利が上がると、月々の返済額も増えてしまうのでしょうか?

そうなってしまうと、非常に負担となります。

そこで、「5年ルール」というものがあります。


これは、「どんなに金利が変動しても、5年間は返済額が変わらない」というルールです。

 

これは元利均等(月々の支払額が一定の返済方法)のみ適応されます。

 

5年ルールにはリスクもあります。


金利が上昇し続けた場合、月々の支払額は変わらないのですが上昇した金利分の支払いは残ることになります。

 

これを「未払い利息」と言います。

 

未払い利息はどんどん繰り越されていきます。
金利の上昇が続くと、例えば35年で住宅ローンを組んでも35年で返済が終わらない、「未払い利息」がまだ残っているという事態にもなりかねません。

 

この「未払い利息」は一括で請求される場合がありますので注意が必要となります。

 

【125%ルール】

 

5年ルールで書きましたが、返済額は5年ごとに見直されることになります。

ですが、返済者の負担を考慮して
「どんなに金利が上昇しても、返済額は125%を超えない」
という上限が定められています。

 

これを「125%ルール」と呼びます。

 

例えば月々100,000円で返済していて、5年後の見直しの際にはどんなに金利が上昇していても上限は125,000円となります。

 

125%ルールにもリスクはあります。


5年ルールと同様、金利が上昇し続けた場合には125%を超えた分については、おまけしてくれるわけではなく次の5年間に先送りされるだけなのです。

 

月々の返済額は125%までしか増えないから安心ですよ。


なんて言われるかもしれませんが、その認識では危機管理不足です。

 

実際には上昇した金利分は最終的に全額支払うことになるのでそのことはしっかりと認識しておくことが重要です。

 

【変動と固定】

 

変動金利の方が金利は低く、5年ルールと125%ルールによって返済者の負担は少なくなるような仕組みもあります。


しかし、上記で書いた通りのリスクがあります。


変動金利が適している方は、繰越返済が可能で当初の予定よりも早く返済が終われそうな人、ということになるでしょう。

 

そうでない方は金利は高めですが、長期固定が適していると考えられます。

 

金融機関によっては固定は10年まで、ということもありますので長期固定が可能な金融機関を探しておくと良いでしょう。


フラット35のような長期固定を売りにしている住宅ローンを選択するのも手段の一つです。ただし、フラット35は物件によっては使えない場合がありますのでその点は注意が必要です。

 

そして、フラット35は原則、物件価格の9割までの融資となります。
(9割超も商品としてはありますが、金利は高いです)
自己資金をある程度お持ちの方が利用できるということですね。

 

【住宅ローンまとめ】

 

住宅ローンも様々な制度や商品があり、どれを選んでよいのか分からなくなることもあるかと思います。


しかし、住宅ローンはマイホーム購入のためには、ほぼ必須ですので避けて通ることはできません。

 

どこで組めば良いか、変動か、固定か、疑問は多いですが金融機関で相談すれば、自社の商品を勧められるのがオチですので住宅ローンの知識をしっかりと持った不動産のスタッフに相談するのが第3者目線で公正に判断してくれるかと思われます。

 

相談するだけでしたら、無料ですので利用しない手は無いでしょう。


さて、数回にわたって住宅ローンについて書いてきましたがいかがでしたでしょうか。
知らないことも多かったと思いますが、これからは知識のある消費者として住宅ローンを選ぶことができますね。

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