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お役立ち情報 第7回「契約について①」

August 5, 2019

本記事は不動産を購入する際に知っておいていただきたい知識をまとめた
「お役立ち情報」になります。

 

第7回は不動産購入時の契約について書いていきます。

 

不動産の売買は以下のステップで行われます。

1.購入申込み(または買付)

2.契約

 住宅ローン利用の場合
 (住宅ローンの本申込み→金融機関との金銭消費貸借契約)

3.決済・引渡し

 

購入申込み、とは、お客様(買主)が不動産の所有者(売主)に対して
購入の意思を示すことを言います。


この時点では法的な拘束力はありません。


購入希望者が複数いる場合、誰が買えるかはまだ決定していない状態です。

 

優先順位はおおまかに
・満額購入者優先(値下げ交渉をせず額面通り)
・現金一括購入優先(住宅ローンを使わない)
・申込みの時期が早い人が優先
上記の条件で誰が次のステップ(契約)に進めるかが決まります。

 

同じ条件ならば「早い者勝ち」ということですね。

それでは、法的にも拘束力の発生する「契約」について書いていきましょう。

 

【契約とは】

 

契約とは不動産に限らず、
「一定の法律的効果を発生させる目的で、
相対する当事者の合意によって成立する、法律行為」
と民法で定められています。

 

不動産の場合、
買主「買いますよ」
売主「売りますよ」
という約束に法的な拘束力を持たせるために行います。


その際に出てくる書面が契約書ですね。

 

【不動産売買契約の流れ】

 

不動産売買の契約には一般的に2時間程度かかります。


契約時に行われる内容は

・重要事項説明
・契約書の説明
・署名捺印

です。


順を追って説明していきましょう。

 

【重要事項説明】

 

不動産の契約(売買及び賃貸)をする前に重要事項説明というものが宅建業者には義務付けられています。
不動産の概要、権利関係、前面道路、設備(水道やガス等)、法令上の制限などについて多くの事柄を説明しなくてはなりません。

 

この重要事項説明は不動産業者なら誰でもできるというわけではなく「宅地建物取引士」という資格を持った人間でなければ説明することを許されていません。
また、説明の際に宅地建物取引士証という免許証を自ら提示する義務があります。
提示をしない場合も重要事項説明をすることはできません。

 

これに違反すると業法違反となり、業務停止処分などの処罰を受けます。
宅建業法については別の機会に詳しく書いてみたいと思います。

 

重要事項説明には法律用語が多く用いられている部分もあり(特に権利関係)一般の方が理解するのは難しいこともあります。
分からない部分は説明をしている取引士に確認して理解することが重要です。

 

不動産の契約は
「重要事項説明の内容を理解し、これに納得しました」
という意味が含まれます。

 

後から「そういう意味だと知っていれば買わなかった!」とならないように
その場での確認をしましょう。

 

通常は分かりにくい部分は取引士が分かりやすい言葉を選んで説明してくれます。

 

【契約書の説明】

 

重要事項説明が終わりますと、いよいよ契約書が出てきます。


契約書には後々トラブルにならないように、予め様々な事態を想定した
「決まり事」が記載されています。

 

例えば
・契約後に買わない(買えない)、または売らない(売れない)場合の措置
・契約後に住宅ローンの審査に通らないことが判明した時の措置
・引渡し前に天災等の原因により建物が滅失した場合の措置
・反社会的勢力(暴力団等)に対する措置
・その他トラブル時の措置

これら全てに納得した上で、署名捺印をします。


署名捺印は買主、売主双方が行い、互いに原本を保管します。
(売主が業者の場合、原本は買主のみが保有するケースもあります)

 

また、重要事項説明書や契約書は住宅ローンの本審査の際に
提出が求められますので、大切に保管しておきましょう。

 

契約書には印紙を貼付します。
これは国に納める税金(国税)となります。
物件の金額によって印紙代は変わります。

 

その後、金銭の授受が行われます。

 

長くなってしまいましたので、続きは次回に書くことにします。

 

・契約時に必要なお金は?
・手付金って何?
・契約違反とはどんなもの?
・住宅ローン特約って何?

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