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お役立ち情報 第5回「媒介契約について」

July 11, 2019

本記事は不動産を購入する際に知っておいていただきたい知識をまとめた
「お役立ち情報」になります。

 

第5回は、媒介契約について書いてみたいと思います。

 

媒介契約とは、不動産を売却したい人(売主)が不動産業者と
取り交わす契約のことです。


不動産業者は媒介契約を締結したら、売却物件を販売するために
広告を掲載したりチラシを作成したりして買い手を募ります。


売却活動の費用は原則不動産業者負担です。
ただし、売却成立時には仲介手数料が発生します。

 

この媒介契約には、大きく3つの種類があります。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

です。


1つずつ、確認しましょう。

 

【一般媒介契約】

 

一般媒介契約は複数の不動産業者に売却の依頼をする事ができます。


「それって当たり前じゃないの?」
と思われる方もいるかもしれません。


ですが、後述する2つの媒介契約では依頼できる業者は1つのみとなるのです。

 

「複数の不動産業者に依頼できる」
これが一般媒介契約の強みですね。

 

ちなみに、売り出し価格は最終的に何社に依頼しても同一となります。

 

ところで、前回の記事で書いた「レインズ」を覚えていますでしょうか。
一般媒介契約の場合、レインズに登録する義務がありません。


つまり、大多数の不動産業者が参照するレインズに物件情報が載らない
可能性がある、ということです。


そうなると、他の不動産業者は物件の存在を知る事ができず、多方面からの
買い手の募集が期待できないということになります。

 

また、専任、専属専任では義務とされていることが色々と免除されており
簡単に言うと、一般媒介契約の場合、売却活動にあまり力を入れなくても
良いということになります。


(一般媒介契約が悪いと言っているわけではありません)

 

契約期間の定めは特にありませんが、
慣例として3ヶ月程度であることが多いです。

 

【専任媒介契約】

 

専任媒介契約は一般媒介契約と違い、1つの不動産業者としか媒介契約を締結する事ができません。


その代わりに、不動産業者側に様々な売却のための制約が課せられます。

 

・媒介契約を締結後、7日(休業日除く)以内にレインズに登録の義務
・2週間に1回以上、販売状況を報告する義務
・契約期間は最長で3ヶ月(自動更新は不可)

 

大きな点は、レインズの登録が義務付けられていることですね。


これによって、他の不動産業者も売却物件を参照する事ができますのでより多くの人が売却物件を目にする機会が増えるということです。
当然、その方がより早く物件を売却できる確率が高いですね。

 

【専属専任媒介契約】

 

専属専任媒介契約は基本的には専任媒介契約と同じですが不動産業者側の制約がさらに厳しくなっています。

 

・媒介契約を締結後、5日(休業日除く)以内にレインズに登録の義務
・1週間に1回以上、販売状況を報告する義務

 

また、専任媒介契約との最も大きな違いは
「売主が自ら買主を探すことができるか」
という点があります。

 

専任媒介契約では「できます」が、
専属専任媒介契約では「できません」。

 

専属専任の方が、より拘束力が強いわけですね。


契約期間は専任と同様、最長で3ヶ月(自動更新不可)です。


いかがでしたでしょうか。
今回は売主側に焦点を当てた記事となりました。


簡単に言えば拘束力が厳しいほど、業者は必死に売ってくれる
ということになります。

 

次回は

・不動産の資産価値とは?
・土地の価値、建物の価値
・新築か中古か

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