不動産購入の流れ

◆事前審査◆

不動産を購入するために、まず最初にするべきことは

物件を探す（見る）ことも大事ですが、それ以前に、

「自分は不動産を購入できるのか」「いくらまで借りられるのか」を知るために

金融機関の「事前審査（仮審査）」をすることがもっとも重要です。

多くの人が住宅ローンを利用してマイホームを購入すると思いますが、

この「事前審査（仮審査）」で承認を得られていないと

契約ができない場合もあります。

仮に物件探しを優先して、とても気に入った物件が見つかったとします。

ですが、この時点で事前審査の承認を得ていないと、契約ができず

審査待ちの間に他の人に購入されてしまう、という可能性もあります。

極端な話、事前審査で否決となってしまえば、

そもそも買えないということになり、

物件探しをしていた時間が無駄になってしまいます。

物件探しも重要ですが、まずは事前審査の承認を得ることが不動産購入ための

最初のステップとなります。

次のステップの「物件探し」と並行して行うと、より効率が良いですね。

（事前審査で承認を得るための注意点などは別の機会に書いてみたいと思います）

◆物件探し◆

事前審査の承認を得られたら、物件探しを本格的に始めても良いでしょう。

自分でインターネット等で探すのも良いですし、

買いたいエリアの不動産業者に依頼するのも方法の一つです。

物件探し→物件見学

を繰り返し、購入したい物件を見つけます。

◆購入申込◆

物件探しをして、購入したい物件と出会えたら、

「不動産購入申込書」を提出して、「購入の申込」をします。

（不動産業者ではこれを「買付」と呼びます）

不動産購入申込書には、

希望金額や契約希望日、融資利用の有無、融資予定金額などを記入します。

この条件で購入したい、という売主への意思表示となります。

この申込書を元に、仲介業者が間に入って売主と条件の交渉や調整をして、

最終的に誰に売るのか、売主が判断します。

（不動産というのは一点ものの場合が殆どですが、同時期に複数の購入申込があることもよくあります、順番やより良い条件で合意できた人を選びます）

この時点で、物件の関係者は売買契約に向けて本格的に動き始めていますので、

不動産購入申込書の提出には法的な拘束力はなく、

ペナルティなくキャンセルすることも可能ですが、

相手方に迷惑がかかることもあるので、

物件の立地や状態、資金面などをよくよく確認した上で、

きちんと購入の意思が固まった時点で提出することをお勧めします。

◆売買契約◆

売買契約は主に不動産業者の店舗等で行います。

売主と買主が同席して、不動産業者(宅地建物取引士)が物件についての説明や

売買にあたっての決まり事(価格や融資についてなど)を両者へ確認します。

これを契約前の「重要事項説明」と言います。

問題が無ければ、契約書の読み合わせ、署名捺印をして、契約締結となります。

契約とは法律行為ですので、締結後は安易なキャンセルはできません。

売買契約の場合、「買うという約束」「売るという約束」を法的に行うということですので

契約後に「買わない」「売らない」は契約違反となり、違約金などが発生する可能性があります。

◆住宅ローン本審査◆

売買契約が締結されると、

買主は金融機関に必要書類を提出し、住宅ローンの本審査の申し込みをします。

売買契約書始め購入する不動産に関する書類一式や、

収入を証明するもの、

自治体で取ってくる住民票、

運転免許証などの本人確認書類、

など、

金融機関によってことなりますが、

必要書類をすべてそろえて、金融機関に提出します。

（最近はオンラインで完結する商品もあります）

◆金銭消費貸借契約◆

本審査で承認されると、金銭消費貸借契約という契約を行います。

これは、買主と金融機関との間で行われる「お金の貸し借りの契約」です。

借入金額、利息、返済期間、支払い開始時期などの

借入に関する大事な条件が金銭消費貸借契約の内容になります。

◆決済(引渡し)◆

最後は決済（残代金の支払いと物件の引渡し）です。

買主、売主、不動産業者、が集まり、司法書士立ち合いのもと、

通常は金融機関で行います。

物件の代金を売主に支払い（高額ですので振込の場合が多いです）、

（この時に司法書士への報酬や不動産業者への仲介手数料も支払います）

売主の口座に物件代金が振込まれたことが確認されれば、

司法書士が登記（物件の所有者を変更する）の手続き行い、

あとは物件の鍵や物件に関する説明書等を受け取って

決済は完了します。

この日を境に物件は買主のものとなりますので、

リフォーム工事や引越しなどは、この後に行います。

以上が、不動産購入の流れになります。

買付から決済までの期間は、住宅ローンを使う場合で1ヶ月～2ヶ月弱程度とお考え下さい。

お引越しのタイミングや新居の家具の購入など、

上記を踏まえた上で予定を組まれると良いでしょう。