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お役立ち情報 第1回「お金の話」

July 1, 2019

本記事は不動産を購入する際に知っておいていただきたい知識をまとめた
「お役立ち情報」になります。

 

記念すべき第1回は、最も重要な「お金」のお話です。

 

突然ですが不動産を購入するときに必要なお金はどのくらいか、ご存知でしょうか。

 

仮に3,000万円の物件を購入すると仮定しましょう。
この場合において、トータルでどのくらいのお金が必要なのか。

 

まず、物件価格である3,000万円が必要ですね。
不動産における表示価格は税込みとなっておりますので、
別途消費税がかかることは通常はありません。

 

細かく言えば、建物には消費税がかかり、土地にはかかりません。
ですので、厳密には建物部分に対してのみ消費税が課税されることとなります。


個人間売買の場合は建物部分にも消費税は課税されません。

建物部分に消費税が課税されるのは、売主が業者の場合です。


しかし、上記のとおり表示価格は税込みですので、あまり気にする必要はないかと思います。
(建物は消耗するが、土地はそうではない、と覚えておくと良いかもしれません)

 

物件価格の他に、必要な金銭が他にもございます。
ひとつずつ、確認していきましょう。

 

①仲介手数料

 

これは不動産業者に支払う手数料です。
金額は宅建業法で上限が定められており、
「物件価格の3%に6万円を足した金額」
となっております。

 

物件価格が400万円以下の場合は計算式が変わり
「物件価格の4%に2万円を足した金額」
となります。

 

ちなみに、物件価格がちょうど400万円の場合、どちらの計算式でも結果は同じになります。

 

仲介手数料には消費税が課税されます。
よって、例である3,000万円の物件を購入した際の仲介手数料は
(3,000万円×0.03+60,000)×1.08(消費税8%の場合)
となり、金額は1,036,800円となります。

 

この、仲介手数料は宅建業法で決まっているのは上限です。
条件が整えば割引対象とすることも可能です。
極端な話、無料でも業法には違反しません。

 

これには仲介手数料の両手と片手の仕組みがあるのですが、今回は割愛して
また別の機会に書くとしましょう。

 

②登記費用

 

まず、登記をご存知でしょうか。
不動産には必ず登記がされています。


登記とは誰がその不動産の所有者か、誰にどのような権利があるかを記したものです。
この登記がされていないと、第三者に対して自分がその不動産の所有者であるということを主張することができません。
(第三者への対抗要件と言います)

 

登記は、基本的には司法書士の方に依頼して行います。


司法書士への報酬や所有権移転登記する際の費用等が登記費用となります。
登記費用の内訳の大半は所有権を移転する際に発生する税金(=登録免許税)です。


抵当権が付いている場合、抵当権抹消登記も行います。
これは売主負担になるケースが多いです。


所有権、抵当権など権利関係の言葉が出てきましたが、別の機会に詳しく書きます。

 

金額は不動産の価格や様々な要因で変化するのですが
今回の3,000万円の物件の例ですと、約30万円前後が予想されます。
この金額は、司法書士へ見積りを依頼して算出します。


③住宅ローン関連の費用

 

不動産を購入する場合、多くの方が住宅ローンを利用すると思います。
住宅ローンを利用する金融機関にもよりますが一般的には
・事務手数料
・保証料
が必要となります。

 

事務手数料は金融機関ごとに一律で決まっている場合が多く、3〜5万円程度です。

 

対して、保証料は住宅ローンの融資金額、返済期間によってかなり幅があります。
仮に3,000万円を35年で融資を受けた場合の保証料は約50万円~70万円前後となるでしょう。

 

他にも金銭消費貸借契約時の印紙代、住宅ローンの利息などもあります。

 

住宅ローンも奥が深いです。
詳しくはまた別の機会に配信いたします。

 

④火災保険料

 

不動産の決済(引き渡し)の前日までに加入していただくことをお勧めしております。
任意保険ではあるのですが、今の時代に加入しないという選択肢はあまりにもリスキーです。


「火災保険」と聞くと火事の時のための保険、というイメージがあるかと思いますが、
火災時以外にも、落雷、風災など様々な自然災害に対する補償が可能です。


多様な特約を付加することで、お客様の財産である不動産を幅広く守ってくれる保険、とお考えください。


⑤その他雑費

 

細かいところですが、契約をする際に契約書に印紙を貼ります。
これは印紙税という国に支払う税金となります。
契約時の取引価格によって印紙代は変わります。
物件価格500万円未満→1,000円
物件価格500万円~1,000万円→5,000円
物件価格1,000万円~5,000万円→10,000円
です。

 

あとは固定資産税/都市計画税(以下、固定資産税等)の清算金があります。
固定資産税等は1月1日時点での不動産の所有者に対して課せらる税金で
買主様が引き渡しを受けた時点の日を基準として日割り計算してお支払いただくことになります。

 

 

①〜⑤全てを踏まえて、おおよそ物件価格の7%~10%程度が購入時の諸費用の目安となります。
それとは別に、引っ越し代、不動産取得税などが必要です。
条件によっては不動産取得税はかからない場合もあります。


不動産の購入時の諸費用、いかがでしたでしょうか。
結論として、「物件価格の約1割」と覚えておいていただければ、と思います。


次回は仲介手数料について詳しく書いてみようと思います。

 

両手、片手とは?
仲介手数料の仕組み!
囲い込み(違反行為)はなぜ起こるのか!
仲介手数料が無料になる場合もある!?

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