不動産の価格は「4つ」ある?「一物四価」の話｜松戸市の不動産売却なら

不動産の価格は「4つ」ある?「一物四価」の話

「うちの不動産、いくらで売れるんだろう?」

そう思って固定資産税の納税通知書を見たり、路線価をネットで調べたりしたことがある方は多いのではないでしょうか。しかし実は、その金額と実際に売れる価格は、まったく別物であることをご存知でしょうか。

不動産の世界には「一物四価(いちぶつよんか)」という言葉があります。これは、同じ一つの不動産に対して、4種類もの異なる「価格」が存在することを表した言葉です。

今回は、この「一物四価」について分かりやすく解説し、なぜ正確な売却価格を知るには専門家への相談が欠かせないのかをお伝えします。

同じ土地・建物であっても、「誰が」「何のために」評価するかによって、価格の基準が変わります。代表的な4つの価格は以下の通りです。

実際に市場で売買される際の価格です。買主と売主の合意によって決まるため、需要と供給、立地の人気度、タイミングなどによって変動します。一物四価の中で唯一、決まった算出方法がなく、市場の実態を最も反映する価格です。

国土交通省が毎年1月1日時点の価格を算定し、3月頃に発表する価格です。一般的な土地取引の目安として使われ、実勢価格の約90%程度が目安とされています。

国税庁が発表する、相続税や贈与税を計算する際の基準となる価格です。公示地価の約80%程度が目安とされ、毎年7月頃に発表されます。「路線価」という言葉はこちらを指すことが多いです。

市区町村が固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税などを算定するための価格です。公示地価の約70%程度が目安とされ、3年に一度見直されます。

それぞれの価格は「目的」が異なるために生まれています。

つまり、税金を計算するための価格と、実際に売れる価格は、そもそも作られた目的が違うのです。ここを混同してしまうと、売却の際に思わぬ誤解が生じてしまいます。

よくあるのが、「路線価に面積をかけて、だいたいの売却価格を計算した」というケースです。しかし、路線価はあくまで税務上の目安であり、以下のような要素は反映されていません。

これらを踏まえて算出されるのが「実勢価格」であり、これこそが実際に買主がつく可能性のある金額です。つまり、ご自宅や所有不動産の本当の価値を知るには、路線価や固定資産税評価額を見るだけでは不十分なのです。

では、実勢価格に近い金額を知るにはどうすればよいのでしょうか。最も確実なのは、不動産会社による「査定」を受けることです。

査定では、公的な価格データに加えて、

などを総合的に加味し、「今、売るとしたらいくらになりそうか」という実勢価格に近い金額を算出します。

「まだ売るかどうか決めていないから」「なんとなく気になっただけ」という段階でも、査定を受けること自体に費用はかかりません。ご自身の資産の「本当の価値」を知っておくことは、将来の売却はもちろん、相続や資産整理を考えるうえでも大きな安心材料になります。

「うちの不動産は今どのくらいの価値があるんだろう」と少しでも気になった方は、ぜひ一度、無料査定・売却相談をご利用ください。正確な情報をもとに、後悔のない不動産の意思決定をお手伝いいたします。

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