実際の売却依頼・売却の豆知識
当社へ頂いた売却のご依頼と売却時に役立つ豆知識です
松戸市を中心として不動産売却をお取り扱いしている松戸不動産情報館に届いた新着情報の一覧です。お客様が物件を売却する際の参考にしてください。
当社はお客様の笑顔のため、お客様にご満足いただけるご提案に努めています。お客様のお困りごとに精いっぱい寄り添ってまいりますので、まずはお気軽にご相談ください。
- ホーム
- 実際の売却依頼・売却の豆知識
-
2024/09/30
不動産業による空き家対策推進プログラムとは
不動産業による空き家対策推進プログラムの詳細 ◆「不動産業による空き家対策推進プログラム」は、近年急増している空き家や空き地、マンションの空き室などの問題に対応するために策定されました。以下のような背景があります。 ①人口減少と少子高齢化 日本では人口減少と少子高齢化が進行しており、利用目的のない空き家が増加しています。特に地方部では、空き家の増加が顕著です。 ②周辺環境への悪影響 空き家が放置されると、使用が困難になるだけでなく、周辺環境に悪影響を及ぼす可能性があります。例えば、景観の悪化や倒壊の危険、害虫の発生などが挙げられます。 ③新たなニーズへの対応 二地域居住などの新たな働き方や住まい方へのニーズが高まっており、空き家を有効に活用することが求められています。 ④不動産業者のノウハウ活用 不動産業者は物件調査や価格査定、売買・賃貸の仲介など、空き家の発生から流通・利活用まで一括してサポートできるノウハウを持っています。このノウハウを活かして、空き家問題の解決を図ることが期待されています。 このような背景から、「不動産業による空き家対策推進プログラム」が策定され、空き家問題の解消に向けた取り組みが進められています。 ◆不動産業者のノウハウ活用の面では以下のようなことが求められます ①所有者への相談体制の強化 空き家利活用に関する総合的な相談サービスを提供し、所有者が空き家所在地から離れていても相談可能な体制を整備します。 ②空き家対策の担い手育成 空き家専門家の育成に係る業界研修を充実させ、高度な空き家活用に知見・経験を有する関係者とのネットワークを形成します。 ③地方公共団体との連携 地方公共団体と連携し、不動産業の活動を拡大します。 ④情報発信の強化 空き家所有者向けに早期利活用の必要性や利活用事例等の情報提供を充実させます。 ◆不動産業者がこのプログラムを推進するにあたり、2024年7月に宅建業法等の改正もおこなわれました。 不動産コンサルティング業務を含む媒介業務以外の関連業務の内容が明確になりました。この改正により、不動産取引の透明性が高まり、依頼者と不動産会社の間での業務内容や報酬についての誤解が減少することが期待されています。 主な改正内容 ①媒介業務以外の関連業務の明確化 不動産コンサルティング業務として、所有者等に対する助言、総合調整、空き家等の管理業務などが明確に定義されました。 ②報酬の説明義務 不動産会社は、媒介契約とは別に、不動産コンサルティング業務の具体的な内容とそれに伴う報酬額について、依頼者に事前に説明する必要があります。 ③契約書の締結 説明した業務内容と報酬額を記載した契約書を、媒介契約とは別に、依頼者と不動産会社の双方で締結する必要があります。 ④成果物の交付 不動産コンサルティング業務の成果物がある場合、それを依頼者に書面等で交付することが求められます。 このような法改正により、不動産業者はより透明性の高いサービスを提供できるようになり、空き家問題の解消に向けた取り組みが一層進むことが期待されています。
-
2024/09/15
抵当権とは?住宅ローンが残っているマイホームの売却
抵当権とは?住宅ローンが残っているマイホームの売却 抵当権とはなにか 借金などの債務を担保するために、不動産(例えば、土地や建物)に設定される権利のことです。もし借金を返済できない場合、債権者(お金を貸した人や機関)はその不動産を売却して、借金を回収することができます。 抵当権は、借金をする際に不動産を担保として提供することで設定されます。 これは通常、銀行などの金融機関から住宅ローンを借りる際に行われます。 抵当権は、権利の登記として法務局で登記されます。これにより、第三者に対しても抵当権の存在が明らかになるのです。 万が一住宅ローンを返済できなくなった場合は、債権者(銀行)は不動産を競売にかけて売却し、その売却代金からローン残債分を回収します。 マイホーム売却時の抵当権抹消 抵当権があるまま不動産を売却することは難しい場合が多いです、住宅ローンが残ったマイホームを売却(所有権を移転)するには抵当権を抹消しなくてはなりません。 預貯金で住宅ローンを完済できる人はごく稀で、買主から受け取る売却代金で住宅ローンを返済することがほとんどです。ですので、一般的には抵当権抹消は決済時に所有権移転登記と同時におこないます。 これを同時決済、あるいは同時抹消といいます。 具体的な手続き まず、売却する旨を抵当権を持っている銀行に連絡します。銀行は必要な書類を準備します。 売買契約が成立したら決済日を設定し、この日に抵当権抹消手続きを行います。 抵当権抹消手続きは煩雑な内容となるので、司法書士に代行を依頼する場合が多いです。 決済当日、買主から売却代金を受け取り、そのお金で住宅ローンを完済、銀行から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、司法書士が法務局に抵当権抹消登記を申請する、という流れになります。 必要な書類 抵当権抹消登記申請書 抵当権設定契約書 住宅ローン完済証明書 登記識別情報(登記済証) 印鑑証明書 費用 登録免許税:不動産1件につき1,000円 司法書士報酬が数万円程度(依頼する司法書士によります) ※金融機関によっては一括返済の手数料がかかる場合有 まとめとして、マイホームの住宅ローンが残っていても売却することは可能です。ご自宅の売却を考えたとき、何から取り掛かればいいかなど、わからないことも多いと思います。まずは一度お気軽にご相談ください。
-
2024/09/09
解体費用はどうやって決まるのか?
解体費用はどうやって決まるのか?費用の相場は? 古い実家を相続した場合や、売却活動をスタートしたもののなかなか売れず時間ばかり過ぎていく、そんな時は建物を解体して更地にしたほうが売れることもあります。その場合に気になるのが解体費用です。そこで解体費用の相場と安く抑える方法、必要な準備や更地にするメリット、デメリットなど、解体する前に知っておきたいことを紹介します。 解体費用はどうやって決まるのか? 古家が建っている土地の売却では、建物を解体して更地にしてから売るか、建物を残したまま、古家付き土地として売るかを考えます。 解体を選んだ場合は、売却代金が入る前に解体費用を支払う可能性があり、どのくらい費用がかかるのかとても気になるところです。 解体費用を決める大きな要素として考えられるのが、建物の「構造」と「広さ」です。 構造から考えてみます わかりやすくは、「固い」構造体でできている建物ほど、解体費用の単価は高くなると言えるでしょう。 単純に見て、壊すのが大変そう、という感覚で良いと思います。 重機の種類や数、職人の人数が必要になるなど、工事の手間が増えるからです。 木造 ⇒ 3万~5万円/坪 鉄骨造⇒ 4万~6万円/坪 鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造 ⇒6万~8万円/坪 が一般的に想定される費用帯です。 さらに使用されている建材によっても費用面に影響が出る場合があります、建材によって廃棄の費用や壊し方が変わったり、壊しにくい建材であるほど労力を要するので、その分費用が高くなります。 広さ、面積についても考えてみましょう 広さについても単純に広ければ広いほど解体する面積が増えるので、コストが上がっていきます。 2階建ては平屋より費用がかかると考えて良いですし、 更に建物地下に構造体がある場合も解体費用が上がります。 地下室など地下階の解体費用は地上階の解体費用と同程度が想定される場合が多いですが、特殊な重機や埋め立てる作業が必要になることもあり、解体費用は倍以上になると考えておいたほうがいいでしょう。 重機が入るスペースがあるかなど、立地条件でも解体費用は変わる 解体費用が変動する理由として次に考えられるのが立地環境です。 建物がどういう立地に建っているのかによっても解体費用は大きく変動します。 例えば住宅密集地などの場合、解体に使う重機が入っていけないということがよくあります。さらに隣家への特別な配慮が必要になり、工期が延びたり、工事内容が変わってくることもあります。 その場合、人力で解体する部分が増えることが多くなるため、その分が費用に上乗せされるということです。 さらに、敷地上に電線が張ってあり重機のアームがぶつかるような立地、傾斜地や狭小地、旗竿地など重機が制限されることが多い変形立地なども同じように費用が高くなることがあります。 このように、解体費用を考えるのは一般の人には難しい面もあります。当社では無料で解体費用のお見積りも可能です。 また、解体してから売った方が良いのか?そのまま古屋付き土地で売った方が良いのか、のご相談もお気軽にお寄せください。 売却全体を通した総合的なコンサルティングをしております。
-
2024/08/27
共有不動産、共有状態とは?
共有不動産、共有状態とは? 物をふたり以上で所有することを「共有」と言います。反対に単独で所有することを「単有」と言います。共有状態である不動産を「共有不動産」と言い、それぞれの所有者を「共有者」と言います。 不動産の所有者は、登記事項証明書に住所と氏名が記載されますが、共有不動産の場合は共有者全員の住所と氏名が載ることになります。また単有の場合にはない項目として、共有者それぞれの「持分」が記載されます。 ここでは、不動産の共有についてわかりやすく解説させて頂きます。 ◎各共有者はそれぞれ、不動産全体を利用する権利がある 例えば土地を二人で共有している場合、こっちからこっちはAさんが、こっちからこっちはBさんが、といった具合に物理的な範囲を線引きして占有する状態を共有と勘違いしていることが多いですが、「共有」というのは、それぞれの共有者がその持分に応じてその物「全体」を使用する権利を有していることを言います。 そのため、例えば土地の持分3分の1の所有者であっても、その土地の面積の3分の1しか使用できないわけではなく、土地の全体に対して権利を持っています。 同時に、自分だけが独占して使用して、他の共有者の使用を排除するようなことも出来ません。 つまり、共有者それぞれがその土地の全体を利用する権利があるということになります。 ◎換価した際は持分に応じてお金を受け取る権利がある もし、共有物を売却などしてお金に変えた場合は、その共有者はそれぞれの共有持分に応じた配分で売買代金を受け取ることが出来ます。 実際に土地などを使用している間は持分についてあまり影響を及ぼすことは少なく、それほど気にならないことが多いですが、いざ売却する際は持分が多い人ほどその恩恵を受けることが出来ます。 どういった場合に共有不動産となるか どのような場合に不動産の共有状況が発生するのか、いくつか事例をご紹介致します。 ◇夫婦で協力して住宅を購入したケース 自宅を夫婦で共有しているケースは非常に多いです。 不動産をお互いがお金を出し合ったりローンを組んだりして自宅を購入すると、出した金額やローンの金額に応じて持分を取得するのが原則です。 例えば、3,000万円のマンションを夫が1800万円、妻が1200万円を出して買ったとすると、原則は夫の持分を10分の6、妻の持分が10分の4として登記することになります。 もしこの時に、上記の取り扱いに反して妻単有で登記すると、夫から妻へ万円贈与した、とみなされて高額な贈与税を課せられるリスクがあります。 そのため、普通は出したお金の分をきちんと反映して持分を登記します。 ◇相続を原因として取得 相続を契機として、共有状態になることも多いです。 不動産を相続人のうちの誰が相続するかは、通常は遺産分割協議で決めることになります。この際、誰かひとりが相続するか、2人以上の共有で相続することも可能です。 例えば、相続人がAさん、Bさん、Cさんの3名だった場合、3名全員の共有にすることはもちろん、AさんとBさんの2名もしくはBさんとCさんの2名だけの共有とすることも出来ます。 不動産は現預金などとは違い分割して相続人それぞれ単有で相続することが難しい場合も多いので、共有となることも珍しくありません。 ◇私道 近隣住宅の所有者たちと、私道を共有しているということはとてもよくある事です。 公道から入るための私道があって、その私道を通って何件かの家が建っている、といったような場合であればその私道はそれぞれの家の所有者の共有としていることも多く、たとえば複数件同時に販売される建売住宅などにもよくあるケースです。 その私道は、共有者みんなが使用することができ、逆に他の共有者の使用を妨げるようなことは出来ません。 たとえば、その私道を駐車場替わりにして車を常駐させるなどは、他の共有者の許可なしにはできないということです。 ちなみに、このような住宅を第三者に売却する場合は、自宅の土地建物と同時に私道の持分も買主に移転するのが一般的です。 共有者の持分だけ処分(売却、贈与など)することができる もし、共有している不動産が不要になったなどの場合は、原則としては他の共有者の承諾などなしに、持分を第三者に売却したり贈与したりすること(処分)が出来ます。 たとえばAさんとBさんの二人で不動産を持っていたとして、AさんがBさんの承諾なしにCさん(他者)に売却することが可能ということです。 Bさんは、今までAさんと共有していたはずなのに、ある日突然Cさんとの共有になるということも有り得るわけです。 共有不動産や持分についてのお困りごと、ご心配事、ささいなことでも構いません、お気軽にご相談ください。
-
2024/08/10
夏休み!帰省!自身の「相続」問題について考える
こんにちは。 松戸不動産情報館の庄司です! ーーーーーーーーーーーー 8月に入り、夏本番、毎日35度前後という猛暑日が続いていますね。連日熱中症の不安がある中、台風や大雨が多い季節でもあり、また大きな地震の危険も迫るなど、不安なことが多いですね。 お客様皆様どうぞご自愛の上、お気をつけてお過ごしください。 当社は、8月11日(日)~8月16日(金)まで夏季休業となっております。 ご不便をおかけしますが、何卒ご了承くださいませ。 さて、お盆と言えば、久しぶりに実家に帰るなど、故郷に帰省される方も多いと思います。 お墓参りなどで親族が集まる機会もあるのではないでしょうか。 その際にもし機会があれば、「相続」について、話し合ってみるのも良いかもしれません。 最近では、「終活」、「エンディングノート」などの言葉も見慣れてきて、 テレビなどでも良く聞くワードになり、親世代の方も子世代の方も一度は意識したことがあると思います。 久しぶりに会ったのに相続の話なんて、と思うかもしれませんが、 とても大切なことですので、顔を合わせることができる時に是非一度お話してみてください。 親御さんの資産の全容の把握、その中でも「不動産」についてはどこにどんなものを持っているのか、どういう状態なのか、子ども世代が離れて暮らしている場合、相続が発生した時ご実家はどうするのが良いのか。ご両親の要望は?など、電話やメールでやり取りするにはなかなか難しい内容です。 資産を残す側も、残される側も、できる限り準備してある程度想定しておくと、いざというときの困難が少しでも減らせるはずです。 令和6年4月1日より、民法と不動産登記法等の改正により相続登記が義務化されたことも受け、早めに対策しておくことをおすすめします。※参照記事【相続登記とは】 当店では、司法書士や弁護士などの士業と連携しており、不動産に限らず相続全体に関するご相談もお受けしています。お困りのことやご不安なことが出てきましたら、いつでもお気軽にお声がけください。 参考:エンディングノート(法務省)
-
2024/08/03
物件状況報告書とは?不動産売却時に物件状況を伝える重要性
物件状況報告書とは?不動産売却時に物件状況を伝える重要性 中古物件の売買の際に取り交わす書類の中に、「物件状況報告書」、「付帯設備表」という書類があります。あまり聞き馴染みのない名前の書類かもしれませんが、「重要事項説明書」、「不動産売買契約書」と並んで、とても重要な書類で、売買契約の際にはこれらの書面にもサインと押印をします。 物件状況報告書とは、告知書とも呼ばれ、マンションや一戸建てなどの中古の不動産売却の際に、売主が買主に対して、目的不動産の状況を説明するものです。仲介業者によってフォーマットは異なりますが、雨漏りや給・排水管の故障、リフォーム履歴・故障・被害の有無等、主な内容は共通しています。 売買対象となる物件の状況が契約締結時にどのような状態であるか、また、どのような状態で引渡されるのかは、買主にとっては非常に重要な事項です。そのため買主が目視で確認できない部分や物件の過去の履歴、欠陥や不具合などを書面で伝えて、後々のトラブルを防止する必要があります。 国土交通省のウェブサイトにも掲載されていますが、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」についての通達においても、「宅地又は建物の過去の履歴や隠れた瑕疵など、取引物件の売主や所有者しか分からない事項について、売主等の協力が得られるときは、売主等に告知書を提出してもらい、これを買主等に渡すことにより将来の紛争の防止に役立てることが望ましい。」とされています。 書類の構成は土地、建物、その他の3つの項に分かれています。 土地は境界の状況や土壌汚染調査等の状況、周辺土地の過去や現在の状況等を告知、建物は石綿の使用の有無、雨漏りやシロアリといった瑕疵の有無、耐震診断の有無、過去の所有者等を記載します。 売主にとっては、「よく覚えていない」「見ても良く分からない」ということもあるかもしれません、或いは相続した実家で今はもうずいぶん前から住んでいなくてわからない、などという場合もあるでしょう。ですが不明な場合も含めて売買契約時の時点で物件がどのような状態であるかを明確にしておくことが重要であり、買主が「物件が契約の内容と合っていない」と判断した時には売主に対して損害賠償を請求される(契約不適合責任)可能性があります。 契約不適合責任では「引き渡された物件が契約と一致しない」事柄に対して売主の責任が問われ、物件の補修や代替物または不足分の引き渡し、代金の減額、損害賠償や契約解除が定められています。物件状況等報告書に書かれている内容と物件の状況が一致しない場合、契約不適合となる可能性があります。 例えば雨漏りの項で無に〇が付いていたにも関わらず雨漏りがあったら、買主は売主に雨漏りの修理を請求する事ができます。 物件状況等報告書の役割として、売主が物件状況等報告書にて不具合や過去の履歴などを記載して買主に渡すことで、その記載事項については、売主が買主に告知または報告したということになり、買主はその告知を受けた事柄があることを前提に買ったということになりますので、買主から「売主から聞いていなかった」などという主張はされず、将来、売主が買主から契約不適合責任を問われる心配が減るというメリットがあるのです。 書類のサンプルはこちらです 仲介業者に媒介を依頼した場合は、記入の仕方がわからない、難しいといった心配も軽減されます。一緒に現地を見ながら確認していく、など、媒介業務の一旦となっています。 付帯設備表についても、別記事でご紹介いたします。 ご不安や、疑問点など、いつでもお気軽にお寄せください。
-
2024/07/23
松戸市区分マンション、お引渡しでした
松戸市区分マンション、お引渡しでした 本日は、先月売買契約を終えた区分マンションのお引渡しでした。 売買契約締結後買主様のローンの審査が通り、日程の調整や司法書士の段取りなど、決済お引渡しに向けて準備をしていく中で、 売主様が決済日当日、どうしてもご都合がつかない可能性があるということで、 急遽事前に本人確認と意思確認(売却の意思)をおこなう方法で対応させていただきました。 不動産を売却する際は、売買取引を正しく行うことを保証するため、本当にその物件の所有者本人であるかどうか、の確認が重要です。土地取引を目的とした詐欺事件、つまり売主になりすまして土地を売却するということも実際起きていて、売買において本人確認を行うことは、トラブル防止のためにも非常に重要なのです。 本人確認と意思確認は司法書士が本人と対面しておこないます。 通常、決済引渡しの席で司法書士が立会い、本人確認及び意思確認の手続きを取ります。 なので、本取引は、売主様と司法書士で事前に対面して、諸手続きをおこなっておく、という方法を取りました。 その後、事前の確認も、お引渡し当日の手続きや金銭の授受も全て段取りよく進み、無事残金着金、物件お引渡し、その他の金種の授受完了、で取引を終えました。 帰社後、売主様に取引のお礼のお電話を差し上げたところ、急な対応変更も含め丁重にお礼の言葉をいただきました。 「頼んで良かった」 そう言っていただけることが何よりのやりがいです。今後もお元気でご活躍してくださるといいなと思い、そのように伝えました。 遠方の物件のご売却をお考えの売主様、ご都合やご体調などにより制限があるなどご心配な売主様、今は遠方に住んでるけど松戸のご実家を相続した、などの場合も、フレキシブルに対応可能です。是非お気軽にご状況などご相談ください。
-
2024/07/18
物件検索をすると同じ物件がいくつもあるのはどうしてか?
物件検索をすると同じ物件がいくつもあるのはどうしてか? 家やマンションを買うために物件探しを始めると、不動産ポータルサイト等で、同じ物件を違う不動産会社が広告掲載しているのを見かけることがあります。複数の不動産会社から、同じ物件を紹介されることもあるでしょう。suumo・at home・LIFULL HOME’Sなどに同じ物件がズラーッと並んでいるのを見たことがあるかたもいらっしゃると思います。新しい物件が出た!と思ったら、前見た物件と同じだったなんて経験はないでしょうか。購入希望のお客様の立場で見れば「なんで同じ物件がこんなに掲載されているの?」と疑問に感じることもあるのではないでしょうか。 不動産業界には「レインズ」(REINS:Real Estate Information Network Systemの略)という不動産情報の管理ネットワークシステムがあります。このシステムは国土交通省が指定した「不動産流通機構」が運営しており、全国に東日本・中部圏・近畿圏・西日本といった4つのレインズが設けられています。 つまり、不動産業界全体でこのネットワークシステムを共有し、どの不動産会社でも情報を見ることができる仕組みになっています。業界全体で情報共有することで、安全な取引を円滑に行うサポートをしているのです。 不動産会社は売主と媒介契約を結ぶとレインズに掲載します。レインズ掲載義務の有無は媒介契約の種類によって分かれます、専属専任媒介の場合、媒介契約締結後5日以内、専任媒介の場合7日以内、一般媒介の場合は掲載義務はありません。詳しくはこちら⇒媒介契約は3種類!それぞれのメリット・デメリット レインズ上で物件情報が公開されると、この情報をもとに不動産会社が運営しているホームページに掲載したり、各ポータルサイトに広告として掲載します。同一の物件情報が異なる不動産会社から多数掲載されているのはこういう理由からなのです。 売主からすると、物件情報が広く公開され、より多くの人の目に触れる方が早く売れる可能性が高まるというメリットがあります。逆に買主側から見た場合は、どの不動産会社を選べばいいのか?かかる費用は同じなのか?など悩ましい面もありますが、どの会社を選んでも仲介手数料は一律(物件価格の3%+6万円+消費税)です。 売主として物件の売却を不動産会社に依頼する場合は、どのような広告活動をしてくれるのか詳しく相談することも大切です。
-
2024/07/08
不動産売買契約における手付金、手付解除とは
不動産売買契約における手付、手付解除とは ■手付金とは何か 手付金とは売買契約が結ばれた際に相手方の債務不履行の有無を問わず解約権を認める目的のため、あるいは相手方に債務不履行があった場合には損害賠償もしくは違約金として買主から売主に対して支払われる金銭です。手付金を支払っても売買代金の一部を支払ったことにはなりませんが、契約時に「手付金は、残代金支払時に売買代金の一部に充当する」などと定めて売買代金の一部に充当されることが一般的です。 また不動産の売買は契約後一定期間が経過した後に残代金の支払い・引き渡しが行われることが多いので、その間の法律関係を安定させる意味を含めて契約時に買主が売主に一定の金銭を手付金として支払う慣習があり、その手付金の授受には契約の成立を表す意味合いがあります。 ■手付金の種類 「解約手付」 解約手付とは手付金の授受により、当事者に解約権を留保させるものです。解約手付として手付金の授受が行われている場合には契約成立後であっても、一方の当事者だけの意思で契約解約ができます。手付金が解約手付である場合には「売主からは手付金の倍額を返還すること」または「買主からは手付金を放棄すること」により、損害賠償を負う必要もありません。 「違約手付」 違約手付とは債務不履行があった場合、買主違約のときには手付金が違約金として没収され、また売主違約のときは手付金を返還しなければならないとともに手付金と同額を違約金として支払わなければならないという意味をもつものです。多くの売買契約書では手付金に違約手付の意味をもたせています。 「証約手付」 証約手付とは、不動産売買が成立した証として買主から売主に対して交付される手付金です。 契約の成立を明確に表すために支払いが行われます。 ■不動産売買契約における手付金 手付金には不動産売買契約の締結に当って、契約が成立していることを明確に表すという大切な役割があります。買主が手付金を支払い、売主が受領することで売主・買主双方が不動産の売買について明確な意思表示をしたことになるのです。また売買契約を締結した後に、どちらかが契約を解除しなければならない状況になった場合には買主は支払った手付金を放棄する・売主は手付金を倍にして買主に返還することで契約を解除することができるのです。 ■手付解除とは 売主側が手付解除をするときの方法(手付金倍返し) 売主が契約を解除したい場合には、買主から受領した手付金を返還します。 さらに買主から受領した手付金と同額の金銭を買主に支払うことで手付解除ができます。 買主側が手付解除をするときの方法(手付金放棄) 買主が契約を解除したい場合には、手付金を返還してもらえる権利を放棄します。本来であれば返還されるはずの手付金を放棄することで手付解除ができます。 手付解除により契約を解除することができるのは一定期間ということも覚えておきましょう。 一定期間とは「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」のことをいい、履行の着手の具体例としては、売主であれば不動産の傷んでいる部分を修正し始めた場合、買主であれば内金を支払った、或いは住宅ローンの金銭消費貸借契約を結んだ、などが考えられます。 契約を締結した後に、当事者の一方が契約の履行に着手してしまうと手付解除による契約の解除ができなくなってしまうので注意が必要です。 ※民法は3種類の手付のうち、特に解約手付について規定しています。改正前民法557条では、解約手付が交付された場合には、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主はその倍額を償還して契約の解除をすることができると定められていました。ただし、判例においては、「当事者の一方が履行に着手するまで」との要件は、「相手方が履行に着手するまで」と読み替えられていますので(最判昭和40年11月24日)、当事者は自分が履行に着手すれば、その時点で相手方は契約の手付解除ができなくなり、相手方が履行に着手しない限り自分は手付解除の権利を失わないというのが手付の仕組みとなります。 改正民法557条は、この判例理論を明文化し、相手方が契約の履行に着手した後は、手付による解除ができない旨を定めています。
-
2024/07/01
松戸市、土地の査定のご依頼、現地での査定に行ってきました
松戸市、土地の査定のご依頼、現地訪問査定に行ってきました 松戸市の土地の査定の依頼をいただきました。 今回は、広い自宅敷地の一部の使っていない箇所を分筆して売りたい、というご相談でした。 お伺いする前に机上で、土地の形、高低差、道路づけ(接道している道路の種類、接面の長さ)などを調べ、土地を切り売りすることが実際に可能そうなのかどうかを考えて行きます。 ここで、分筆(分筆して売却)について少しお話しします。 「分筆して売る」、というのは、単に好きな(自分の必要な)箇所で分けてあとは売ればいい、という簡単なことではありません。 【重要なポイント】 まずその対象の土地と隣地との境界がはっきり確定しているかどうかが重要になってきます。 土地を分けたいのですから、正確な広さを確定しなくてはいけないので当然ですね。 境界点が不明だったり曖昧な時は、分筆のための測量の前に隣地との境界確定の作業が必要になります。隣地の方が住んでいない、或いは行方が不明(見つからない)な場合、また、接道しているのが市道などの場合は、自治体との立会いとなり、時間がかかってしまうことが予想され費用も嵩むでしょう。 建物がある場合はより一層慎重に考えなくてはなりません。土地を分筆することによって元々ある建物が法令違反(建築基準法など)になってしまう可能性があるからです。もちろん、分筆して売る方の土地も法令要件を満たせるかどうかの判断も必要です。 また、地上に見えているもの以外ではなく、地中には埋設管があります。既存の建物のための配管、給排水やガス管などがどこを通っているのか、土地を分ける場所を慎重に見極めなくてはなりません。 【宅建業法違反?】 複数の物件を何度も売却したり、広い土地を分割して不特定多数に売却したりすると、「反復継続」取引と見なされる可能性があります。宅建業法において、反復継続にあたる取引をしてもよいのは不動産業の免許を持っている場合だけです。免許を持たずに反復継続の不動産売却をすると、宅建業法に抵触することになるのです。 分筆というのは簡単なようで、通常の売却よりももっと慎重に検討しなくてはならない内容がたくさんあります。 お困りの時は是非一度ご相談ください。
-
2024/06/20
固定資産税評価額とはなにか、いつ誰が払うのか
固定資産税評価額とはなにか、いつ誰が払うのか 固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税を計算する上で基準となる価格のことで、固定資産税課税台帳に記載された土地と建物それぞれの評価額をいいます。 固定資産税評価額を知ることで、所有する土地や建物に、どの程度の価値があるのかを把握できます。また、固定資産税評価額をもとに、固定資産税を計算することも可能です。 本記事では、固定資産税評価額の概要と確認方法、固定資産税の計算方法をわかりやすく紹介します。 固定資産税評価額とは ◇固定資産税などの税金の算出に用いられる額のこと 固定資産税は、土地や家屋といった固定資産を毎年1月1日の時点で所有している人が支払う税金です。その際、税額を算出するために固定資産税評価額が用いられます。 固定資産税評価額は土地と建物にそれぞれ分けられ、評価する項目も異なります。例えば、建物は家屋の大きさや築年数、構造などが評価対象となり、土地の場合は、所在地や形状によって評価額が変わってきます。 また、都市計画税や不動産所得税、登録免許税を算出する際にも固定資産税評価額が用いられます。 ◇評価額は自治体が決定する 固定資産税評価額を決めるのは各市町村の自治体(東京都23区の場合は東京都)で、固定資産評価基準に基づいて専任の担当者が1軒ずつ決定しています。 ◎土地の固定資産税評価額は、公示地価の70%を目安にするのが一般的です。公示地価とは、地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が都市計画区域などの標準的な地点の1月1日時点の1㎡あたりの価格を判定したものです。 ◎建物の固定資産税評価額は再建築価格と経年減点補正率から算出します。 建物の固定資産税評価額は、「再建築価格方式」と呼ばれる計算方法で求めます。再建築価格方式とは、建物を立て直す場合にかかる費用である「再建築価格」を基準として、固定資産税評価額を算出する計算方法です。 この「再建築価格」に、建築後の年数の経過に応じて生じる減価を基礎に定めた割合である「経年減点補正率」を乗じて、固定資産税評価額を算出します。 計算式にまとめると、以下のようになります。 建物の固定資産税評価額=再建築価格×経年減点補正率 建物の固定資産税評価額の目安は、新築住宅の場合、建築費の50〜70%程度が固定資産税評価額の目安となり、その後は経過年数に応じた経年減価補正率を乗じて固定資産税評価額の目安を推測します。なお、経過年数ごとの経年減価補正率の詳細は、法務省のサイトで確認できます。 ◇評価額は3年に1度見直される 固定資産税評価額は3年に1度、評価替え(見直し)が行われます。評価替えの目的は、土地や家屋の市場価格の変化を評価額に反映することです。 評価額が変わることで納税額も影響を受けますが、市場価格の状況によっては納税者の負担が大きくなる場合もあるでしょう。そのような税負担の急激な変化を防ぐために、「負担調整処置」という仕組みが採用されています。 負担調整処置では、税負担の大きい土地に対して税額の引き下げまたは据え置きを行い、税負担の少ない土地はゆるやかに税額を上昇させることで、均衡化を図っています。 評価額は原則として3年に1回の年以外は変更されないことが通例ですが、土地の形質や区画の変化、地価が大きく下がった場合などは、例外として評価替えが行われることもあります。 固定資産税評価額を調べる方法 ◎固定資産税納税通知書を確認 毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人には、4〜5月頃に各自治体から固定資産税納税通知書が送付されます。通知書の中にある「課税明細書」には、固定資産税評価額が記されています。 ◎固定資産課税台帳を閲覧 「固定資産課税台帳」でも、固定資産税評価額を確認できます。固定資産課税台帳とは、課税される土地や家屋の所有者や所在、評価額が記載された帳簿です。市区町村の役所、あるいは東京23区の都税事務所で閲覧可能です。 ◎固定資産税評価証明書を取得 「固定資産税評価証明書」は、固定資産課税台帳に記載された内容を証明する書類です。原則的に、土地や建物の所有者とその家族であれば、市区町村の役所あるいは東京23区の都税事務所で取得できます。1週間〜10日程度かかりますが、郵送で取り寄せることも可能です。 参考:松戸市【固定資産税】のページ
-
2024/06/13
松戸市の戸建て~訪問査定にお伺いしました
松戸市の戸建て~訪問査定にお伺いしました 以前、机上での簡易査定をご提示させていただいたお客様より、訪問査定のご依頼をいただき、お伺いしてきました。 机上査定の段階では、最近ではGoogleMapのストリートビューで不動産の外見や、道路などの周辺の様子を簡易的に確認することが多いです。不動産業者の人は皆さん、GoogleMapのストビューと航空写真を自在に操って、簡易調査のために駆使しているのではないでしょうか。 本依頼のお客様の不動産も、ストビューと航空写真を活用して念入りに調べ、登記簿の確認、市が提供している指定道路情報をネット上で確認した上で、実際に現地を見させていただきました。 やはり、机上でストビューで見ているのと、現地を見るのとでは天地の差です。 建物の内部はストビューでは当然見えないので、訪問査定をさせていただければ詳細が見えてきます。 また、外見や周辺の状況、接道状況、近隣状況、境界杭の状況、高低差、音、匂い、などは現場を見ないと絶対にわかりません。 建物の状態も大事ですが、こういった外見的な要素も不動産を取引する際はとても重要になってきます。 接道状況や都市計画法や建築基準法などの法令関連など、一般の方には少し難しい内容になるかもしれません。そういった部分をプロとしてしっかり調査してサポートするのが私たちの仕事です。 不動産というのは現場なんだな、と改めて思う毎日です。 わからないことやご不安なことは、お気軽にご相談ください。