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お役立ち情報 第11回「住宅ローンについて③」

October 5, 2019

本記事は不動産を購入する際に知っておいていただきたい知識をまとめた
「お役立ち情報」になります。

 

第11回は引き続き住宅ローンについてです。

 

前回は本審査や金消契約などのお話でした。
今回は減税やその他注意点などについて書いていきましょう。

 

【住宅ローン控除(減税)について】
住宅ローン控除(または住宅ローン減税とも言う)とは住宅ローンを組んだ際に条件を満たせば所得税より控除される減税の仕組みです。

 

最大で10年間(※)、借入残高の1%(※)が控除されます。
例えば、住宅ローンの残高が2,000万円の場合、年末調整で20万円返ってきます。
これはかなり大きいですよね。


新築住宅で400万円、中古住宅で200万円が上限となります。

 

※追記
令和元年10月1日より、消費税が10%と増税となりました。
それに伴いで、住宅ローン控除の減税額も変更となっております。
具体的には3年間の延長と、11年目以降は
・住宅ローン残高の1%
・建物購入価格(注)の2%を3年で割った額
上記の低い額が控除されます。


(注)一般住宅4,000万円、認定住宅などは5,000万円までです。また「3年間の延長」は居住開始が2020年12月31日までに入居した場合に限られます。


中古住宅(売主が個人)で消費税が非課税の場合は、控除期間が10年であることも注意が必要です。

 

住宅ローン控除を受けるには初年度のみ、確定申告を行う必要があります。
必要な書類等は金融機関や司法書士の方から発行されます。

 

※確定申告は対象不動産がある市町村の税務署で行います。
期限間近は税務署が大変混雑しますので、早めの申告をお勧めします。

 

2年目以降は年末調整で行われるため、特にすることはありません。

 

この住宅ローン控除を利用するには物件側の条件があります。
それは築年数です。


木造、軽量鉄骨造:築20年以内
鉄骨造、鉄筋(鉄骨鉄筋)コンクリート造:築25年以内
という条件を満たして、控除が適応されます。

 

では、それ以上の築年数が経過している物件では住宅ローン控除は
使えないのでしょうか。

 

実は使えます。

 

それが「耐震基準適合証明書」の発行です。

 

これは、建築士などが物件を調査し、耐震基準を満たしているかを判断します。
問題なければ証明書が発行され、これを以て住宅ローン控除を利用することが可能となります。

 

この「耐震基準適合証明書」が発行できれば、例えば木造で築20年以上経過している戸建でも住宅ローン控除が利用できます。

耐震基準適合証明書の発行には数万円の費用が発生しますが、控除で得られる金額の方が大きくなることが多いので、基本的には発行をお勧めしています。

 

ただし、旧耐震(昭和56年6月以前に建築)については耐震基準適合証明書の発行は困難ですので、注意が必要となります。

 

【住宅ローンが使えない物件】

 

以前の配信でも書きましたが、住宅ローンは利用する本人が居住しない場合は組む事ができません。

これとは別に、住宅ローンを利用する本人が居住する場合でも、利用できないケースあります。

 

・建物が古すぎる
・既存不適格
・その他法令上の制限

 

一つずつ、確認していきましょう。

 

まず、前提として住宅ローンは住宅ローンで購入した物件を担保にします。
返済が遅れたり(債務不履行)、返済ができなくなった(債務不能)場合に購入した物件をお金に換えて返済に充てます。
(任意売却、競売などです。詳しくはまた今度書きます)


お金を貸した側は、不動産を処分して返済に充てることを要求する権利を持っています。これを「抵当権」と呼びます。


抵当権は住宅ローンを完済するまで登記簿の権利部(乙区)に記載されます。

ですので、担保価値が著しく低い物件に対しては融資ができないケースがあるのです。
それが、建物の築年数が古すぎる物件です。
金融機関によっては築年数を基準に融資不可としていることもあります。

 

次に既存不適格ですが、建物はその地域によって土地に対して建築できる面積の割合が決まっています。
これを建ぺい容積率と呼びます。
(詳しくは建築基準法で書きます)

 

建ぺい容積率がオーバーしている物件が流通していることがあります。
これは当時からオーバーしていることを承知で建てた場合と当時の法律では問題なかったが、法改正によって今の法律には適合しない物件となってしまった場合があります。

 

前者は違法建築ですが、後者の場合は既存不適格と呼びます。


これは、再建築する際に同じ規模の建物を建築できないことを意味します。

この既存不適格も担保価値が低いということで融資が不可、というケースがあります。

不動産の広告などを見るときは、この建ぺい容積率も気にしてみると良いでしょう。

 

上記以外にも融資できないケースがありますが、
不動産業者に相談していただくのが確実かと思います。

 

【団体信用生命保険】

 

団体信用生命保険をご存知でしょうか。
通称、団信(だんしん)と呼ばれる保険です。

 

住宅ローンを組んだ方に万が一のことがあった場合、残ったローンはどうなるのか。

 

遺族が払う?
担保である物件を処分する?

答えは、チャラになる!
です。

 

それが団信です。

 

正確には、団信の保険金をローンの返済に充てる、ということです。

 

生命保険の一種ですので、大きな病気や過去に手術などされたかを申告します。
ここで虚偽の申告をすると、いざという時に保険金が出ない(ローンが残る)ので正直に申告しましょう。不明なことは金融機関の担当者に確認することが大事です。

 

金融機関によっては団信に加入しないと融資しない、というところが多いです。
(銀行系はほとんどが団信加入必須です)

 

ちなみに保険料は金利に含まれていることが多く、別途料金が必要、ということは稀ですが金利上乗せのケースもありますので、事前に確認しましょう。


次回は意外と知られていない、住宅ローンの
5年ルール、125%ルールについて書いてみたいと思います。

 

・5年ルールとは?125%ルールとは?
・期間が終わってもローンが残る?

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