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お役立ち情報 第6回「不動産の資産価値」

July 22, 2019

本記事は不動産を購入する際に知っておいていただきたい知識をまとめた
「お役立ち情報」になります。

 

第6回は不動産の資産価値について書いていきます。

 

不動産は購入すれば立派な財産となります。
その財産の価値は高い方が良いですよね。

 

【不動産の資産価値】

 

不動産の資産価値はズバリ一言で言ってしまえば
「立地」
です。

ここで言う立地とは
・駅からの距離
・近隣の施設
・土地の形状
・区域区分
等が挙げられます。

 

駅から近い方が価値は高く、遠ければ価値は低いです。
駅の近辺というのは施設が充実していることが多く、人が集まります。
人の集まるところは経済的な効果も期待できますので、結果として資産価値は高くなる傾向があります。

 

土地の形状も重要な判断材料となります。
最も価値が高いのは「角地の整形地」となります。
整形地とは、キレイな四角形の土地のことです。

これが歪な形だったり、旗状地(一部分が細長く伸びた土地、敷地延長とも)
であったりしますと資産価値は、整形地と比較して低くなります。

 

また、土地は大きく分けて
・市街化区域
・市街化調整区域
に分けられます。
これを区域区分と言います。
(本当はもっと細かいのですが、割愛して2つだけ紹介します)

ここで注意が必要なのは「市街化調整区域」です。

 

市街化調整区域は
「原則、建物の建築をしてはならない」
ことになっています。

 

せっかく土地を購入しても建物が建てられなければ
マイホーム購入を希望している人にとっては意味が無いですよね。

特別な許可を得れば建築も可能ですが、個人での申請で通るのは稀です。

このような理由から、市街化調整区域の土地も資産価値は低いです。

 

【建物について】

 

さて、ここまで不動産の資産価値について書いてきましたが全て「土地」に関することで、「建物」に関することは一切書いておりません。

 

実は、不動産の資産価値と建物はさほど関連性は高くないのです。
日本の一般的な木造住宅はおおよそ築25年程度で価値がゼロになります。
ですので、中古戸建で築25年以上経過している物件は、実質、土地のみの金額と考えて差し支えありません。
建物はオマケ程度です。

 

ただし、マンションの場合は少し違ってきます。

 

【マンションについて】

 

建物は新築した瞬間から価値が下がり続けます。
古くなっていくわけですから当然ですね。
ここまでは、戸建もマンションも同様です。

 

ところが、マンションの場合築10年から15年程度で価格の下落は止まり、しばらくは横ばいに転じます。
これは全国的な平均のお話です。

 

例として
新築時5,000万円のマンションを購入したAさんと
同じマンションを中古で3,000万円で購入したBさんがいたとします。

 

Aさんは5,000万円のマンションを住宅ローンを利用して購入し
15年後に諸事情で手放すこととなりました。
ローンの残債もかなり残っています。
通常はマンションのお部屋を売却してローンの残債に当てます。
ところが、15年間価値が下落し続けた当時5,000万円のマンションは
3,000万円でしか売れませんでした。
ローンを返したらほとんど何も残りません。
場合によっては債務が残る可能性すらあります。

 

一方、中古で購入したBさんの場合ですが
Bさんは3,000万円でマンションを購入しました。
Aさんと同様、15年後に手放すこととなりました。
Aさんとの違いは資産価値の下落が横ばいになった時に購入したBさんは
売却時も購入時とほぼ同じ額で売ることができるのです。
極端な話、3,000万円で購入したお部屋を3,000万円で売却できれば
資産は減っていないことになります。
(実際は税金や管理費等がありますので、そこまで単純ではありませんが)

 

【時代は中古+リフォームへ】

 

人口は減り続け、家が余る。
そんな時代がもう既に来ています。
ところが、新築住宅はどんどん建築されていきます。

理由は簡単です。
新築の方が売れるからです。
しかし、新築も住んだ瞬間に中古です。

 

新築戸建は
・誰も居住したことが無い
・建築から1年が経過していない
という条件を両方満たして新築と呼びます。


誰も居住したことが無くても、建築から1年が経過すれば
中古戸建という扱いになるのです。
(未入居物件などと記載されます)

 

築年数の浅い中古住宅も多く流通しています。
そういった物件を賢く選択し、リフォームという手段で自分好みに直して住むというのも一つの方法です。

中古住宅は新築と比較すれば価格が低いので、その分をリフォーム費用に回す方も多くいらっしゃいます。

また、資産価値の件でも触れましたが、駅の近く等の立地の良い物件は既に家が建ち切ってしまっていて新築の家はどうしても資産価値の低い土地に建てざるを
得ない場合が多いのが現状です。

 

繰り返しますが、建物は資産価値とは関係が薄いです。
あくまでも「土地」の「立地」が重要なのです。
マンションの場合も、建っている場所(=立地)は大事な要素となるでしょう。

 

大きな買い物ですので、長い視点で考えた時に
資産を減らさずに済む不動産の購入方法が問われています。


今回は不動産の資産価値について書いてきました。
いかがでしたでしょうか。

 

次回は不動産購入時の契約について書いてみようと思います。

 

・そもそも契約って何をするの?
・契約までの流れは?
・契約時のお金は何が必要?
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