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お役立ち情報 第8回「契約について②」

August 9, 2019

本記事は不動産を購入する際に知っておいていただきたい知識をまとめた

「お役立ち情報」になります。

 

第8回は前回の続きで、契約時の金銭及びその他の契約時の注意点について書いてみたいと思います。

 

不動産の契約時には買主と売主との間で金銭の授受が行われます。
これを「手付金」と呼びます。

この手付金について詳しく書いてみましょう。

 

【手付金とは】

 

手付金は、不動産購入希望者(買主)が売主に対して購入の意思を示すため、物件代金の一部を先に支払うものです。
(頭金と言えば分りやすいでしょうか)

 

例えば、3,000万円の物件の手付金を100万円としたとき
既に契約時に100万円を支払っていますので、決済引渡時に支払う残金は2,900万円となります。

 

「手付金は物件価格に充当される」
と考えてください。

 

手付金の金額は特に決まっていません。
ただし、売主が宅建業者の場合は
「物件価格の2割まで」と上限が業法によって定められています。


個人間の場合は制限はありません。
しかし、手付金の金額が少なすぎると意味をなしません。
詳しくは後述します。

 

手付金は単に先払いする物件の金額という意味だけではなく「契約」という民法上の行為に対する意味も持っています。

 

【手付金の意味】

 

不動産契約時に「手付金」と言えば、特に定めが無い場合
「解約手付」という扱いになります。

 

解約手付とは、契約後に契約を解消したい場合に手付金が動きます。

 

具体例として
買主が、契約後に購入をやめたい場合、通常でしたら契約違反ですので
違約金が発生します。


違約金の金額は契約書に記載の金額となります。
慣例で物件価格の1割~2割程度であることが多いです。

 

ただし、既に支払っている手付金を放棄するのであれば、
契約違反になることなく、契約を解除する事ができます。
これを手付流しと呼びます。

 

逆のパターンもあります。
売主が、契約後に売却をやめたい場合です。


これも通常でしたら契約違反ですが、手付金によって解除可能なのです。
売主の場合は、既に受領済みの手付金を返還し、同じ額を上乗せして返すことで契約を解除できます。
これを手付倍返しと呼びます。

 

仮に手付金が100万円だった場合、
買主は100万円を放棄する。
売主は100万円を返却してさらに100万円支払う。
これによって契約を解除する事ができます。

 

手付金にはこういった意味も含まれています。
当事者同士がお互いに同じ金額のリスクを負いましょう。
ということですね。

 

ただし、手付解除できる期限は定められていることが多いので
その期限を過ぎてしまうと、手付解除はできません。


期限は契約書に記載されています。
期限後に契約を解除する場合は、契約違反で違約金になってしまうでしょう。

 

【住宅ローン特約】

 

契約時に絶対に確認しておきたいのが「住宅ローン特約」です。
これは、契約後に住宅ローンの審査に通らなかった場合の措置です。


住宅ローンの審査に通らなければ購入はできません。
つまり、契約後に購入できない、という状態になります。
手付放棄?
契約違反?
しかし、住宅ローンの審査に通らなかったことを理由に契約違反とするのは買主にとってはあまりにも酷です。


ですので、通常は契約時に
「住宅ローンの審査に通らなくて買えない場合は、白紙解除しましょう」
という特約を設けます。

 

白紙解除とは、文字通り、「無かったことにする」状態です。
売主は手付金も無利息で返還します。
※ただし、契約書に貼付した印紙代だけは戻りません。

 

これはあくまでも「特約」ですので、絶対に設けなければならないものではありません。ですので、契約時、もしくはもっと前に不動産業者に住宅ローン特約の有無を確認しましょう。

(通常はあります)

 

【住宅ローン特約が使えないこともある】

 

ただし、買主の責めに帰すべき事由で住宅ローンに通らなかった場合は
この特約が使えないことがあります。

 

具体的には
・審査中に転職(退職)してしまった
・新たな債務を作ってしまった
・審査時に虚偽の申告をしていた
等が挙げられます。

 

住宅ローンは勤続年数も重要な要素ですので転職してしまうと勤続年数がリセットされてしまいます。


住宅ローンの審査という大事な時期に転職してしまうというのは買主の落ち度となりますので、特約が使えない場合があります。

 

また、住宅ローン特約にも通常は期日を設けます。
契約後に滞りなく必要書類を提出し、審査を受ければ問題なく間に合う日程が設定されますが、書類の提出が遅れたり等の理由で審査が遅れると、期日に間に合わなくなるケースも考えられます。


契約締結後は速やかに本審査を受けるようにしましょう。

 

住宅ローンの審査では、他の借入の状態も調べますので審査中に他の借入が増えるというのは、かなりのマイナスです。


新たに債務を作るのは買主の落ち度、となるわけですね。
 

ここで言う債務とは
・車のローン
・クレジットカードの分割およびリボルビング払い
・消費者金融の借入
・カードローンの借入
等が挙げられます。

 

繰り返しますが住宅ローンの審査中というのは大事な時期ですので注意が必要ですね。

ちなみに住宅ローン特約が使えずに契約解除の場合は期限内なら手付放棄、期限後なら契約違反となりますので注意しましょう。


さて、2回に渡って契約について書いてきましたが
いかがでしたでしょうか。

 

不動産売買の契約を何度もする人は多くないと思います。
人生で1回きりという方も多いでしょう。


その時に知識が足りずにお金を失う、そんな事態にはならないようにしたいものですね。

 

次回は住宅ローンについて書いてみたいと思います。

・審査って何を見るの?
・事前審査って何?
・金利の条件?

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